Juristisches Internet Journal 14. Jahrgang

Herausgeber: Dr.Hök / Prehm


Offizielles Organ des Vereins für rechtsvergleichendes Grundbuch- und Hypothekenrecht e.V. mit Sitz in Berlin
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Länderbericht Belgien
 
Maître Sophie Borsu/Maître Jean-Jacques Masquelin/Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök
 
Vormerkung:
Diese Zusammenfassung wurde aus dem Originalbericht von Maître Sophie Borsu/Maître Jean-Jacques Masquelin (Brüssel) erarbeitet. Die Zusammenfassung enthält keine eigene Beurteilung der Verhältnisse. Maßgeblich ist der Originalbericht.
 
I. Grundbuchsystem
 
1. Kataster

 
Das belgische Katastersystem erstreckt sich landesweit. Es gruppiert seine Informationen nach Eigentümern. Das Kataster hat eine fiskalische Aufgabe:
 
Die Katasterunterlagen sind:
 
· der Katasterplan: er enthält die graphische Reproduktion auf Parzellenplänen und weist die
· Bebauung aus (Angaben nach Sektion und Nummer).
· das Katasterregister: es handelt sich um eine Liste, die für jede Kommune erstellt wird, in der jedes Grundstück nach Eigentümern gebucht wird. Es finden sich folgende Angaben:
· Lage
· Katasterbezeichnung
· Straßenbezeichnung
· Sektion und Nummer
· Fläche
· der Betrag der Katastereinnahmen
· letzter Eintragungstransfer
· Auszüge von Katasterunterlagen (schriftliche Informationen, die bei den Katasterämtern gegen Entgelt abgefordert werden können, und zwar formulargebunden -Formular 434)
· Mündlichen Informationen, die man bei den Katasterämtern oder den Gemeinden abfragen kann

Die Informationen werden jeweils mit erheblicher Verspätung aktualisiert. Auskünfte sind daher stets als unvollständig anzusehen.
 
2. Hypothekenregister
 
Alle grundstücksbezogenen Veränderungen (Verkauf, Teilung, Tausch oder Schenkung) sowie die Belastung mit Hypotheken werden im Hypothekenregister eingetragen. Das Hypothekenregister wird nach Eigentümern geführt. Ein Hypothekenregister existiert in jeder belgischen Provinz.
 
Das Gesetz vom 16. Dezember 1851 hat drei Formen der Publizität eingeführt:

· Transkription, die in der schriftlichen Kopie der Akte unter Lebenden (übertragend oder deklaratorisch) in bezug auf dingliche Rechte mit Ausnahme der Privilegien und Hypotheken
· Eintragung, einer Formalität, der bestimmte Immobilienprivilegien und die Hypotheken unterworfen sind
· Die Randanmerkungen, die in den Transkriptions-oder Eintragungsregister durch Reservierung eines Bereiches ermöglicht werden.

 
Der Konservator (Der Konservator ist ein staatlicher Beamter mit besonderen Rechten und Pflichten) muss folgende Register führen:

· Transkriptionsregister
· Eintragungsregister
· Eingangsregister (in diesem wird der Eingang der Eintragungsanträge notiert)
· Handhabungsregister (registre de manutentation)

 
Jede Eintragung in den Registern erfolgt in der Reihenfolge der Nummern, die das Register bei Eingang der Anträge vergibt. Maßgeblich ist der Tag des Eingangs. Gehen an einem Tage mehrere Anträge ein, entscheidet das Datum des Rechtstitels.
 
Die Publizität eines Aktes verschafft diesen Wirkung gegenüber Dritten (opposabilité au tiers). Die Publizität der Akte ist essentiell für die Rechtssicherheit der Übertragungsakte und der Kreditvergabe. Die Grundstückslasten müssen öffentlich bekannt sein.
 
In der Praxis sind es die Notare, die aufklären welches Recht wem gehört. Die Öffentlichkeit hat keinen direkten Zugang zu den Hypothekenregister. Jede Person, die wissen möchte, welche Hypotheken auf einem Grundstück lasten, richtet einen schriftlichen Antrag an das Register. Das Register kommt der Anfrage nach, in dem es einen Auszug über die Belastungen mitteilt. Es kann auch ein Negativattest erteilt werden.
 
