Länderbericht Québec

Mithin müssen der Verkauf einer Immobilie, die Begründung einer Dienstbarkeit, die Übergang von Rechten an einen Erben und die Bestellung einer Hypothek im Grundbuch eingetragen werden. Eine Hypothek besteht solange, bis sie im Grundbuch gelöscht ist. Der Gläubiger muß die vollständige Zahlung der besicherten Forderung quittieren, ohne weitere Zahlungen verlangen zu können. Auch Verfügungsbeschränkungen sind grundbuchlich einzutragen. Akte, die im Grundbuch eingetragen werden müssen, bedürfen grundsätzlich der notariellen Beurkundung (vgl. Art. 9 Notargesetz). Nicht beurkundete Akte sind nichtig.

Grundbucheintragungen haben zwei Wirkungen: Die sog. ”opposabilité au tiers” und rangwahrende Bedeutung.

Zur Eintragung kommen Rechte wie folgt:

Hypotheken sind entweder Legalhypotheken oder vertragliche Hypotheken. Die gesetzlichen Hypotheken ergeben sich aus Art. 2724 CCQ (z.B. bei Steuerforderungen, Forderungen von Bauunternehmen, Forderungen des Verwalters von Wohnungseigentum, Forderungen, die aus einem Urteil herrühren). Vertragliche Hypotheken beruhen auf dem Willen der Parteien. Sie bedürfen der notariellen Beurkundung. Sie können auf Mobilien und Immobilien lasten. d.h. Hypotheken können auf Grundstücken, auf den Mietzinsansprüchen einer Immobilie und auf Schadensersatzansprüchen aus Versicherungsverträgen lasten. Es handelt sich insoweit um dingliche Rechte. Im Recht von Québec unbekannt ist ein dem leasehold vergleichbares Institut, das dem Mieter eine verdinglichte Rechtsposition verleiht. Die Rechte des Mieters sind ausschließlich schuldrechtlicher Natur. Das Nutzungsrecht kann mithin nicht hypothekarisch belastet werden.

Hypotheken können auf einem einzigen Gut lasten oder einer Mehrheit von Gütern. Es gibt auch sog. offene Hypotheken (hypothèque ouverte, Art. 2715 CCQ). Die ”hypothèque ouverte” entfaltet ihre Wirkungen erst mit der Schließung der Hypothek durch den Gläubiger. Sie erfaßt auch solche Rechte, die der Schuldner erst nach Vereinbarung der ”hypothèque ouverte” erwirbt.

Die Hypothek ist in Art. 2660 CCQ näher beschrieben. Es handelt sich um ein dingliches Recht auf einem Gut, Mobilie oder Immobilie, das der Vollstreckung einer Forderung gewidmet ist; sie verschafft dem Gläubiger das Recht, das Gut in Besitz zu nehmen oder aus ihm Zahlung zu verlangen, es zu verkaufen oder es verkaufen zu lassen und bevorzugt aus dem Verwertungserlös befriedigt zu werden. Es handelt es sich also um ein dingliches Recht, das gegenüber dem jeweiligen Eigentümer durchsetzbar ist und ein Vorzugsrecht begründet.

Hypotheken haben den Rang vom Tag ihrer Eintragung im Register. In einigen Fällen können allerdings andere Faktoren ausschlaggebend sein.

Die hypothekarisch besicherte Forderung ist abtretbar. Die Abtretung wird im Grundbuch vermerkt. Zulässig sind auch Rangvereinbarungen und die subrogation.

Der Hypothekenkredit unterfällt verbraucherschützenden Regelungen. Der Schutz kommt privaten Darlehensnehmern zugute. Der Darlehensnehmer kann den Kredit vorzeitig tilgen, wenn er eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren hat. Die Tilgung darf erst nach Ablauf der Bindungszeit von fünf Jahren erfolgen und ist abhängig von einer besonderen Zinszahlung für drei Monate.

