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estate forum : Mortgage Lending in Europe »
by
Cathérine Cotsaki, avocat au bareau d´Athène
LAW OF LAND
REGISTRATION AND MORTGAGES
IN GREECE
WARNING: the
material contained in these notes is a simplified guide to some
of the major topics in Greece land registration and mortgage law.
It is not intended as a substitute for legal advice on
individual transactions, and does not necessarily stand on its
own. Whilst the contents are believed to be correct, the author
cannot accept any responsibility for errors or omissions.
LE CREDIT
HYPOTHECAIRE EN EUROPE
LE DROIT
DES HYPOTHEQUES ET DES REGISTRES IMMOBILIERS
EN
EUROPE.
RAPPORT
CONCERNANT LA LEGISLATION HELLENIQUE
INTRODUCTION
Dans le monde actuel des affaires
et pas seulement, où l'obtention d'un prêt de la part d'une
institution bancaire ou simplement d'un particulier devient
souvent une nécessité impérative vue la difficulté des
intéressés de réunir les fonds nécessaires pour établir une
entreprise, promouvoir leurs activités, acheter une maison ou
même une voiture, les garanties que l'emprunteur est en mesure
de fournir acquièrent une importance majeure étant donné
qu'elles sont déterminantes pour l'obtention ou pas du prêt
demandé.
Outre le prêt, la question de la
garantie se pose lorsqu'une des parties accorde à l'autre un
crédit, notamment en cas de vente de biens meubles ou immeubles.
Les garanties peuvent être de
différentes sortes. Dans le contexte de cet exposé, nous allons
examiner uniquement les sûretés réelles constituées sur des
immeubles selon la Législation Hellénique, en garantie du
paiement d'une somme quelconque, qu'il s'agisse du remboursement
d'un prêt ou de l'apurement d'une autre dette.
I. LE MARCHE
IMMOBILIER ET LA SECURITE JURIDIQUE
Sans exclure les cas où un bien
meuble peut avoir une valeur extrêmement importante, en général
les biens immobiliers valent plus que les biens meubles. Ceci
n'est qu'une des raisons pour lesquelles le Législateur a, dans
tous les pays, pris soin de mettre sur pied des règles plus
strictes et sévères pour ce qui est de la vente des immeubles,
de l'acquisition de leur propriété, de leur construction etc. En
effet, un immeuble est souvent un bien vital pour son
propriétaire ce qui est rarement le cas pour un bien meuble.
D'un autre côté, la possession d'un bien meuble permet de
présumer - à juste titre - que celui qui l'a en est le
propriétaire. Il n'en est pas de même pour les immeubles. Aussi,
le Législateur devait-il mettre en place des règles qui
permettent à tout tiers de vérifier d'une manière infaillible
qui est le propriétaire d'un ou de plusieurs immeubles
l'intéressant pour une raison ou pour une autre.
1. L’ ACQUISITION
DE LA PROPRIETE
1.1. L'article 1033 du
Code Civil Hellénique prévoit que, pour transférer la propriété
d'un immeuble, il faut un accord entre le propriétaire et
l'acquéreur au sujet du transfert de la propriété pour une cause
légitime, à savoir pour cause de vente, de donation, d'échange
ou autre, ainsi que la transcription de l'acte y afférent.
L'accord relatif au transfert
de la propriété d'un immeuble est obligatoirement établi par
acte notarié, lequel doit être transcrit dans les Registres du
Service de la Conservation des Titres Fonciers compétent, qui
est celui dans le ressort duquel est situé l'immeuble. La
transcription assure la notoriété requise, qui permet aux tiers
de vérifier qui est le propriétaire d'un immeuble précis.
Nous tenons, cependant, à
signaler dès à présent que, si la transciption est nécessaire
pour que le transfert de la propriété d'un bien immeuble se
fasse, elle ne porte pas de remède à d'autres défauts
juridiques, qui font que le transfert ne s'opère pas, comme il
sera exposé en détail ci-dessous.
1.2. Par contre,
l'article 1034 du Code Civil Hellénique, s'il demande l'accord
des parties au sujet du transfert de la propriété d'un bien
meuble, n'impose guère d'acte notarié et de transcription. Les
parties sont, bien entendu, libres de faire dresser un acte
notarié pour procéder au transfert de la propriété d'un bien
meuble, mais ceci est extrêmement rare et en tout cas n'est pas
imposé par la Loi.