Ferner ist es der Notar, der die Eintragungsformalitäten einleitet. Seit dem 1. Januar 2001 werden die Register datengestützt geführt. Seit dem 1. Januar 2001 werden die Rechtstitel gescannt und als Daten in das Register übernommen. Vorher dauerte es oftmals mehr als sechs Monate, bis Eintragungsmitteilungen erteilt wurden. Dieser Zeitraum hat sich seither auf ca. 14 Tage reduziert.
 
II. Immobilie als Kreditsicherheit
 
1. Immobilien sind:

· Immobilien der Natur der Sache nach (Erdboden und das, was auf Dauer mit dem Erdboden verbunden ist, z.B. Häuser, Fabriken, nicht ein Wochenendhäuschen aus Holz, das leicht wieder entfernt werden kann).
· Immobilien kraft Einbeziehung (z. B. Fahrstühle, Türen).
· Immobilien kraft Zweckbestimmung (z. B. Lastkraftwagen, Maschinen)
· Mobilien, die nach dem Willen des Grundstückseigentümers zum dauernden Verbleib bestimmt sind (z. B. Statue im Garten)
· unverkörperte Immobilien (Nießbrauch, Hypothek, Wohnungsrecht)

 
2. Dingliche Rechte, die auf Immobilien lasten:

· Eigentumsrechte und ihre Ableitungen, wie Nießbrauch
· Dienstbarkeiten
· Erbbaurecht
· Baurecht auf Zeit (Superficie)
· Wohnungsrecht


Bestimmte Gläubiger verfügen über Privilegien an Grundstücksrechten, über die ihr Schuldner verfügt. Maßgeblich ist der jeweilige Charakter der Forderung. Die wesentliche Sicherheit im belgischen Recht ist die Hypothek. Sie dient zur Kreditsicherung.
 
3. Die Publizität ist nur für Akte unter Lebenden organisiert. Für Veränderungen durch den Todesfall existieren keine Publizitätsvorkehrungen.
 
4. Die Hypothek ist eine dingliche Sicherheit, das heißt eine Sicherheit, die auf einem Gut des Schuldners lastet und ihrem Inhaber das Recht auf bevorzugte Befriedigung aus dem Gut verschafft. Die Hypothek hat folgende Wirkungen:
 
Sie verhindert nicht, dass sich der Besitz an der Immobilie verändert bzw. dass der Besitz auf Dritte übertragen wird
Sie ist der Publizität unterworfen
Sie räumt dem Inhaber der Hypothek das Recht ein, gegen den jeweiligen Eigentümer vorzugehen (droit de suite).
 
Die Hypothek kann von Gesetzes wegen und auf vertraglicher Grundlage entstehen. Die gesetzliche Hypothek entsteht nur zugunsten spezieller Gläubiger, doch kann sie gegenüber Dritten erst eingewandt werden, sobald sie durch Grundbucheintragung vollzogen ist.
 
Die Hypothek ist wie jede Sicherheit ein akzessorisches Recht, also von der besicherten Forderung abhängig.
 
Im belgischen Recht existiert keine vertragliche Hypothek, die von der Forderung unabhängig wäre. Der akzessorische Charakter der Hypothek hat folgende Auswirkungen:
 

· die Hypothek erlischt, wenn die Forderung erlischt
· produziert die besicherte Forderung Zinsen, sind diese mitbesichert
· die Hypothek folgt der Zession der besicherten Forderung; die Zession ist Gegenstand einer Randanmerkung im Hypothekenregister
· die Hypothek kann nicht ohne die Forderung abgetreten werden; aber es kann der Rang einer Hypothek an einen anderen Hypothekengläubiger abgetreten werden. Die Rangabtretung ist wiederum Gegenstand einer Randanmerkung.


Durch Gesetz vom 13. April 1995 wurde Art. 51 bis in das Gesetz vom 4. August 1992 in bezug auf den Hypothekenkredit eingeführt, der es erlaubt, Hypotheken für zukünftige Forderungen zu bestellen, soweit die Forderung bei der Hypothekenbestellung bestimmt oder bestimmbar ist. Diese Hypothek erhält den Rang am Tag ihrer Eintragung, ohne Rücksicht auf den Zeitraum der bis zur Forderungsentstehung abläuft. Diese Regelung ist sehr praktisch, sofern sich die Kosten der Hypothek erhöhen. Ferner eignet sich die Regelung, um die Hypothek für den Fall der Schuldbedienung für eine neue Forderung zu nutzen.
 
