Juristisches Internet Journal 14. Jahrgang

Herausgeber: Dr.Hök / Prehm


Offizielles Organ des Vereins für rechtsvergleichendes Grundbuch- und Hypothekenrecht e.V. mit Sitz in Berlin
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GRUNDBUCH UND HYPOTHEKENRECHT IN ENGLAND UND WALES
[1]

 

Francis Wallace (Solictor), Uckfield

unter Mitarbeit von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök

 

Dieser Bericht stellt eine vereinfachende Zusammenfassung verschiedener Themen eines komplizierten Faches dar. Die Auskunft steht nicht unbedingt allein, und sollte nicht als einzige Quelle für ein bestimmtes Problem benutzt werden. Der Autor glaubt, dass der Inhalt genau ist, aber er kann keine Haftung für eventuelle Fehler oder Versäumnisse übernehmen.

 Das englische und deutsche Recht behandeln das Grundstücksrecht traditionell grundverschieden. Dies hat seine Ursachen in dem feudalen Rechtsverständnis und dem fallrechtlich geprägten common law. Das englische Grundstücksrecht beruht nach wie vor überwiegend auf dem common law. Wichtige gesetzliche Grundlagen wurden im Jahre 1925 geschaffen: Land Registry Act, Law of Property Act, Settled Land Act, Trustee Act, Administration of Estates Act, Land Charges Act. Vereinzelt finden sich auch Rechte in equity. 

Im englischen Recht gibt es kein Eigentum im Sinne von property an Grundstücken, sondern lediglich Herrschaftsrechte (estates). Seit William dem Eroberer gehört formal der Grund und Boden der Krone. Es konnte nur Nutzung an Land vergeben werden. Man unterscheidet heute zwei wesentliche Formen von Herrschaftsrechten an einem Grundstück: Zum einen estates von unbestimmter Dauer (freehold), zum anderen estates, die einem Zeitablauf unterliegen (leasehold). 

I. GEOGRAPHISCHE ANGABEN 

Großbritannien besteht aus verschiedenen Ländern: England, Wales, Schottland, Nordirland, Isle of Man und den Ärmelkanalinseln. Das Rechtssystem in England und Wales ist vereinigt. Diese Ausführungen gelten nur für dieses System. Die anderen Länder haben ihre eigenen Rechtssysteme. 

II. LEGAL OWNERSHIP oder BENEFICIAL OWNERSHIP

 Der Unterschied zwischen „legal ownership“ und „beneficial ownership“ ist wichtig.

 1.      legal ownership

 Hypothekengläubiger und Käufer werden sich nur für das legal ownership interessieren. Sie verhandeln nur mit dem legal owner (Eigentümer des Herrschaftsrechts).  Der legal owner (Eigentümer des Herrschaftsrechts) besitzt ein Grundstück aus rechtlicher Sicht. Nur der „legal owner“ erscheint als Eigentümer auf dem Titel.  Er unterzeichnet die Rechtsakte, zum Beispiel, den Kaufvertrag, die Übertragungsurkunde und die Hypothek.

2.      benefical owner

Der beneficial owner hat nur das Recht, einen Gegenstand (zum Beispiel ein Grundstück) zu benutzen oder die Nutzung zu genießen. Seine Rechte sind in einem declaration of trust oder trust instrument (einer Urkunde) enthalten. Wenn ein oder mehrere „beneficial owners“ hinter einem „legal owner“ stehen, dann ist der „legal owner“ ein Treuhänder für die beneficial owners.

- Beispiel: Eine Anwaltskanzlei hat acht Partner. Vier Partner einer Anwaltskanzlei halten den Titel an ihrem Kanzleigebäude für sich selbst (sie sind „legal owner“) und zugleich als Treuhänder für die anderen vier Partner[2] (sie sind „beneficial owner“). Die Bank handelt nur mit den vier Partnern, die den Titel halten („legal owner“), aber sie würde als Hintergrundauskunft nachfragen, wie viele Partner die Firma tatsächlich hat.

III. FREEHOLD, LEASEHOLD TITLES und LICENCE

 

1.)    FREEHOLD  :  beschreibt die stärkste Rechtsposition an ein einem Grundstück. Der Besitzer hat das uneingeschränkte Eigentumsrecht an das Grundstück,

 

- auch als fee simple bezeichnet 
  - ungefähr 70 Prozent der Bevölkerung Englands sind Eigentümer ihrer eigenen freeholds an den Häusern, die sie bewohnen. 

                                     

2.)    LEASEHOLD :  beschreibt die Rechtsposition, bei der der Eigentümer das Grundstück oder Gebäude nur für eine bestimmte Zeit hält.

 

- der Grundstückbesitzer bleibt der Landlord, und die andere Partei ist ihr tenant (Mieter).
- die Rechte beider Parteien sind im lease (Mietvertrag) niedergelegt oder bestimmt.  (Leases bis zu 3 Jahren können auch mündlich vereinbart werden).