L'accord des parties quant au
transfert de la propriété d'un bien meuble peut être oral, sauf
quelques exceptions où la Loi exige un accord écrit, fût-il sous
seing privé, comme c'est le cas des navires et aéronefs, où la
Loi exige un accord écrit, mais se contente d'un acte sous seing
privé, qui doit toutefois être transcrit dans le Registre des
Navires ou dans le Registre des Aéronefs, selon le cas.
Pour que la propriété
d'un bien meuble soit transférée, la tradition de sa possession
par le propriétaire à l'acquéreur est nécessaire. La tradition
de la possession est l'acte matériel qui confère une notoriété à
laquelle les tiers peuvent se fier - à condition qu'ils soient
de bonne foi - puisque l'article 1036 prévoit que l'acquéreur
d'un bien meuble suivant l'article 1034 en devient propriétaire,
même si la chose n'appartenait pas à l'aliénateur, pour autant
que l’acquéreur fût de bonne foi.
Conformément à l'article
1037, l'acquéreur est de mauvaise foi, s'il sait que la chose
n'appartient pas en propriété à l'aliénateur ou s'il ignore ce
fait par suite de négligence grave.
Il ressort de ce qui
précède que la propriété d'un immeuble ne peut être transférée
que par son propriétaire légitime. Autrement, le transfert ne
s'opère pas, même si celui qui prétend en être propriétaire sans
l'être est en possession ou détient l'immeuble et même si
l'acquéreur est de bonne foi et même si l'accord entre les
parties relatif au transfert de la propriété de l'immeuble revêt
la forme d'un acte notarié dûment transcrit.
Par conséquent, tout
tiers intéressé, qui procède à la vérification des titres de
propriété d'une personne physique ou morale relativement à un ou
plusieurs immeubles, ne peut pas se contenter de vérifier que
l'acte notarié au moyen duquel la personne en question a acquis
l’immeuble est dûment transcrit. Encore lui faudra – t – il
vérifier que l'aliénateur était bien le propriétaire de
l'immeuble dont il a transféré la propriété. Pour ce faire, les
titres de propriété de l'aliénateur aussi devront être vérifiés,
ainsi que les titres de l'auteur de celui-ci et ainsi de suite,
jusqu'à ce qu'une période de vingt ans vers l'arrière à dater du
jour où la vérification est faite, soit couverte par des titres
réguliers et dûment transcrits, étant donné qu'alors, même si
les titres antérieurs étaient entâchés de défauts juridiques,
ceux-ci seraient effacés par la prescription acquisitive, même
si celui qui a procédé à l'aliénation du bien immeuble en cause
avant la période susdite de vingt ans était de mauvaise foi
lorsqu'il a acquis l'immeuble, car – dans cette hypothèse - la
propriété de l'immeuble serait de toute façon acquise par
usucapion extraordinaire (article 1045 du Code Civil
Hellénique). Si l’aliénateur était de bonne foi, la propriété
serait acquise par usucapion ordinaire, laquelle s'accomplit en
dix ans (article 1041 du Code Civil Hellénique), pour autant que
la possession de l'immeuble soit fondée sur un titre légitime.
Un titre putatif suffit pour l'usucapion ordinaire, si la bonne
foi du possesseur est justifiée. Il convient de noter que,
pendant la période de vingt ou de dix ans susdites, celui qui
allègue avoir acquis la propriété de l'immeuble par usucapion
(ordinaire ou extraordinaire) doit en avoir eu la possession
d'une manière constante et ininterrompue. L'usucapion est
interrompue par la perte de la possession. Mais si celui qui a
perdu la possession la recouvre dans un délai d'un an ou même
plus tard mais alors au moyen d'une action intentée dans l'année
de la dépossession, l'interruption est réputée ne pas avoir eu
lieu (article 1048 du Code Civil). Par application de l'article
1051 du même Code que dessus, toute personne ayant la possession
d'un bien est en droit d'ajouter au temps de sa propre usucapion
celui de l'usucapion de son auteur.
La bonne ou la mauvaise foi de
l'acquéreur n'est donc pas sans objet, même en matière
d'acquistion de la propriété d'un immeuble puisqu'elle en
détermine le temps d'acquisition par usucapion.
Tout ce qui précède joue un rôle
capital dans le système actuellement en vigueur en Grèce
concernant la transcription des titres et la vérification des
droits réels de l'aliénateur sur un immeuble précis.
1.3. Les Registres
dans lesquels sont transcrits les actes au moyen desquels sont
constitués ou transférés des droits réels sur des immeubles sont
accessibles à tout intéressé par l'intermédiaire d'un avocat. En
effet, la Loi prévoit que seuls les avocats sont autorisés à
effectuer des vérifications dans les Registres des Services de
la Conservation des Titres Fonciers, à l'entrée desquels une
pancarte est affichée à cet égard. Cette mesure a été prise pour
garantir aux avocats l'exclusivité de ce travail.