Die Hypothek kann nur auf dinglichen Rechten lasten. Sie ist unteilbar. Das bedeutet, dass sie das Grundstück insgesamt belastet. Veräussert der Eigentümer einen Teil des belasteten Grundstücks, lastet die Hypothek auf der verbleibenden und zugleich auf der veräusserten Fläche. Im Falle der Teilung in Wohnungseigentum lastet die Hypothek auf allen Wohnungseigentumsrechten.
 
Die Hypothek kann nicht nur Immobilien belasten. Sie kann auch auf anderen dinglichen Rechten (z.B. Erbbaurecht-“emphythéose”) ruhen, doch erlischt sie mit diesem dinglichen Recht. Jeder Antrag, ein hypothekarisch belastetes Recht zur Löschung zu bringen, muß dem betroffenen Hypothekengläubiger zur Kenntnis gebracht werden. Belastbare dingliche Rechte sind ausschließlich solche, die gehandelt werden können. Nicht dazu gehören z. B. das Wohnungsrecht und Nutzungsrechte.
 
Die Belastung von ungeteiltem Gesamthandseigentum ist problematisch, denn es kann in Einzelfällen durch die Realteilung (z.B. in Wohnungseigentum) zur Löschung der Hypothek kommen. Die Hypothek kann auch auf dem Miteigentumsanteil eines Miteigentümers lasten, doch hängt ihr Schicksal von den Wirkungen einer Teilung ab. Wird die in Miteigentum gehaltene Immobilie real in Wohnungseigentum geteilt und nach Teilung an den Schuldner übertragen, ist dies unproblematisch, denn er wird so angesehen, als sei er immer Eigentümer gewesen. Wird das Eigentum jedoch an einen anderen Miteigentümer übertragen, erwirbt dieser lastenfrei, denn die Teilung bewirkt die Löschung der Hypothek[1].
 
Die Hypothek kann durch einseitigen Vertrag bestellt werden. Die Bestellung muß in einem notariellen Akt erfolgen. Eine Belastungsvollmacht muß ebenfalls notariell erteilt werden. Der Bestellungsakt muß die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestangaben enthalten (Natur und Lage des Belastungsgegenstandes, Forderungshöhe, Zinsen und Kosten). Die Angabe des Rechtsgrundes der Forderung ist nicht zwingend erforderlich.
 
Die Vereinbarung, die lediglich die Verpflichtung zur Bestellung einer Hypothek enthält, unterliegt keiner Form und kommt häufig vor. Der Gläubiger läßt in diesem Fall ein unwiderrufliches Mandat des Schuldners an einen Dritten erteilen, die Hypothek zu bestellen. Dieses Mandat muß notariell beurkundet werden. Die Zwangsvollstreckung kann aus einem solchen Mandat nicht betrieben werden. Im Falle der Insolvenz droht der Forderungsausfall, wenn das Mandat nicht ausgenutzt wurde.
 
Die Hypothek kann Dritten erst nach der Eintragung im Hypothekenregister entgegen gehalten werden. In der Praxis wird der Notar beauftragt, die Eintragung herbeizuführen. Die Eintragung verliert ihre Wirkung nach 15 Jahren, es sei denn sie wird rechtzeitig erneuert (und zwar auch dann, wenn die Forderung noch besteht).
 
Dem Schuldner eines belasteten Grundstücks verbleiben folgende Recht

· er kann die Immobilie veräussern
· er kann die Immobilie mit hochrangigen Hypotheken belasten
· er behält das Recht der Nutzung und der Fruchtziehung
· die Vermietung kann nicht mehr für eine längere Zeit als neun Jahre vereinbart werden.


Im Falle der Nichtzahlung kann der Gläubiger die Hypothek geltend machen. Der Schuldner muß die Zwangsvollstreckung dulden.
 