Beispiele:

 a) Büro im ersten Stockwerk eines Hochhauses:

Lease für 12 Jahre; Jahresmiete £25 000 (zirka DM 75 000), diese wird in vier Raten, jeweils am Quartalsende bezahlt.   

b)      Tenancy agreement (ein Synonym für lease) einer Privatwohnung. Dauer: sechs Monate; Miete: £750 pro Monat, am ersten Tag eines jeden Monats fäll

3.)    Licence ist kein Recht an einem Grundstück, sondern ein vertraglicher Anspruch auf die Nutzung einer Liegenschaft. Sie kann weder veräußert noch beliehen werden. Bei der (oft schwierigen) Unterscheidung zwischen lease und licence ist auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen.

 

IV. REGISTERED LAND und UNREGISTERED LAND

 Nicht alle Grundstücke in England und Wales sind bislang registriert worden. Die Pflicht zur Registrierung besteht landesweit seit 1989. Man findet also unregistrierte Grundflächen, aber zirka 80 Prozent der Fläche von England und Wales ist bisher registriert. Die Grundbucheintragung ist nunmehr bei jedem Neuerwerb zwingend.

 1.)    Unregistered land :

- Ein gültiger Titel besteht normalerweise aus einer Reihenfolge von Übertragungsurkunden. Der Anfang oder die Quelle dieser Reihenfolge muss im Allgemeinen eine Urkunde sein, die mindestens 15 Jahre alt ist. Eine solche Urkunde heißt „good root of title“. 
- Die Reihenfolge muss vom Käufer geprüft sein. Jedes Dokument in der Reihe muss gültig sein. 
- Erste Hypotheken sind nur geschützt, indem der Hypothekenschulder dem Hypothekengläubiger die ganzen Akten (title deeds) überreicht. 
- Zweite und späterrangige Hypotheken, sind durch Registrierung bei der Land Charges Registry geschützt. 
- Andere Bedingungen, zum Beispiel, Vorkaufsrechte  (options to purchase) oder Bedarfsbeschränkungen (restrictive covenants) müssen auch bei der Land Charges Registry registriert werden
- Die Registrierung erfolgt gegen den Namen des jeweiligen Grundstückbesitzers und nicht gegen das Grundstück. Das ist ein erheblicher Nachteil des alten unregistierten Systems.  

 

- Beispiel: Registrierung eines Vorkaufsrechtes : Unregistered Land


*
Formular K1: application for registration of a land charge: Beauftrager Honeygrove Properties Ltd.: Grundstück in London: gegen den Eigentümer Herrn D.A. Hicks: Vorkaufsrecht, das heißt, Registrierung in Klasse C (iv) (Class C (iv) Land Charge
 

*Formular K22, in dem die Honeygrove Properties Ltd. Die Bestätigung erhält, das ihr C (iv) am 9.2.99 registriert worden ist.  

2.)    Registered Land 

-   Das englische Äquivalent zu einem Grundbuch heißt Land Register, das durch Her Majesty’s Land Registry geführt wird. Die wichtigsten Privateigentumsrechte sind dort registriert, aber andere Rechte sind anderweitig registiert: zum Beispiel, im  local land charges (hauptsächlich örtliche Bedingungen, wie Stadtplanungs-maßnahmen) bei den Stadtbehörden, und company registrations (Gesellschaftliche Registrierungen) bei dem Registrar of Companies.  Eine Hypothek, die von einer englischen Gesellschaft (limited company) gegeben wurde, muss innerhalb von 21 Tagen bei der Registrar of Companies registriert werden. Sie muss zudem bei dem Land Registry registriert werden.
-   Das Grundbuch ist in drei Teile unterteilt:
-   das Property Register: beschreibt das Grundstück; 
-   das Proprietorship Register: nennt den Eigentümer; 
-   das Charges Register: nennt die Hypotheken und Hypothekengläubiger, in der Reihenfolge ihrer Eintagung; enthalten sind auch andere Bedingungen und Beschränkungen, zum Beispiel, die Nutzungsverbote für Handel oder Industie, wenn es sich beispielsweise um ein Wohngebiet handelt, in dem das Grundstück belegen ist.

- Registered Land: Eintragungsklassen im Register:  

Rechte, Bedingungen und Hypotheken sind im Grundbuch notiert: hauptsächlich in dem Charges Register: sie sind in Klassen unterteilt: 

- charge : normalerweise eine Hypothek, vom Eigentümer unterzeichnet; 
- notice: um zum Beispiel zu zeigen, dass ein Teil des Grundstücks verpachtet ist, oder dass der Ehemann oder die Ehefrau des Eigentümers Wohnrechte registriert hat; 
- caution : um Rechte Dritter zu beschützen: wenn zum Beispiel der  Gläubiger des Eigentümers, ein Urteil gegen diesen erstritten hat und eine gerichtliche Hypothek (charging order) auf dem Grundstück eintragen lassen hat; 
- Inhibition: um Veränderungen des Registers, ohne die Einwilligung vom Besitzer der Unterlassungsanordnung (Inhibition) zu verbieten: zum Beispiel, der Konkursverwalter (trustee in bankruptcy) über das Vermögen des Eigentümers; 
- restriction: um Registerveränderungen ohne die Erlaubnis eines Hypothekenbesitzers zu verbieten. 