Malheureusement, cette règle est souvent enfreinte.
Les honoraires de
l'avocat pour la vérification de titres fonciers sont fixés par
des règles de droit impératives à un minimum de un et demi pour
cent (1,5%) sur la valeur de l'immeuble.
Le Législateur a voulu
protéger les avocats d'une autre manière également. Aussi, il y
a une vingtaine d'années a-t-il imposé l'obligation pour chaque
partie à un acte notarié quelconque ( et pas nécessairement
relatif au transfert de la propriété d'un immeuble ou à la
constitution d'un droit réel relatif à un immeuble ) d'être
assistée par un avocat près le Tribunal dans le ressort
territorial duquel siège le Notaire qui dresse l'acte, lequel
est établi sur base d'un projet rédigé par les avocats
comparants.
La comparution d'un avocat pour
chaque partie contractante est nécessaire lorsque la valeur de
l'objet de l'acte notarié excède cinq millions (5.000.000) de
drachmes quand il est situé dans le Département de l'Attique ou
de sept cent cinquante mille ( 750.000 ) drachmes lorsqu'il est
situé dans d'autres Départements du Territoire de la Grèce.
L'acte peut être dressé par un
Notaire exerçant dans n'importe quel endroit du Territoire de la
Grèce et pas nécessairement par un Notaire exerçant dans la
région territoriale dans laquelle est situé l'immeuble,
lorsqu'il s'agit d'un acte notarié ayant pour objet un immeuble.
Un acte notarié peut être
également signé par devant un Consul de Grèce accrédité après
d’un autre pays, étant donné que nos Consuls font fonction de
Notaire à l'étranger. Si un acte relatif au transfert de la
propriété d'un immeuble est signé par devant un Consul de Grèce
à l'étranger, celui-ci doit annexer à l'acte qu'il dressera tous
les documents que devrait annexer le Notaire si l'acte était
signé en Grèce. Il devra notamment annexer une copie de la
déclaration d’impôt de mutation de propriété foncière. L'impôt
de mutation est mis à charge de l'acheteur. Bien entendu, les
parties peuvent en convenir autrement entre elles, mais cet
accord n'est pas opposable au Fisc, dont les réclamations sont,
d'ailleurs, garanties par l'immeuble lui-même, tant en ce qui
concerne l'acquéreur, puisque le Fisc a un privilège général sur
tous les biens meubles et immeubles de tous ses débiteurs, qu'en
ce qui concerne les propriétaires précédents, pour autant que
les réclamations du Fisc contre ces derniers se rapportent aux
trois dernières années qui précèdent le transfert de la
propriété.
Le calcul de
l'impôt de mutation de propriété immobilière se fait sur base de
la valeur dite "objective" attribuée aux immeubles par le
Ministère des Finances. Ce système de fixation d'une valeur
déterminée pour chaque mètre carré de terrain ou d'immeuble
construit, qui varie selon l'endroit où est situé l'immeuble, a
été instauré il y a une quinzaine d'années environ. Pour le
moment, il n'est d'application que dans une partie du
territoire, qui grandit de plus en plus, avec pour but d'être
appliqué sur tout le territoire. L'utilité pratique de ce
système est évidente. En effet, avant sa mise en vigueur, les
personnes concernées déclaraient comme valeur de l'immeuble le
montant qu'elles considéraient approprié. Le Service des Impôts
n'acceptait quasiment jamais le montant déclaré par les
intéressés et fixait l'assiette de calcul de l'impôt en faisant
usage d'éléments comparatifs, c'est-à-dire des valeurs qui
avaient été déclarées par d'autres intéressés pour des immeubles
situés dans la même région ou bien des valeurs que le Service
des Impôts avait lui-même attribuées à d'autres immeubles de la
région et qui avaient été acceptées, soit délibérément par les
intéressés soit en vertu d'un jugement rendu par les Tribunaux
Administratifs compétents. La plupart du temps, un compromis
était trouvé entre les particuliers et le Service des Impôts,
mais, souvent, les personnes tenues de payer l'impôt devaient
avoir recours à la Justice, lorsqu'elles considéraient d'une
manière fondée selon elles que la valeur attribuée par le
Service des Impôts à l'immeuble était excessive. Ce qui précède
est toujours d'application concernant les immeubles situés dans
des régions où le système de la valeur "objective" n'est pas
encore d'application.