Exkurs: In den anderen kanadischen Provinzen existieren andere Sicherungsrechte, wie die mortgage des common law (allerdings erheblich durch die equity verändert) und die charge (ein Schöpfung des Gesetzgebers in Ontario). In Alberta, Manitoba, New Brunswick, Saskatchewan, Yukon und North-West Territories gibt es eine besondere Art der Hypothek. Zwischen der Hypothek und der charge besteht im ”common law” ein erheblicher Unterschied, denn die Hypothek verschafft dem Gläubiger Eigentum am Grundstück, während die charge wie eine Hypothek des droit civil lediglich ein Sicherungsrecht ist. Mit der Hypothekenbestellung wird mithin der Sicherungsgeber enteignet. Die Rechtsprechung räumt dem Sicherungsgeber aber ein Rückerwerbsrecht ein. Dieses Recht hat fundamentale Bedeutung und die Rechtsprechung versucht stets, es zu schützen. Der Schuldner kann das Recht bei Fälligkeit der Forderung ausüben, wenn er die Forderung begleicht. Die Einzelheiten der Ausübung des Rechts sind geringfügig unterschiedlich, je nach dem ob die Forderung überfällig wird oder nicht. Jedenfalls macht es diese Konstruktion unnötig, ein Zwangsvollstreckungsverfahren zu betreiben. Er kann sich damit begnügen, das Rückerwerbsrecht des Schuldners auszuschließen. In diesem Verfahren kann wiederum der Schuldner fristgebunden versuchen, das Rückerwerbsrecht geltend zu machen. Im übrigen kann der Gläubiger die persönliche Forderung titulieren lassen und den Verkauf der Immobilie betreiben.

Grundsätzlich ist es möglich, auf einen Vertrag unterschiedliche Rechtsordnungen anzuwenden (dépecage). Art. 3097 CCQ bestimmt, daß auf dingliche Rechte die lex rei sitae anzuwenden ist. Auf Hypotheken, die auf Grundstücken im Gebiet von Québec lasten, findet in Ansehung der Entstehungsvoraussetzungen und der Publizität das Recht von Québec Anwendung. Die Eintragung von Hypotheken in ausländischer Währung ist unzulässig. Soweit vorgeschrieben ist, daß ein Akt der notariellen Beurkundung bedarf, muß die Beurkundung vor einem Notar stattfinden, der in Québec zugelassen ist (vgl. Art. 9 Notargesetz).

Gelegentlich kommt es bei größeren Investitionsvorhaben vor, daß der Gläubiger über die in Québec vorgesehenen Sicherungen hinaus (also Hypothek am Grundstück, an den Mieterträgen und den Versicherungsentschädigungen) weitere Sicherheiten begehrt. Will z.B. ein in Ontario ansässiges Unternehmen in Québec investieren, kann es zunächst die vorbezeichneten Sicherheiten an der Immobilie in Québec bestellen. Will er weiterhin Sicherheiten an anderen Immobilien haben, die der Schuldner in Ontario nutzt, kann dies nur nach den dort vorgebenen Modalitäten erfolgen. In Québec etwa wäre die Besicherung von Nutzungsrechten nicht möglich. In Ontario hingegen können Nutzungsrechte als ”leasehold” ausgestaltet sein und belastbar sein.

Gemäß Art. 3103 CCQ kann auch eine im ”Ausland” belegene Mobilie hypothekarisch belastet werden, muß jedoch dann innerhalb von dreißig Tagen nach Québec gelangen, damit die in Québec hergestellte Publizität wirksam bleibt.

Die Verfolgung einer Forderung kann durch Zwangsvollstreckung erfolgen. Der Gläubiger kann das Vermögen des Schuldners pfänden, es veräussern lassen und sich den Preis ausbezahlen lassen. Der Hypothekengläubiger kann die Immobilie in Besitz nehmen, um sie zu verwalten, um sie in Zahlung zu nehmen oder um sie im Wege der Zwangsversteigerung oder des freihändigen Verkaufs zu verwerten. In der Insolvenz werden Hypothekengläubiger bevorzugt. Anhängige Vollstreckungsverfahren können fortgesetzt werden. Ein Ausnahme besteht: Der Insolvenzverwalter kann die Einstellung des Verfahrens beantragen, um die Immobilie bewerten (zu lassen) und ggf. aufkaufen zu können (Banque nationale du Canada v. Restaurant Ocean Drive Inc.., [1998]R.J.Q.30(C.A.)). Ist die Einzelzwangsvollstreckung noch nicht eingeleitet, ist eine Verwertung ausgeschlossen, es sei denn der Gläubiger hat bereits den Besitz an der Immobilie erlangt. Helfen kann nur eine Anzeige nach Art. 244 Insolvenzgesetz, die rechtzeitig vor Eingang des Insolvenzantrages erfolgt. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Einsetzung eines vorläufigen Verwalter zu beantragen.

Bei der Zwangsverwertung muß der Gläubiger die Interessen des Schuldners wahren. Pflichtverletzungen können eine Haftung nach sich ziehen.