5. Das belgische Recht sieht spezielle Privilegien vor, so das Privileg des Grundstücksverkäufers, das Privileg des Architekten und des Werkunternehmers sowie das Privileg des Schenkenden, das Privileg des Tauschenden und das Privileg des Beteiligten an einer Vermögensgemeinschaft (wegen des Anspruchs aus der Vermögensauseinandersetzung) und schließlich das Privileg des Gebäudeversicherers- Ferner existieren Privilegien für die Kosten der Registrierung und das Privileg aus dem Pfandrecht an ”fonds de commerce”. Diese Privilegien setzen sich gegenüber vertraglichen Hypotheken durch und können ihren Rang einnehmen.
 
6. Schließlich kennt das belgische Recht das besitzabhängige Pfandrecht an Immobilien (autichrèse)
 
7. Das Gesetz vom 4. August 1992 regelt den Hypothekarkredit, der für Zwecke der persönlichen Wohnnutzung einer natürlichen Person vergeben wird. Das Gesetz wurde 1995 und 1998 modifiziert. Das Gesetz sieht Regelungen in bezug auf die Zinsvariabilität, die Kreditversicherung, die Kosten und Entschädigungen, die dem Schuldner auferlegt werden, sowie prekontraktuelle Informationspflichten und die vorzeitige Kredittilgung.
 
III. Grenzüberschreitende Kredite
 
Belgien ist Mitglied des Römischen Schuldvertragsübereinkommens vom 19. Juni 1980. Auf Sachenrechte findet die lex rei sitae Anwendung. Da die Hypothek sachenrechtlich qualifiziert wird, unterliegt sie dem Recht des Ortes, an dem die zu belastende Immobilie belegen ist. Art. 77 Hypothekengesetz sieht vor, daß eine im Ausland vereinbarte Hypothek in Belgien erst dann Wirkungen entfaltet, wenn sie von dem Präsidenten des Zivilgerichts, in dessen Bezirk der Belastungsgegenstand belegen ist, bestätigt wurde. Akte, denen das Exequatur erteilt wurde, sind regelmäßig von dieser Prozedur befreit. Einschlägig ist z.B. das Brüsseler Gerichtsstands- und Vollstreckungsübereinkommen.
 
Es ist zulässig, daß die Forderung einer anderen Rechtsordnung unterfällt als die Hypothek, durch die die Forderung besichert werden soll. Im sachlichen Anwendungsbereich des belgischen Verbraucherschutzgesetzes vom 4. August 1992 sind allerdings Vereinbarungen nichtig, wenn sie nicht den vorgesehenen Verbraucherschutzbestimmungen genügen. Art. 1 lautet sinngemäß:
 
Das Gesetz findet Anwendung auf den Hypothekarkredit, der die Finanzierung des Kaufs von Grundstücken zum Inhalt hat, wenn er einer natürlichen Person gewährt wird, die ausschließlich zu Zwecken handelt, die als nicht zu ihren geschäftlichen Aktivitäten gerechnet werden können und wenn diese Person bei Vertragsschluß ihren Hauptwohnsitz in Belgien hat oder von einer Kreditinstitut vergeben wird, das seinen Sitz ausserhalb Belgiens hat, sofern dem Vertragsschluß in Belgien ein konkretes Vertragsangebot oder eine Werbung vorausgegangen ist und der Darlehensnehmer die notwendigen Handlungen zum Vertragsschluß in Belgien vorgenommen hat.
 
Gemäß Art. 2 des Gesetzes ist jede entgegenstehende Vereinbarung nichtig. Nichtig sind auch Gerichtsstandsvereinbarungen zugunsten ausländischer Gerichte.
 
Die Hypothek kann in ausländischer Währung bestellt werden, soweit es sich um die Währung eines Mitgliedsstaates der Europäischen Union handelt.
 
IV. Realisierung der Hypothek
 
Die Realisierung der Hypothek geschieht im Vollstreckungsverfahren. Es führt zur Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks. Das Verfahren ist in den Art. 1489 bis 1675 Code judiciaire (Justizgesetz) geregelt. Eine andere Verwertungsart kann auch nicht durch Parteivereinbarung vorgesehen werden.
 