Le Ministère des
Finances est en droit, par application des dispositions légales
y afférentes, de revoir les valeurs "objectives" qu'il attribue
aux immeubles tous les deux ans. En général, cette révision
aboutit à une augmentation, mais dans les quinze ans d'existence
de ce système nous avons connu une révision à sens contraire,
c'est-à-dire une révision qui a eu pour résultat la diminution
des valeurs "objectives".
Bien entendu, si le prix
de vente déclaré par l'acheteur et le vendeur est supérieur à la
valeur de l'immeuble telle qu'elle découle du calcul effectué
sur base des Tables des valeurs objectives établies par le
Ministère des Finances, qui sont chaque fois en vigueur, ce prix
supérieur constituera l'assiette de calcul de l'impôt de
mutation de la propriété de l'immeuble.
1.4. Comme il a
été exposé ci-dessus, le transfert de la propriété d'un
immeuble, ainsi que la constitution d'un droit réel ayant pour
objet un immeuble, ne s'accomplissent que lorsque l'acte notarié
y afférent est transcrit dans les Registres tenus par le Service
de la Conservation des Titres Fonciers, dans le ressort duquel
est situé l'immeuble. Il existe un Service de Conservation de
Titres Fonciers dans le ressort territorial de chaque Tribunal
de Paix.
Contrairement à ce qui
se passe en cas de transfert de la propriété d'un bien meuble,
les droits réels des tiers qui grèvent éventuellement l'immeuble
ne sont pas éteints par le transfert de la propriété de
l'immeuble, à moins que la propriété n'en soit transférée
à la suite d'une vente aux enchères publiques.
2. LES REGISTRES
FONCIERS
Tenue et organisation des
Registres, informations contenues dans les Registres et autres
sujets y afférents.
2.1. Chaque
Service de Conservation de Titres Fonciers tient différents
Registres relatifs aux droits de propriété ayant pour objet un
immeuble, aux différentes charges réelles grevant un immeuble,
ainsi qu'aux actions judiciaires ayant pour objet un immeuble.
a. Plus
précisément, il existe dans chaque Service de Conservation de
Titres Fonciers, tout d’abord, un index alphabétique, dans
lequel sont répertoriées toutes les personnes qui sont
propriétaires d'immeubles situés dans le ressort territorial du
Service précis. Près du nom de chaque personne physique ou
morale enregistrée dans cet index, il existe un ou plusieurs
numéros qui sont le ou les numéros, du ou des casiers de la
personne concernée.
Celui qui veut vérifier
si une personne a effectivement sur un immeuble prècis les
droits, dont elle se prévaut, commencera par consulter l'index
alphabétique pour repérer le numéro de la case ou des cases de
cette personne. Ensuite, il recherchera les Registres des
casiers, qui portent chacun, au dos ou sur une étiquette, le
premier et le dernier numéro des casiers qu'il contient. Après
avoir repérer le Registre contenant le ou les casiers qui
l'intéressent, la personne qui procède à la vérification
étudiera ce ou ces casiers, qui regroupent les éléments suivants
: (a) le numéro d'ordre des actes transcrits au nom de la
personne dont les titres sont vérifiés, (b) les références (
notamment le numéro et la date ) de l'acte transcrit, le prénom
et le nom du Notaire lorsque l'acte transcrit est un acte
notarié ou l'indication de l'Autorité, qui a émis l'acte
transcrit s'il s'agit, par exemple, d'un jugement, d'une
décision administrative etc, (c) la superficie de l'immeuble,
(d) le genre d'immeuble dont il s'agit (terrain, bâtiment) (et
dans cette denière hypothèse, s'il s'agit d'une maison, d'un
appartement etc) , (e) le droit dont il s'agit (droit de
propriété, droit d'usufruit, droit d'habitation, servitude etc)
et le pourcentage à concurrence duquel le droit en question
appartient au titulaire du casier dont les prénom(s), nom, nom
du père et de la mère, profession et adresse sont inscrits en
tête du casier,(f) l'objet juridique de l'acte transcrit
(transfert de propriété, constitution d'un droit réel,
constitution de droits de propriété distincts sur un même
bâtiment, qui est divisé en propriétés horizontales distinctes
ou sur un même terrain, qui est divisé en propriétés verticales
distinctes, mais en indivision, suppression d’un droit réel
etc…) et la qualification (achat, héritage etc) du titre
constituant la cause légitime d'acquisition du droit en cause,
(g) l'emplacement exact de l'immeuble, (h) le numéro du Volume
dans lequel l'acte (notarié ou autre) a été transcrit et le
folio correspondant et (i) les références du titre en vertu
duquel l'aliénateur de l'immeuble ou celui qui constitue un
droit réel sur un immeuble en faveur d'une autre personne a
acquis ses droits sur l'immeuble en question.