Grundstückbelastungen müssen im Register eingetragen werden, da man kann nur (noch) mit einem registrierten Grundstück handeln kann. Der Handel (Kauf, Verkauf, Hypothek et cetera) muss im Register eingetragen sein. Seit 1998 muss bei einem Grundstücksgeschäft zuerst die Eintragung erfolgen, wenn sie noch nicht existiert (vgl. Explanatory Leaflet N° 10). 

V. Rangverhältnis unter den eingetragenen Rechten 

Verschiedene Grundstückbelastungen haben immer Vorrang.  Sie betreffen das Grundstück dauerhaft.  

- Beispiele:
- das Recht, eine Privatstraße, einen Gehweg oder eine private Kanalisation zu benutzen, Nutzungsverbote für Handelsaktivitäten oder gegen den Bau von mehr als eine bestimmte Anzahl von Wohnungen; 
- andere Rechte, hauptsächlich Hypotheken und cautions, richten sich nach ihren Registrierungsdaten im Register, nicht hingegen nach den Daten, an denen die Dokumente geschrieben oder unterzeichnet wurden (entstanden sind).

VI. Sind die eingetragene Rechte verkehrsfähig?  

Geldwerte Rechte sind normalerweise verkehrsfähig. Sie werden zwischen Banken regelmäßig verkauft und übertragen. Andere Rechte sind im allgemeinen verkehrsunfähig, das heißt, sie sind nicht ohne weiteres abtretbar und veränderbar. Sie können nur mit der Zustimmung der beiden betroffenen Parteien übertragen oder verändert werden. 

VII. LOCAL LAND CHARGES 

Nicht alle Rechte und Beschränkungen sind bei dem Land Registry oder Land Charges Registry registrierbar.  Es gibt auch örtliche (Grundstücks-) Beschränkungen, die bei den Stadtbehörden (für größere Städte) oder Kreisbehörden registriert sind.   

Dieses Register heißt das Local Land Charges Register.  Die Beschränkungen, die man am häufigsten dort findet, sind:

- Stadtplanungserlaubnisse (Was kann man auf diesem Grundstück bauen?)[3] 
- Denkmalschutzmaßnahmen: ein einzelnes Gebäude kann unter Denkmalschutz stehen (listed building) oder die ganze Umgebung kann geschützt sein (conservation area oder Area of Outstanding Natural Beauty).
- Zwangsverkaufsbeschlüsse (compulsory purchase orders): wenn der Kreis beispielsweise entschieden hat, eine neue Umgehungstraße zu bauen: der Kreis oder die Zentralregierungsbehörden können dann bestimmen, dass der Besitzer sein Grundstück verkaufen muss, wenn das Grundstück für den Bau der Straße benötigt wird.
- Finanzielle Forderungen[4] 
- wenn die Stadt beispielsweise eine Privatstraße zur öffentlichen Straße gewidmet hat, dann muss sie diese in der Zukunft auf öffentliche Kosten erhalten. Jeder Grundstücksbesitzer, der an dieser Straße wohnt, muss deswegen nach dem Widmungsbeschluss einen bestimmten Geldbetrag an die Stadt bezahlen. Die Besitzer zahlen nur einmal. Aus dem Beschluss (adoption as a public highway) folgt die öffentliche Straßenbau- und Erhaltungslast.  

Was bedeutet “adoption”?: Man kann eine Straße zur Straße widmen. Hieraus folgt die öffentliche Straßenbau- und Erhaltungslast. 

Jeder Käufer oder Hypothekengläubiger sollte sich also bei den Ortsbehörden erkundigen und nicht nur bei der Land Registry oder Land Charges Registry, bevor er Geld in ein Grundstück investiert. Er sollte einen Local Land Charges Search verlangen.  

VIII. THE COMPANIES REGISTER

Es gibt wichtige Angelegenheiten, die englische Gesellschaften betreffen, die beim Companies Register eingeschrieben werden müssen.  Das Register befindet sich in Cardiff, und heißt Companies House.   

Für unser Thema sind folgende Angelegenheiten wichtig: 

- Hypotheken (debentures) auf dem Eigentum einer Gesellschaft: diese müssen bei der Companies House innerhalb von 21 Tagen registriert werden. Wenn sie nicht rechtzeitig registriert worden sind, sind sie gegen einen Insolvenzverwalter nichtig.  
- Die Ernennung eines Liquidators oder Receivers[5].  Diese amtlichen Besitzer (Treuhänder) können, wenn sie bestellt sind, das Eigentum der Gesellschaft in eigener Machtausübung verwerten. 
- Gerichtsentscheidungen, die die Gesellschaft betreffen sind zum Beispiel winding-up orders. Dies ist ein Befehl, dass die Gesellschaft liquidiert werden muss.  

IX. Bestehen verbraucherschützende Besonderheiten?

- Jeder, der Geld gewerbsmäßig verleiht, muss eine staatliche Genehmigung (money lender’s licence) haben.
- Wenn ein Hypothekengläubiger das Grundstück, auf dem seine Hypothek registriert ist, verkaufen will, dann braucht er normalerweise einen „Besitzanspruchsbeschluss“ des örtlichen Gerichts (County Court). Das Gericht wird den Beschluss aufschieben, wenn der Schuldner die monatlichen Raten sowie die rückständigen Raten innerhalb einer angemessener Zeit bezahlen kann. 
- Darlehen bis zu £25 000,  die nicht für den Kauf oder die Verbesserung von Grundstücken bestimmt sind, sind sehr stark durchnormiert, sie werden von dem Consumer Credit Act 1974 erfasst. Alle Förmlichkeiten des Gesetzes müssen beachtet werden. Der Schuldner verfügt sehr oft über eine Überlegungsfrist innerhalb derer er vom Vertrag zurücktreten kann. Wenn der Gläubiger nicht alles exakt nach dem Gesetz einleitet und abwickelt, kann der Vertrag nichtig sein. 