Voraussetzung für die Verwertung ist ein vollstreckbarer Titel. Vollstreckungstitel ist der Akt, der mit einer Vollstreckungsklausel versehen ist. In Betracht kommen Gerichtsentscheidungen (die vor Einleitung des Verfahrens zugestellt werden müssen) und notarielle Urkunden (die nicht vorab zugestellt werden müssen). Der Hypothekengläubiger genießt in der Zwangsvollstreckung Vorrechte gegenüber Dritten.
 
1. Realisierung durch Veräusserung
 
Der Schuldner kann sich der Zwangsvollstreckung dadurch entziehen, daß er versucht, das belastete Grundstück freihändig zu veräussern. Hiergegen ist der Gläubiger durch das sog. “droit de suite” (Recht, die Sache auch Dritten gegenüber zu verwerten) geschützt: Der Dritterwerber des Grundstücks übernimmt die Hypothek mit den bestehenden Lasten, d.h. der Gläubiger kann die Hypothek gegenüber dem neuen Eigentümer verwerten. Der Erwerber kann allerdings die Zwangsvollstreckung durch Zahlung an den Gläubiger abwenden und dann gegen gegen den Schuldner Regreß nehmen. Der Dritterwerber wird insoweit geschützt (Art. 1251 2° Code Civil): Zahlt er den Kaufpreis nicht an den Verkäufer sondern an den Gläubiger, wird er in die bestehende Hypothek eingesetzt (subrogation), die dann gelöscht wird. Prinzipiell wacht der Notar des Käufers über die Ablösung der Belastungen. Reicht der Kaufpreis aus, um die Belastungen abzulösen, behält der Verkäufer die notwendigen Mittel ein und kehrt sie an die Gläubiger aus. Übersteigen die Belastungen den Kaufpreis, kann der Käufer das Verfahren der freiwilligen ”purge” einleiten. Das Verfahren ist aber zu teuer und kompliziert und wird daher nur selten angewandt. In der notariellen Praxis hat sich ein vereinfachtes Verfahren durchgesetzt. Der Notar nimmt mit den Gläubigern Kontakt auf und erfragt deren Einverständnis in bezug auf den vereinbarten Preis. Die Gläubiger verpflichten sich, auf ihre Hypothek gegen Zahlung des vereinbarten Preises zu verzichten.
 
2. Zwangsverwertung
 
Die zwangsweise Immobilienverwertung ist in Art. 1560 bis 1626 Code judiciaire geregelt. Gemäß Art. 1560 Code judiciaire kann der Gläubiger die Zwangsenteignung betreiben, und zwar in bezug auf:
 
· Immobilien und das Zubehör
· Nießbrauchrechte, Erbbaurechte und Baurechte
 
Die Zwangsverwertung von Immobilien ist für nicht bevorrechtigte Gläubiger nur gegeben, wenn das übrige Vermögen des Schuldners nicht ausreicht. Ungesicherte Gläubiger müssen dementsprechend eine gerichtliche Autorisierung einholen, bevor sie das Verfahren einleiten können. Das Verbrauchergesetz vom 4. August 1992 sieht einen umfassenden Schutz des Verbrauchers im Vollstreckungsverfahren vor. Der Zwangsverwertung muß ein Versöhnungstermin vorausgehen, der dazu dient, dem Schuldner den Familienwohnsitz zu erhalten, etwa in dem Zahlungsfristen nachgelassen werden. Der Versöhnungstermin ist nur vorgesehen, wenn aus einem Gerichtsurteil oder aus einem notariellen Akt vollstreckt wird und die Vollstreckung in den Anwendungsbereich des Gesetzes vom 4. August 1992 fällt, d..h. daß die Schuld aus der Finanzierung des Vollstreckungsobjektes stammt. Das Gesetz vom 5. Juli 1998 über das Insolvenzverfahren und die Möglichkeit des freihändigen Verkaufs sieht Möglichkeiten des freihändigen Verkaufs vor.
 