S'il y a plusieurs inscriptions
dans le casier, celui qui procède à la vérification recherchera
l'inscription concernant l'immeuble qui l'intéresse. Sur base
des éléments de cette inscription, il retrouvera pour l'étudier
l'acte qui a été transcrit dans le Volume et au folio indiqués
dans le casier. L'étude de l'acte lui permettra de retrouver le
propriétaire précédent de l'immeuble de qui le propriétaire
actuel tient ses droits, pour lequel il refera exactement le
même "trajet" que pour le propriétaire actuel, à savoir : index,
répertoire des casiers, étude du casier, recherche dans celui-ci
de l'inscription concernant l'immeuble précis, recherche dans le
Volume et au folio auxquels cette inscription renvoie pour y
repérer l'acte au moyen duquel le propriétaire précédent a
acquis la propriété de l'immeuble et ainsi de suite pour tous
les propriétaires précédents, jusqu'à ce qu'il couvre, en allant
vers l'arrière, vingt ans au moins. En effet, s'il est établi
que dans la période de vingt ans, qui précède la date de la
vérification, la propriété de l’immeuble a été légitimement
transférée de personne en personne, il peut être considéré que
le droit du propriétaire actuel ne peut être contesté, puisque
toute action en revendication éventuelle serait écartée, même si
un des actes de transfert de propriété intervenu pendant la
période susdite de vingt ans venait à être annulé ou déclaré nul
et non avenu, étant donné que le propriétaire actuel soulèverait
valablement l'exception de la prescription acquisitive ou
usucapion, laquelle est accomplie en vingt ans, même au cas où
celui qui s'en prévaut était de mauvaise foi au moment où il est
entré en possession de l'immeuble, selon ce qui a été exposé
ci-dessus.
Lorsque les divers
transferts de propriété se sont faits au moyen d'actes légitimes
- ne fût-ce qu'en apparence ( acte putatif, lorsque, par
exemple, l'acte notarié de vente est signé pour compte du
vendeur par un mandataire, qui fait usage d'une procuration
révoquée à l'insu de l'acheteur ) - et légalement transcrits, le
propriétaire actuel peut se prévaloir de la prescription
acquisitive, qui s'accomplit dix ans après l'entrée en
possession de l'immeuble. Mais il faudra qu'il prouve que tant
lui-même, que ses auteurs étaient de bonne foi quant à
l'existence d'un droit de propriété dans le chef de celui qui
leur a "transféré" la propriété de l'immeuble, ce qui sera très
souvent difficile. Aussi, pour être tout à fait certain, il faut
couvrir la période de vingt ans qui précède le transfert projeté
de la propriété de l'immeuble, puisque celle-ci est de toute
façon acquise par celui qui a possédé un immeuble en propre, -
c’est – à – dire soit avec la conviction d’en être devenu
légalement la propriétaire (usucapion ordinaire) soit en sachant
qu’il n’en est pas le propriétaire mais dans le bat de le
devenir (usucapion extraordinaire) - pendant vingt ans, même
en l'absence de tout titre et même s'il était de mauvaise foi.
b. En ce qui
concerne les charges grevant un immeuble, à savoir les
hypothèques, mais aussi les saisies, les actions en
revendication et autres actions judiciaires ayant pour objet un
immeuble ou un droit réel immobilier, il faut noter qu'en Grèce,
à l'heure actuelle, deux systèmes différents sont appliqués par
les Services de Conservation de Titres Fonciers.
Il ressort de ce qui précède que
la simple détention d’un immeuble en vertu, par exemple, d’un
contrat de bail, n’est non seulement pas suffisante, mais elle
exclut l’acquisition de la propriété par usucapion puisque le
détenteur ne possède pas le bien en propre dans le sens exposé
ci – dessus, mais en vertu d’un accord avec le titulaire
légitime du droit concédé.