X. PROBLEME BEI GRENZÜBERSCHEITENDEN GRUNDSTÜCKSBELASTUNGEN 

1.) Gerichtsstand und anwendbares Recht 

- Großbritannien hat das Brüsseler und das Lugano Abkommen unterzeichnet. Es wird auch an der Brüssel I-Verordnung vom 22.12.2000 teilnehmen. Deshalb sind die Gerichte des Ortes, wo sich das gepfändete Grundstück befindet, für Fragen in Bezug auf das Eigentum des Grundstücks zuständig. Besitzanspruchs-verfahren müssen also vor dem örtlichen Gericht anhängig gemacht werden (Belegenheitsgerichtsstand).
- Andere Fragen, hauptsächlich über persönliche Verpflichtungen des Grundstückbesitzers, sind nicht unbedingt Angelegenheit der örtlichen Gerichten. Die Gerichte am Wohnort des Beklagten würden im Prinzip zuständig sein. Das kann sehr unbequeme Folgen haben, wenn sich die Parteien über verschiedene Fragen streiten.

 

2.) Kollisionsrecht

- Großbritannien hat auch das Römische Schuldvertragsabkommen über Fragen des anwendbare Rechts unterzeichnet.Deshalb ist das Recht des Staates anwendbar, mit dem der Vertrag die engsten Beziehungen hat.  Bei Dienstleistungsverträgen wie Hypothekendarlehen muss man fragen, wo die charakteristischen Hauptleistungen des Vertrages erbracht werden sollen. Der Bericht über das Abkommen scheint zu meinen, dass die Bank die vertragscharakteristische Leistung erbringt, aber darüber lässt sich streiten. Es scheint also wahrscheinlich, dass das Recht des Staates, wo sich der Sitz der Bank befindet, anwendbar sein wird. Das wäre sehr unbequem, wenn ein Prozess, in dem die Bank ihren Besitzanspruch geltend machen will, vor dem örtlichen Gericht stattfinden muss. 
- Die Parteien können das anwendbare Recht aber auch wählen. Es ist daher zu empfehlen, dass das Recht des Staates, wo das Grundstück belegen ist, gewählt wird. 

 

3.) Währung 

- Hypotheken in Fremdwährung können in England eingetragen werden. 
- Schuldforderungen in Fremdwährung können auch vor den englischen Gerichten geltend gemacht werden. 

XI. EINIGE BEMERKUNGEN zum ”KODEX” 

Der  ”KODEX” 2001 ist eine Empfehlung der EU-Kommission zum Inhalt der vorvertraglichen Informationen, die Wohnhaushypothekenschuldner vor dem Vertrag erhalten sollen: 

- Der Wettbewerb zwischen Banken im Wohnhaushypothekensektor ist in England schon sehr stark. Im Allgemeinen erhalten Kunden daher bereits einen guten Teil der in Kommissionsempfehlung geregelten Auskünfte 
- Viele große Banken gehören schon zum Code of Mortgage Lending Practice, der ebenfalls eine Selbstbeschränkungsform darstellt 
- Die englischen Kunden sind schon bereits daran gewöhnt, Nachteile (wie zusätzliche Zinsraten) in Kauf nehmen zu müssen, sofern sie das Darlehen frühzeitig (das heißt vor Ablauf der vertraglichen Laufzeit) zurückzahlen wollen.[K1]  
- Die meisten Banken gehören schon dem Banking Services Ombudsman Scheme an. Der Ombudsman ist eine Art Laienrichter, der für Beschwerden gegen Banken zuständig ist.  Kunden können sich an ihn wenden, wenn sie mit der Antwort der Bank auf ihre Beschwerde nicht zufrieden sind.  
- Es ist zu erwarten, dass sich die meisten Banken in England an den ”Kodex” ohne große Schwierigkeiten anpassen werden.  
XII. FIXED CHARGES UND FLOATING CHARGES 

Im englischen Rechtssystem gibt es eine wichtige Art Hypothek, die in vielen anderen Rechtssystemen nicht bekannt ist. Man nennt sie „floating charge“. 

Eine „normale” Hypothek lastet auf einem „bestimmten“ Gegenstand, am häufigsten auf einem Grundstück. Dies nennt man eine fixed charge. 

- Wenn der Schuldner eine Gesellschaft / limited liability company ist, dann verlangt die Bank oft eine zusätzliche Art der Sicherung und zwar in Bezug auf die allgemeinen Vermögensgegenstände der Gesellschaft: Ausrüstung (inklusive Werkzeuge und Maschinen) Vorratsware, Fahrzeuge und anderes. Dies nennt man eine floating charge.   

