Apercu des livres fonciers européens:

Distinction entre ”bonne foi” et ”opposabilité au tiers”

Le droit francais ne connaît pas de règle comparable aux §§ 891, 892 BGB. En France, aucun acte, aucune décision judiciaire ne peut être publié au fichier immobilier si le titre du disposant ou dernier titulaire n´a pas été précédemment publié. Mais en même temps la publicité en droit francais n´a jamais de rôle créateur de droits. La publicité foncière n´est pas une condition d´opposabilité des droits aux tiers. Ce sont certains tiers seulement qui peuvent se prévaloir de l´inopposabilité à leur égard des actes non publiés. L’acquisition de bonne foi de biens immobiliers est ainsi inconnue.

Lors du silence du registre seul la confiance en l´inexistence des faits constitutives sera protégée. Il n’existe pas de protection de la bonne foi par rapport aux inscriptions dans le livre foncier10. De nombreux droits peuvent être enregistrés dans le livre foncier, dont le contenu et caractère sont déterminés au cas par cas. Les inscriptions ne sont pas toutes opposables aux tiers (exemple: le droit de préemption).

Pour pouvoir exciper du défaut de publicité il faut[1]:

·        Être un tiers par rapport à l´acte (Ex: un vendeur ne peut se justifier d´avoir vendu deux fois son immeuble sous prétexte que le premier acheteur n´avait pas publié son acquisition)

·        Avoir acquis sur le même immeuble, soit un droit concurrent soit une hypothèque ou un privilège spécial

·        Avoir déjà publié son droit

·        Ne pas avoir commis de faute

En droit allemand tout tiers peut se fier au livre foncier, dont il existe une présomption légale d’exactitude (§ 891 BGB). Aucun acte, aucune décision judiciaire ne peut être publié au fichier immobilier si le titre du disposant ou dernier titulaire n´a pas été précédemment publié. Mais en même temps l´inscription du précédent produit l´effet que l´acquéreur de bonne fois acquièrt le bien. Dans ce sens l´inscription du précédent a un rôle créateur de droits. La preuve de l‘inexactitude du livre foncier doit donc être rapportée soit pour justifier l’exercice d’un droit existant, mais non inscrit, soit pour s’opposer à l’exercice d’un droit inscrit, mais inexistant. Par précaution nous tenons à souligner qu’en droit allemand la preuve contraire ne peut pas être apportée à l’encontre des inscriptions du livre foncier relatives à des droits réels immobiliers qui ont été acquis à la suite d’un acte juridique, à moins qu’il n’y ait eu inscription d’un contredit ou que l’inexactitude ait été connue de l’acquéreur. On parle ainsi de l’acquisition de bonne foi.

Exemple:

Solution: Responsabilité du notaire

France:

Responsablité du notaire qui a le devoir de conseil de s´informer et d´effectuer toutes investigations nécessaires pour connaître parfaitement la situation de celui auquel le conseil est destiné. La faute professionnelle du notaire consistant dans des recherches insuffisantes concernant l´origine de propriété du bien ne fait pas de doute.

Allemagne:

Le notaire a le devoir de s´informer sur le contenu du livre foncier. A défaut il sera responsable.