i. Selon le premier
système, le répertoire alphabétique, qui renvoie au casier de la
personne dont les titres sont vérifiés, contient trois colonnes
additionnelles : la première concerne les hypothèques, la
deuxième les saisies et la troisième les actions en
revendication, les actions en sortie d'indivision et toute autre
action judiciaire qui, selon les dispositions légales y
afférentes, doit être transcrite. Si l'immeuble est grevé d'une
hypothèque, le numéro du Volume des Hypothèques est mentionné
dans la colonne correspondante, ainsi que le folio et le numéro
d'ordre. Ces éléments permettront de retrouver l'inscription
hypothécaire, qui est en fait un résumé de l'acte en vertu
duquel l'hypothèque a été inscrite. Le résumé de l'acte
constitutif de l'hypothèque, qui sera repéré selon ce qui
précède, contiendra les références du Volume où l'acte entier
constitutif de l'hypothèque pourra être retrouvé. Si
l'hypothèque est levée, une annotation y afférente sera faite en
marge du résumé de son inscription. Cette annotation contiendra
les références de l'acte au moyen duquel mainlevée de
l'hypothèque aura été donnée, la date de la transcription de
l'acte de mainlevée et les références du Volume contenant cet
acte. L'annotation est datée et signée par le Conservateur des
Hypothèques.
Ce qui est décrit ci-dessus
concernant les hypothèques s'applique aux saisies également, en
ce sens que le processus est le même. Mais les saisies sont
inscrites dans des Registres autres que les Registres des
Hypothèques. Elles sont inscrites dans les Registres des
Saisies, en résumé tout comme les hypothèques, qui indique le
numéro du Volume où l'acte de saisie peut être retrouvé.
Quant aux actions
judiciaires transcrites, dans la colonne correspondante l'on
retrouvera le numéro du Volume dans lequel est classée une copie
de l'assignation, de la requête, etc, introduites en Justice
contre celui qui est inscrit comme étant le propriétaire du bien
immeuble et lesquelles ont pour objet l'immeuble en question.
Ce qui a été exposé
concernant la radiation éventuelle de l'hypothèque vaut
également pour la saisie, ainsi que pour toute action judiciaire
transcrite au cas où celle-ci aurait été soit accueillie, soit
rejetée au moyen d'un jugement coulé en force de chose jugée. Si
aucune annotation n'existe en marge de l'inscription de
l'action, cela veut dire qu'elle est toujours pendante et qu'il
faut la retrouver au Greffe du Tribunal auprès duquel elle a été
introduite. Le grand problème relatif aux différentes actions
judiciaires ayant pour objet un immeuble surgit au cas où
l'affaire a été abandonnée à un moment donné par le demandeur,
mais tacitement, c'est-à-dire sans qu'il ne se désiste
formellement de celle-ci. Si vingt ans ne se sont pas accomplis
à dater du dernier acte de procédure relatif au procès, il ne
pourra jamais y avoir certitude quant à l'intention du demandeur
de ramener son action au rôle à plaider ou, d'une manière plus
générale, de reprendre la procédure.
i.i. Le deuxième
système de répertorier les charges grevant un immeuble, prises
dans le sens indiqué ci-dessus, consiste à disposer d'un index
alphabétique différent de celui dans lequel sont répertoriées
les personnes physiques ou morales propriétaires d'un ou de
plusieurs immeubles. Ce deuxième index alphabétique contient
dans des colonnes différentes les références des Volumes dans
lesquels sont transcrites les charges seulement, s’il en est.
Dans ce système, après avoir vérifié les titres de propriété
selon le processus décrit ci-dessus, il faut recourir à l'index
alphabétique concernant les charges, dans lequel sont
répertoriées uniquement les personnes dont les immeubles sont
grevés d'une charge quelconque. Dans certains cas peu nombreux,
le Service de la Conservation des Titres Fonciers dispose de
trois index alphabétiques, le premier pour répertorier les
personnes physiques ou morales propriétaires d'un ou de
plusieurs biens immobiliers, le deuxième pour répertorier les
personnes physiques ou morales dont le ou les biens immeubles
sont grevés d'une hypothèque ou d'une saisie et le troisième
pour répertorier les personnes physiques ou morales contre
lesquelles une action a été engagée en Justice ayant pour objet
un ou plusieurs immeubles, dont elles sont propriétaires.