Die Vollstreckung wird durch eine Zahlungsaufforderung eingeleitet. Der Gläubiger muß ein Wahldomizil im Vollstreckungsbezirk nehmen. Auf Antrag stellt der Gerichtsvollzieher das commandement (Zahlungsaufforderung) zu. Die insoweit vorgesehenen Förmlichkeiten sind einzuhalten, insbesondere muß der Schuldner auf die Möglichkeit der Zwangsveräusserung hingewiesen werden. Ferner ist der Schuldner auf die Möglichkeit hinzuweisen, daß er innerhalb von acht Tagen dem Gericht Kaufofferten nachweisen kann. Die Zustellung des commmandement hat verschiedene Wirkungen:
 

· Mietverhältnisse mit einer Dauer von mehr als neun Jahren oder solche die Quittungen in bezug auf die Miete für einen Zeitraum wenigstens drei Jahren enthalten sind Dritten gegenüber nicht mehr einwendbar
· Unterbrechung der Verjährung
· Zahlungsverzug

Die Zahlungsaufforderung wird im Hypothekenregister eingetragen. Mit der Eintragung verliert der Schuldner seine Verfügungsbefugnis, d.h. Verfügungen zugunsten Dritter können dem Gläubiger nicht mehr entgegengehalten werden.
 
Dem ”commandement” muß innerhalb von sechs Monaten eine Pfändungsanordnung nachfolgen. Anderenfalls verliert das ”commandement” seine Wirkungen. Sie darf allerdings erst 15 Tage nach der Zustellung des ”commandement” zugestellt werden. Im Anwendungsbereich des Verbraucherschutzgesetzes muß vorab eine Anhörung stattfinden. Der Schuldner muß auf die Möglichkeit hingewiesen werden, Kaufofferten einzureichen, die Grundlage für einen freihändigen Verkauf (siehe Ziffer 1) sein können.
 
Der Pfändung folgt auf Antrag des Gläubigers die Zwangsversteigerung. Zuständig sind die Notare. Der jeweilige Notar wird vom Vollstreckungsgericht bestimmt. Der Notar faßt die Versteigerungsbedingungen in einem ”cahier des charges” zusammen. Die Versteigerungsbedingungen enthalten:
 

· den Tag der Versteigerung
· die Anweisung des Preises an die Gläubiger
· die Maßnahmen der Bekanntmachung der Versteigerung


Im Versteigerungstermin erhält der Meistbietende den Zuschlag. Es besteht die Möglichkeit der ”surenchère” (Folgeverfahren, eingeleitet durch ein Mehrgebot). Jeder Interessent kann innerhalb von 15 Tagen ein Mehrgebot abgeben, das das Verfahren erneut eröffnet.
 
Der Zuschlag bringt die Belastungen zum Erlöschen, die bis zur Eintragung des ”commandement” oder ggf. der Pfändung im Hypothekenregister eingetragen worden waren. Die Rechte der Gläubiger setzen sich am Veräusserungserlös fort. Der Notar legt einen Verteilungsplan fest.
 
V. Insolvenz
 
Die Hypothek ist konkursfest. Die Insolvenz verzögert allerdings die Hypothekenverwertung. Im Falle der Insolvenz verwertet der Kurator die Immobilie.
 
Bemerkenswert ist, daß die Wirkungen der Insolvenz mit der Zahlungseinstellung beginnen, die das Gericht datumsmäßig festsetzt. Handlungen des zukünftig Insolventen können daher unwirksam sein. Handlungen, die in der latenten Insolvenzphase vorgenommen werden, können gegenüber der Masse als nicht einwendbar deklariert werden. Der Insolvenzverwalter hat die Möglichkeit, entsprechende Anträge zu stellen. Diese Möglichkeit kommt immer der Masse insgesamt zugute. Der einzelne Hypothekengläubiger kann nicht verlangen, daß lediglich ein ihn benachteiligendes Recht ausgeschlossen wird.
 
Bemerkenswert ist weiterhin, daß das Gesetz vom 17. Juli 1997 die Möglichkeit eingeführt hat, ein Vorverfahren durchzuführen, das zur einvernehmlichen Lösung mit den Gläubigern führen soll. Sobald der Schuldner seine Zahlungen teilweise einstellen muß, kann er bei Gericht beantragen, daß den Gläubigern ein Vergleichsangebot unterbreitet wird.

[1] Vgl. auch Art. 2125 Code Civil (Frankreich)

 

   

 
 
 
 







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