  

BESONDERHEITEN EINER FLOATING CHARGE 

1.) Definition 

Die Abgrenzung zwischen fixed charge und floating charge ist umstritten. In der Regel benutzen die Gerichte eine Formulierung aus dem Jahre 1903. Eine floating charge muss drei Wesensmerkmale aufweisen: 

- Die charge muss sich auf eine bestimmte Gruppe gegenwärtiger und künftiger Vermögenswerte der Gesellschaft beziehen.   
- Die Vermögensgegenstände müssen typischerweise von Zeit zu Zeit wechseln.
- Die Parteien des Sicherungsvertrages müssen davon ausgehen, dass im Regelfall der Sicherungsgeber über die belasteten Vermögensgegenstände im Rahmen ordnungsgemäßer Geschäftstätigkeit frei verfügen kann.  
- Am wichtigsten für die Abgrenzung zwischen „fixed“ und „floating charge“ ist der Grad der Kontrolle, die der Sicherungsnehmer über die belasteten Gegenstände ausübt.   

2.) Umfang 

- Die floating charge ist normalerweise nicht auf bestimmte Vermögensgegenstände beschränkt. Sie ist oft eine Hypothek auf das ganze Unternehmen der Gesellschaft: ”over the whole of the company’s undertaking and all its property and assets” 
- Eine floating charge kann auf bestimmte Gegenstände beschränkt sein, wie etwa auf die Forderungen der Gesellschaft gegenüber ihren Kunden (book debts) oder auf die Möbel und Ausrüstung in einem Gebäude der Gesellschaft.  
- Die floating charge ist eine sofortige und fortwährende Hypothek. Auch wenn der Schuldner zeitweise alle Schulden zurückzahlt, bleibt die floating charge wirksam. 

3.) Priorität 

-   Bis sich die floating charge zur fixed charge konkretisiert (crystallises) kann der Schuldner seine Vermögensgegenstände verkaufen und auch vorrangige fixed charges schaffen, solange er im normalen Betriebsablauf handelt.  
-   Banken versuchen manchmal das Recht auszuschließen, vorrangige Hypotheken schaffen zu dürfen.  Diese Beschränkung ist nur wirksam, wenn andere Parteien davon wissen. Die Registrierung der floating charge beim Companies Register ist (im Prinzip) nicht unbedingt ausreichend, aber in der Praxis werden die meisten Banken spezifische Bemerkungen über diese Beschränkung auf dem Register einschreiben lassen. Das sollte genügen, um anderen Gläubigern von der Existenz der Beschränkung zu warnen.

4.) Eventuelle Nichtigkeit im Insolvenzfall

- Wenn die Gesellschaft innerhalb eines Jahres vor Zahlungsunfähigkeit eine floating charge vereinbart hat, dann kann ein administrator (eine Art Insolvenzverwalter) oder Liquidator die Wirksamkeit der floating charge bestreiten. Die floating charge wird dann nur bis zu der Grenze des Wertes gültig sein, den der zweite Gläubiger zur Verfügung der Gesellschaft gestellt hat: normalerweise die Geldsumme, die er ausgeliehen hat.  

5.) Kristallisierung 

Eine floating charge kristallisiert sich, das heißt, sie wird zur fixed charge, wenn:

 

- die Gesellschaft in die Liquidation geht; 
- wenn ein receiver (Zwangsverwalter, der die Interessen der Bank vertritt) ernannt wird;
- wenn eine zweckmäßige Klausel[6] in der floating charge vorhanden ist, und die Bank der Gesellschaft in Ausnutzung dieser Klausel (vertragsgemäß) mitteilt, dass sich die floating charge kristallisiert hat. Die Bank wird sich üblicherweise das Recht vorbehalten, die Kristallisierung für den Fall mitzuteilen, dass der Schuldner mit der Zahlung von Zinsen oder Kapital in Verzug gerät;
- es scheint so, dass es zur Kristallisierung führt, wenn die Gesellschaft ihre Geschäftstätigkeit einstellt.
 

6.) Bedeutung für den Sicherungsgeber

- Der Vorteil einer floating charge für die Gesellschaft besteht darin, dass sie völlig frei über das belastete Vermögen verfügen kann.Auf diese Weise stehen ihr beispielsweise auch unbearbeitete Rohmaterialen als Kreditsicherheit zur Verfügung. Das wäre bei einer fixed charge nicht möglich.   
 

7.)  Bedeutung für den Sicherungsnehmer
 

- Der Vorteil einer floating charge zeigt sich im Insolvenzfall. Der Gläubiger kann einen administrative receiver (Zwangsverwalter) ernennen, dem das Recht zusteht, das Vermögen des Unternehmens zu verwerten. Der administrative receiver sorgt für die Befriedigung der Bank.  
- Im Zeitpunkt der Ernennung des administrative receivers kristallisiert sich die floating charge und wird zu einer fixed charge zu Gunsten des bisherigen Inhabers der floating charge.  
- Die Rechte der ungesicherten Gläubiger werden eingefroren, bis die Bank befriedigt ist.  
 