3. LES ACTES
ASSUJETTIS A LA TRANSCRIPTION
3.1. Par application des
articles 1192 et 1193 du Code Civil Hellénique, sont assujettis
à la transcription les actes suivants :
 |
les actes
entre vifs, y compris les donations à cause de mort, par
lesquels un droit réel portant sur un immeuble est
constitué, transféré ou supprimé; |
 |
les
attributions judiciaires, ainsi que les attributions et
adjudications effectuées par l'Autorité Publique, de la
propriété d'un immeuble ou d'un droit réel portant sur
un immeuble; |
 |
les
procès-verbaux de division d'un immeuble par la voie
judiciaire; |
 |
les
sentences judiciaires en dernier ressort condamnant à
faire une déclaration de volonté au sujet d'un acte
juridique concernant un droit réel portant sur un bien
immeuble; |
 |
toute
acceptation de succession ou de legs lorsque, en vertu
de cette acceptation, l'héritier ou le légataire
acquièrent un immeuble faisant partie de la succession
ou un droit réel sur un immeuble faisant partie de la
succession ou un droit réel sur un bien immeuble
d'autrui ou bien lorsqu'un droit de cette nature est
supprimé. |
Faute de transcription dans les
cas cités ci-dessus, le transfert de la propiété de l'immeuble,
ainsi que la constitution, le transfert ou la suppression du
droit réel sur l' immeuble ne s'opèrent pas.
Le droit de propriété est
transféré et le droit immobilier est considéré constitué à dater
du jour de la transcription de l'acte y afférent.
Cependant, en cas de succession,
la propriété ou tout autre droit réel sur un immeuble sont
considérés avoir été acquis par l'héritier ou le légataire à
partir du décès du de cujus, sous réserve des dispositions
relatives aux conditions suspensives. En effet, la dévolution
successorale intervient de par la Loi dès le jour du décès. Les
héritiers peuvent refuser expressément l'héritage dans un délai
de quatre mois, à condition qu'il ne se soient pas occupés de la
gestion, de l'entretien, etc. des biens successoraux. Faute de
refus dans les formes prévues par la Loi, l'héritage est
considéré accepté de plein droit.
L'acceptation d'une
succession ou d'un legs - qui intervient de toute façon ipso
jure par l'accomplissement de la période de quatre mois
susmentionnée - doit, pour être inscrite lorsqu'elle porte sur
des immeubles, se faire par un acte public et, plus précisément,
par un acte notarié ou par une déclaration au Greffier du
Tribunal de Première Instance compétent. A la place de
l'acceptation de la succession, l’on peut faire transcrire le
certificat d'hérédité, qui est émis par le Greffier du même
Tribunal que dessus en exécution d'un jugement du Tribunal lui
ordonnant d'émettre pareil certificat, lequel jugement est rendu
après requête d'un, de certains ou de tous les héritiers et -
théoriquement tout du moins - de toute autre personne justifiant
d'un intérêt légal relatif à l'émission d'un certificat
d'hérédité.
Par application de
l'article 1208 du Code Civil, les baux d'une durée supérieure à
neuf ans sont également transcrits au Service de la Conservation
des Titres Fonciers dans le ressort duquel est situé l'immeuble
loué.
Les actes assujettis à
la transcription, autres que les senteces et autres actes
judiciaires et les actes de l'Autorité Administrative, revêtent
obligatoirement la forme de l'acte notarié.
La transcription est nulle si
l'identification de l'immeuble ne résulte pas de l'acte
transcrit.
3.2. La transcription
consiste dans le fait d'enregistrer un résumé de l'acte à
transcrire dans le Registre des Transcriptions par ordre
chronologique de production. Le résumé contient les principales
mentions distinctives de l'acte. L'enregistrement est également
certifié sur l'acte transcrit, lequel est conservé par le
Service de la Conservation des Titres Fonciers. Les actes
transcrits sont reliés en Volumes.
La demande de transcription est
formulée soit par le Notaire, qui a dressé l'acte, soit par
quiconque justifie d'un intérêt légal concernant la
transcription. Ce dernier agit soit personnellement, soit par
l'intermédiaire de son avocat.
Selon l'article 1200 du Code
Civil, les Registres Fonciers sont publics et accessibles à
quiconque veut les consulter. Ceci n'est pas en contradiction
avec ce qui a été exposé ci-dessus, à savoir que la vérification
des titres fonciers est en principe réservée aux avocats. En
effet, un avocat consultera les Registres Fonciers à la demande
d'un client, qui pour une raison ou pour une autre souhaite
recueillir des informations contenues dans les Registres en
question. D'ailleurs, le Conservateur des Titres Fonciers est
tenu de délivrer à ceux qui en font la demande des copies,
attestations ou résumés du contenu des Registres. Ces demandes
peuvent être signées par l'intéressé directement et non pas
nécessairement par son avocat.
3.3. Si un contrat
transcrit, relatif à un immeuble, a été conclu par erreur ou par
suite de tromperie ou de menace et, après avoir été attaqué, a
été annulé par sentence judiciaire rendue en dernier ressort,
les effets de l'annulation se produisent à partir du jour où
mention de cette sentence a été faite en marge du contrat
transcrit.
