Verein für rechtsvergleichendes Grundbuch- und Hypothekenrecht e.V."
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Apercu des livres fonciers européens:

 

 

Pays

 

 

Livre foncier

 

Publicité obligatoire

 

Bonne foi

 

Opposabilité au tiers

Belgique

oui

Oui1

Non

Oui

Allemagne

oui

Oui2

Oui

 

France

oui

Oui3

Non4

Oui

Italie

 

 

 

 

Irlande

 

 

 

 

Grande-Bretagne

oui

Oui5

Oui

 

Suède

oui

Oui

Oui

 

Finlande

oui

Oui6

 

 

Danemark

 

 

 

 

Autriche

 

 

Non7

 

Luxembourg

 

 

 

 

Espagne

oui

Oui8

Oui

 

Portugal

 

 

 

 

Grèce

Oui

 

 

 

Québec

Oui

Oui9

Non

Oui

 


 

Distinction entre ”bonne foi” et ”opposabilité au tiers”

 

Le droit francais ne connaît pas de règle comparable aux §§ 891, 892 BGB. En France, aucun acte, aucune décision judiciaire ne peut être publié au fichier immobilier si le titre du disposant ou dernier titulaire n´a pas été précédemment publié. Mais en même temps la publicité en droit francais n´a jamais de rôle créateur de droits. La publicité foncière n´est pas une condition d´opposabilité des droits aux tiers. Ce sont certains tiers seulement qui peuvent se prévaloir de l´inopposabilité à leur égard des actes non publiés. L’acquisition de bonne foi de biens immobiliers est ainsi inconnue.

 

Lors du silence du registre seul la confiance en l´inexistence des faits constitutives sera protégée. Il n’existe pas de protection de la bonne foi par rapport aux inscriptions dans le livre foncier10. De nombreux droits peuvent être enregistrés dans le livre foncier, dont le contenu et caractère sont déterminés au cas par cas. Les inscriptions ne sont pas toutes opposables aux tiers (exemple: le droit de préemption).

 

Pour pouvoir exciper du défaut de publicité il faut[1]:

 

·        Être un tiers par rapport à l´acte (Ex: un vendeur ne peut se justifier d´avoir vendu deux fois son immeuble sous prétexte que le premier acheteur n´avait pas publié son acquisition)

·        Avoir acquis sur le même immeuble, soit un droit concurrent soit une hypothèque ou un privilège spécial

·        Avoir déjà publié son droit

·        Ne pas avoir commis de faute

 

En droit allemand tout tiers peut se fier au livre foncier, dont il existe une présomption légale d’exactitude (§ 891 BGB). Aucun acte, aucune décision judiciaire ne peut être publié au fichier immobilier si le titre du disposant ou dernier titulaire n´a pas été précédemment publié. Mais en même temps l´inscription du précédent produit l´effet que l´acquéreur de bonne fois acquièrt le bien. Dans ce sens l´inscription du précédent a un rôle créateur de droits. La preuve de l‘inexactitude du livre foncier doit donc être rapportée soit pour justifier l’exercice d’un droit existant, mais non inscrit, soit pour s’opposer à l’exercice d’un droit inscrit, mais inexistant. Par précaution nous tenons à souligner qu’en droit allemand la preuve contraire ne peut pas être apportée à l’encontre des inscriptions du livre foncier relatives à des droits réels immobiliers qui ont été acquis à la suite d’un acte juridique, à moins qu’il n’y ait eu inscription d’un contredit ou que l’inexactitude ait été connue de l’acquéreur. On parle ainsi de l’acquisition de bonne foi.

 


Exemple:

 

Exemple

Allemagne

France

A vend le même immeuble deux fois, une première fois à B, qui omet de faire enregistrer l´acte de vente; une seconde fois à C, qui lui procède à l´enregistrement

1. La vente à B ne produit pas d´effet

2. La vente à C sera opposable à tous

La vente à B sera inopposable à C

A vend le même immeuble deux foix, cependant B et C ont deux fait enregistrer leur contrat de vente

1. Sera propriétaire celui qui sera enregistré le premier

2. la deuxième inscription sera fausse

L´acte dont la date de publication sera la plus ancienne sera opposable  à l´autre acquéreur. Mais en aucun cas la seconde vente ne sera nulle, elee devient suelement inopposable aux tiers[2]

A vend le même bien deux fois et aucun ni B, ni C n´ont procédé à l´enregistrement

Ni B ni C ont acquis le bien

Il faut déterminer lequel des deux actes a la date la plus ancienne

A qui n´est pas propriétaire mais inscrit au livre foncier vend le bien à B

B acquiert le bien

L´acte sera nul

 

Solution: Responsabilité du notaire

 

France:

Responsablité du notaire qui a le devoir de conseil de s´informer et d´effectuer toutes investigations nécessaires pour connaître parfaitement la situation de celui auquel le conseil est destiné. La faute professionnelle du notaire consistant dans des recherches insuffisantes concernant l´origine de propriété du bien ne fait pas de doute.

 

Allemagne:

Le notaire a le devoir de s´informer sur le contenu du livre foncier. A défaut il sera responsable.

 

 



1 caractère déclaratoire

2 caractère constitutif

3 déclaratoire

4 seulement prescription acquisitive

5 déclaratoire

6 constitutif

7 seulement prescription acquisitive

8 déclaratoire/constitutif

9 déclaratoire

10 comp. Sonnenberger/Auxetier, Introduction au droit francais, 3. édition, Rn. 96.

[1] Salvage-Gerest, Les sûretés, Rn. 281

[2] Exception au principe de la nullité de la vente du bien d´autrui







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