8.) Administration order 

Im Allgemeinen hat die Gesellschaft das Recht, vor Gericht zu gehen, um die Ernennung eines „administrator“ zu verlangen. Diese Art Prozess heißt:„petition for an administration order“. Der Kläger muss beweisen:
 

- dass es wahrscheinlich ist, dass als Folge der Administration Order die Gesellschaft als geschäftstätiges Unternehmen überleben wird; oder 
- dass als Folge ein freiwilliges Abkommen (voluntary arrangement) zwischen der Gesellschaft und ihrem Gläubiger wahrscheinlich ist; oder
- dass eine günstigere Verwertung des Vermögens der Gesellschaft wahrscheinlich ist, als wenn sie in die Liquidation geht.   
- Die „administration order“ verbietet eine Liquidation und ferner die Durchführung von Vollstreckungs-maßnahmen gegen die Gesellschaft, es sei denn, es liegt eine gegenteilige gerichtliche Anordnung vor. 
 

Vorteile der Bank, die eine floating charge besitzt:
 

- Es kann keine „Administration Order“ verhängt werden, wenn bereits ein „Administrative Receiver“ ernannt worden ist, und dieser mit einer „Administration Order“ nicht einverstanden ist. Normalerweise wird er nicht damit einverstanden sein, damit er die Kontrolle über die Verwertung des Vermögens behalten kann.  
 

9.) Eventuelle Probleme für die Bank
 

- Ein Grundpfandgläubiger mit einer „fixed charge“ im Rang vor der „floating charge“ kann jedoch grundsätzlich unabhängig von der „administrative receiver“ aus seiner Hypothek vorgehen.  
- Ein anderer Hypothekengläubiger (mit fixed charge oder floating charge) könnte die selbstständige Durchführung der Verwertung beantragen.
- Die Bank, die eine „floating charge“ hält, könnte also die Kontrolle über die Verwertung der Sicherheit verlieren.   
- Der andere Gläubiger muss normalerweise beweisen, dass er mit seinen Plänen ein besseres Ergebnis der Verwertung erzielen kann.  
 

10.) Nachteile der floating charge
 

- Dritte können vollstrecken, bis die floating charge kristallisiert ist.  Bei einer fixed charge wird die Vollstreckung von Dritter verhindert.  
- Im Insolvenzverfahren müssen aus dem Vermögen, das der „floating charge“ unterliegt, zunächst die privilegierten Forderungen (bestimmte Steuer, Arbeitnehmerforderungen sowie Kosten der Liquidation) befriedigt werden. Der Besitzer einer „fixed charge“ kann seine Sicherheit ohne Rücksicht auf andere Gläubiger verwerten.   
 

Zusammenfassung: Eine floating charge ist also eine geringere Sicherheit als eine fixed charge.  

11.) Empfehlung 

Der erstrangige Grundpfandrechtsgläubiger (mit fixed charge) sollte wenn möglich auch gleichzeitig eine floating charge bestellen lassen. Dann hat er Verwertungsrechte an dem belasteten Grundstück (Objekt der fixed charge) und auch an den Vermögensgegenstände der Gesellschaft (Objekt der floating charge).   

XIII. SICHERUNGEN IM INSOLVENZFALL
 
- Allgemeine Regel:  Der gesicherte Gläubiger hat zwei sich wechselseitig ausschließende Möglichkeiten.  
   
-  Entweder die Bank meldet ihre Forderung zur Masse an oder verwertet ihre Sicherheit. Im Allgemeinen sind Hypothekengläubiger von den Hauptfolgen der Insolvenz verschont, weil sie ihre Sicherheit besitzen, und diese eine vorrangige Belastung auf dem Vermögen des Schuldners ist. In der Regel ist ein gesicherter Gläubiger nicht von der Insolvenz betroffen.  Er kann vom Insolvenzverwalter im Konkursverfahren nur Geld verlangen, wenn er seine Sicherheit aufgibt, oder wenn trotz und im Anschluss an die Verwertung der Sicherheit eine Restschuld übrig bleibt. Kein Hypothekengläubiger würde seine Sicherheit aufgeben!  
   
- Stellung des Insolvenzverwalters:
   
- Wenn ein Einzelner in den Konkurs[K2]  (synonym für Bankrott) geht, dann ist er von den Regeln über Bankruptcy betroffen. Sein ganzes Vermögen gehört automatisch seinem Konkursverwalters (Trustee in Bankruptcy), sobald er vom Gericht für bankrott erklärt worden ist.  Der Trustee in Bankruptcy kann nur bekommen, was der Schuldner schon besitzt.  Wenn es schon eine Hypothek über seinem Grundstück gibt, dann kann der Trustee in Bankruptcy diese Tatsache nicht ändern.  Der Hypothekengläubiger hat das erstrangige Recht, vom Verkauf des Grundstücks bezahlt zu werden.
   
- Vermögen und Einkommen des Schuldners: 
   
- Die Grundregel bestimmt, dass der Trustee nur besitzt, was dem Schuldner zur Zeit der Bankrotterklärung gehört. Er kann aber einen richterlichen Befehl beantragen, der den Schuldner zwingt, einen Teil seines zukünftigen Einkommens dem Trustee zu bezahlen, solange er zahlungsunfähig ist. Dieser Befehl heißt „income payments order“. Dabei bleibt das Existenzminimum, wie auch in Deutschland, geschützt. „Income payments orders“ sind nicht sehr häufig, denn der Schuldner verfügt im Normallfall noch nicht mal über das Einkommen, um alle seine persönliche Kosten zu bezahlen. 
- Es kann also sein, dass der Schuldner die Hypothekenraten (mindestens für eine erstrangige Hypothek) trotz der Bankrotterklärung weiterzahlen wird.
 

