Deutsches Grundbuchsystem 

wird geführt nach Amtsbezirk, Buch, Blatt und existiert als: 

·        Grundstücksgrundbuchblatt

·        Gebäudegrundbuchblatt

·        Wohnungseigentumsblatt

·        Erbbaurechtsblatt 

 I. Publizität 

Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Rechte durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuches als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuches eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist (§ 892 BGB). 

Nicht geschützt ist der gesetzliche Erwerb, etwa durch Erbschaft.
 

II. Fehlender Schutz 

1. Der Gutglaubensschutz bezieht sich nicht auf: 

·        Persönliche Identität des Veräusserers

·        Kein Schutz gegen fehlende Vertretungsmacht

·        Kein Schutz gegen fehlende Geschäftsfähigkeit

·        Kein Schutz gegen Willensmängel 
 

2. Ausserhalb der Grundbuchpublizität sind z.B. beachtlich: 

·        Genehmigungsvorbehalte nach dem Grundstücksverkehrsgesetz

·        Genehmigungsvorbehalte nach der Grundstücksverkehrsordnung

·        Genehmigung bei Erwerb durch Ausländer[4]

·        Kirchenrechtliche Genehmigungsvorbehalte

·        Umlegungs- und Enteignungsverfahren

·        Genehmigung von Wohnungseigentum 
 

III. Änderungen der Rechtslage 

Grundsatz: 

Änderungen in bezug auf die Rechtslage an einem Grundstück können grundsätzlich nur infolge einer Grundbucheintragung eintreten. Dies gilt vor allem für rechtsgeschäftliche Erwerbstatbestände (§ 873 BGB) und z.B. die Eintragung von Zwangshypotheken (§ 867 I 2 ZPO) sowie die Abtretung briefloser Grundschulden und Hypotheken (§ 1154 III BGB).

 Ausnahmen: 

Gelegentlich läßt die deutsche Rechtsordnungen Änderungen ausserhalb des Grundbuches zu, in aller Regel, wenn es sich um gesetzliche Rechtsänderungen handelt:

·        Erbfolge (§ 1922 BGB)

·        Zuschlag in der Zwangsversteigerung (§ 90 I ZVG)

·        Anerkennung von Erwerbstatbeständen, die im Beitrittsgebiet vor dem 3.10.1990 vollendet waren

·        Abtretung von Briefhypotheken und –grundschulden durch Abtretung und Briefübergabe (§ 1154 BGB)