1.)    Verkauf des Grundstücks: auf Antrag der Bank: wenn der Schuldner, trotzt des Bankrotts, dem Hypothekengläubiger immer noch die Raten bezahlt, dann hat der Gläubiger normalerweise folgende Wahlmöglichkeiten: 

- Entweder :

         1.  er kann nichts unternehmen, oder

 

  2. er kann (falls eine Insolvenzklausel in der Hypothek dieses Recht bestimmt) verlangen, dass das Grundstück verkauft wird, damit er bezahlt werden kann. Er bezahlt dann das Geld, das vom Verkauf übrig bleibt, dem zweitrangigen Hypothekengläubiger, oder (wenn es keine zweite Hypothek gibt) dem Konkursverwalter.   

2.) Auf Antrag des Konkursverwalters (Trustee in Bankruptcy): Übersteigt der Wert der Sicherheit (also des Grundstücks) die Verbindlichkeiten, dann kann der Trustee darauf bestehen, dass das Grundstück verkauft wird. Die Hypothekengläubiger bekommen dann vorrangig ihr Geld. Der Überschuss gehört dem Trustee. 

Wenn es sich um das persönliche Wohnhaus des Schuldners handelt und seine Familie auch dort wohnt, kann er den Verkauf bis zu einem Jahr nach der Bankrotterklärung verschieben. Nach dieser Zeit kommen die Rechte seiner Gläubiger an erster Stelle zum Tragen.

3.)    Ausnahme: Begünstigung (Preference)  eines Gläubigers 

Ein Hauptprinzip des englischen Konkursrechts ist, dass alle Gläubiger, außer denjenigen mit einer gültigen Sicherung gleichberechtigt sind und gleich behandelt werden. Der Schuldner soll einen Gläubiger nicht auf Kosten der anderen begünstigen, damit er in einer besseren Lage im Konkursverfahren ist. Der „Trustee in Bankruptcy“ kann die Begünstigung angreifen, wenn die Gläubiger die Begünstigung (zum Beispiel: eine Hypothek) nicht durch Wertausgleicht oder Leistung erlangt haben. 

Der Gläubiger hat eine Begünstigung erhalten, wenn der Schuldner etwas getan hat, dass die Lage des Gläubigers im Insolvenzfall gegenüber anderen Gläubigern verbessert und wenn die Verbesserung ohne den Eingriff des Schuldners ausgeblieben wäre.  

Beispiel: der Schuldner schuldet seiner Bank schon £50 000. Sicherheiten sind nicht bestellt. Die Bank wird nervös und schlägt vor, dass der Schuldner eine Hypothek auf sein Grundstück eintragen lässt. Der Schuldner kommt der Aufforderung nach. Die Bank leiht kein weiteres Geld aus und das Verhältnis zwischen der Bank und dem Schuldner bleibt unverändert. Der Schuldner wird drei Monate später für bankrott erklärt. Der „Trustee in Bankruptcy“ kann im Konkursverfahren verlangen, dass die Hypothek für nichtig erklärt wird. Die Bank kann immer behaupten, dass sie eine Gegenleistung für die Hypothek gegeben hat. Sie hat beispielsweise die Zinsrate ermäßigt oder dass sie andernfalls einen sofortigen Besitzanspruchsbeschluss verlangt hätte. Diese Argumente sind oft erfolgreich.  Wenn der Zeitraum zwischen der Hypothek und der Bankrotterklärung mehr als sechs Monate ist, ist es erheblich schwieriger für den Trustee, einen solchen Prozess zu gewinnen. Wenn die Bank mehr Geld nach Unterzeichen der Hypothek ausgeliehen hat, dann ist sie mindestens bis zur Höhe der weiteren Summe geschützt.  

Diese Fälle können sehr kompliziert sein. Wenn die Bank eine „normale” Hypothek für eine Geldsumme mit Zinsen und Kosten als Sicherheit genommen und die bestimmte Geldsumme ausbezahlt hat, dann hat sie nichts zu befürchten. Wenn sie keine Sicherung hat, dann muss sie sehr vorsichtig sein, besonders wenn sich der Schuldner schon in finanziellen Schwierigkeiten befindet. Der Trustee in Bankruptcy kann Begünstigungen, die bis zu fünf Jahren vor Beginn des Konkursverfahrens geschaffen worden sind, angreifen. Wenn sie jünger als sechs Monate alt sind, sind sie relativ leicht angreifbar; je älter sie sind, desto schwieriger wird der Angriff.  

4.)    Hypothek nach Bankrotterklärung 

In der Regel wäre eine solche Hypothek völlig nichtig, denn nur der Trustee in Bankruptcy hat die Macht, das Vermögen des Schuldners zu verkaufen oder zu verwalten. Banken müssen also beim Land Charges Registry nachprüfen, dass der Schuldner nicht bereits von einem Insolvenzverfahren betroffen ist.   

5.)    Gesellschaften im Konkursverfahren 

Im englischem Rechtsystem spricht man, wenn es sich von einem gesellschaftlichen Konkurs handelt, von einer „Liquidation“ und nicht von einem „Bankruptcy“.  Das Wort „Bankruptcy“ gilt nur bei natürlichen Personen, das Wort „Liquidation“  trifft nur bei Gesellschaften zu.   

Der Konkursverwalter einer Gesellschaft, die von einem Winding-up order (Liquidationsbefehl) betroffen ist, heißt der Liquidator.   

Im Großen und Ganzen kann man die Grundregeln von Bankruptcy und Liquidation vergleichen. Es gibt viele technische Unterschiede, aber die obigen Prinzipien gelten als Anfangspunkt.  Also:
 

- Hypothekengläubiger sind im Prinzip in der allerbesten Lage aller Gläubiger, wenn die Gesellschaft in Liquidation ist.  Nur ungesicherte Gläubiger verlangen Geld durch die Liquidation.  
- Der Zielpunkt einer Liquidation ist, das Vermögen der Gesellschaft zu verkaufen. Hypothekengläubiger müssen also damit rechnen, dass die Sicherung verhältnismäßig bald verkauft werden muss.
- Die Bank muss vorsichtig sein, wenn sie eine neue Hypothek von einer Gesellschaft, die schon in Schwierigkeiten ist, erhalten will. Wenn die Bank eine echte Gegenleistung gibt, dann hat sie nichts zu befürchten. Wenn nicht, und wenn die Begünstigung innerhalb von sechs Monaten vor dem Liquidationsbefehl (Winding-up) entstanden ist, dann könnte die Hypothek als Begünstigung von dem Liquidator angegriffen werden. 
- Eine Bank muss also immer bei dem Companies Register nachprüfen, ob die Gesellschaft nicht schon in Konkurs gegangen ist, sonst würde die Hypothek sehr wahrscheinlich nichtig sein. 

 

6.)    Einfrieren des Kontos (Pfändung), nach Anzeige eines Liquidationsantrags
 

- Wenn ein Gläubiger einer Gesellschaft eine „Winding-up Order“ bei Gericht beantragt, dann muss er seinen Antrag in der Presse, hauptsächlich in der London Gazette, anzeigen. Die „London Gazette“ ist eine Fachzeitung für rechtliche Anzeigen, die die Banken wie die Bibel lesen und beachten. 
- Sobald ein Liquidationsantrag gegen eine Gesellschaft in der London Gazette erscheint, wird eine Bank die Bankbeziehungen sofort einfrieren. Der Grund dafür ist, dass das Geld auf dem Konto dem Liquidator und nicht mehr der Gesellschaft gehören wird, sobald der Liquidator durch das Gericht ernannt wird: die Bank befürchtet dann, dass sie das Geld ersetzen müsste, wenn sie nach Kenntnisnahme der Liquidation weitere Abbuchungen erlaubt. 
 
In einem neuerlichen Rechtsfall wurde entschieden, dass die Bank nicht der Vertreter der Gesellschaft in einer solchen Lage ist. Deshalb muss sie nicht unbedingt derart ausbezahltes Geld ersetzen, aber man erwartet nicht, dass die Banken ihre Praxis ändern werden. 

 


[1] Soweit hier Beispiele genannt werden, sind diese im Originalbericht enthalten

[2] Nach englischem Grundbuchrecht können bei Eigentümergemeinschaften bis maximal vier Miteigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Sind weitere Miteigentümer vorhanden, können sie nicht mehr eingetragen werden. Deshalb halten bei insgesamt acht Partnern (grundbuchrechtlich) vier das Grundstück für die anderen vier treuhänderisch.

[3] Stadtplanungsverbote: enforcement notices oder stop notices: wenn der Eigentümer etwas auf dem Grundstück gebaut hat, das gegen Stadtplanungsrecht verstoßt: z.B. ohne Erlaubnis ein Wohnhaus inmitten eines Feldes gebaut hat. Die Stadt kann verlangen, dass er das Haus niederreißt, und (im Notfall), dass er die Bauarbeit sofort einstellt.

[4] z.B. wenn die Stadt die Verbesserung eines Wohnhauses gefördert hat, (durch einen Improvement Grant) auf Antrag eines Eigentümers, der selbst darin wohnt.  Wenn er das Haus innerhalb von 3 Jahren verkauft, und wenn der neue Besitzer nicht dort wohnen will, sondern das Haus vermieten will, dann kann die Stadt die Rückzahlung ihres Geldes verlangen.  Die Forderung besteht im ersten Rang, vor jeder Hypothek auf dem Gebäude.

[5] Ein „Receiver“ vertritt nur die Interessen eines besonderen Gläubigers. Der Liquidator vertritt dagegen in der Insolvenz alle Gläubiger.

[6] Typisch ist folgende Formulierung: „The floating charge is deemed to cristalize when the bank gives written notice of cristallization to the customer“.


 [K1]Die Unterlagen, Angebot der Bank, usw. befinden sich auch nicht im hand-out.

 [K2] Sind die Begriffe: „Konkurs“ und „Bankrott“ in diesem Fall synonym zu versteheh?

 

 
 
 
 







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