L'annulation d'un contrat relatif
à un immeuble, conclu par erreur ou par suite de tromperie ou de
menace et transcrit, n'entraîne pas la suppression des droits
réels acquis par des tiers en vertu du contrat en question. Ceci
revient à dire que - dans les cas susdits - l'annulation a des
effets entre les parties seulement.
3.4. S'il y a affluence de
transcriptions et si le Conservateur des Titres Fonciers ne peut
pas les transcrire toutes le même jour, il dresse un
procès-verbal concernant celles qui ne sont pas transcrites, en
les notant par ordre de production. Leur transcription dans le
Registre y afférent s'effectue suivant l'ordre de leur
inscription sur le procès-verbal, le Conservateur ne pouvant
procéder à d'autres transcriptions avant de les avoir
effectuées. Pareilles transcriptions sont réputées avoir été
faites à la date de la rédaction du procès-verbal dont question
ci-dessus.
Parmi plusieurs transcriptions
opérées le même jour au sujet de droits portant sur le même
immeuble, la priorité est accordée à celle qui est fondée sur le
titre le plus ancien, la différence de temps fût-elle minime.
S'il advient qu'une transcription
et une inscription d'hypothèque portant sur le même immeuble
soient effectuées le même jour, la priorité est accordée à celle
d'entre elles qui a été enregistrée la première, même si la
différence de temps est minime.
RECOURS
CONTRE LE CONSERVATEUR DES TITRES FONCIERS.
Par application des dispositions
de l'article 791 du Code de Procédure Civile, si le Conservateur
des Titres Fonciers refuse de procéder à la transcription d'un
acte ou d'une décision, qui se réfèrent à la constitution, le
transfert ou la suppression de droits réels ou au moyen desquels
sont inscrites ou radiées des saisies, des assignations, des
oppositions, etc, il a l'obligation de mentionner en marge du
Registre, dans lequel il aurait dû effectuer la transcription,
son refus de procéder à celle-ci, ainsi que les raisons de son
refus.
Le différend créé par le refus du
Conservateur est tranché par le Tribunal de Première Instance
dans le ressort territorial duquel se trouve le Conservateur,
sur requête de quiconque justifie d'un intérêt légal à cette
fin. Cette requête est inscrite dans le même Registre que
dessus. Le Tribunal siège en matière grâcieuse. Son jugement
est notifié par les soins du Greffier au Conservateur, qui est
obligé d'agir comme il lui est ordonné par le Tribunal et, au
cas où la requête est rejetée, mentionner cela dans le Registre
susdit.
La transcription, l'annotation ou
la mainlevée, qui sont faites sur base du jugement susmentionné,
sont considérées avoir été faites à dater du jour où la requête
y afférente a été soumise au Conservateur.
De même, si le Conservateur
refuse de délivrer copie d'un acte transcrit, un résumé de
celui-ci ou un certificat relatif à sa transcription, le même
Tribunal que dessus - statuant en matière grâcieuse, sur requête
de toute partie concernée - décide si le Conservateur doit ou ne
doit pas délivrer les documents, qui lui sont demandés.
Par contre, il n'existe pas de
recours spécifique contre le fait que le Conservateur a procédé
à la transcription, qui lui a été demandée. Lorsque la
transcription a été faite, elle ne peut être radiée que si elle
est reconnue, au moyen d'un jugement que rend le Tribunal
compétent, nulle et non avenue, parce que faite contrairement à
la Loi ou bien si l'acte transcrit lui-même est reconnu nul ou
annulé par le Tribunal compétent, à la suite d'une procédure
ordinaire qui sera engagée par toute personne justifiant d'un
intérêt légal pour que l'acte ou l'inscription soient annulés ou
déclarés nuls. Il ne s'agira pas d'une procédure dirigée contre
le Conservateur, mais d'une procédure entamée - par exemple -
par le propriétaire précédent de l'immeuble contre l'acheteur,
le donateur, l'héritier réservataire, qui a été écarté de la
succession au moyen d'un testament qu'il attaque en nullité ou
en nullité partielle etc.
II. DU BIEN
IMMOBILIER COMME GARANTIE DE PRET
1. LES CHARGES ET LES
SURETES REELLES ET LEUR INTERET.
L'article 973 du Code
Civil énumère d'une manière limitative ( numerus clausus ) les
droits, qui confèrent sur la chose un pouvoir direct à
l'encontre de quiconque. Il s'agit des droits réels,qui sont :
(a) la propriété, (b) servitudes, (c) le gage et
(d)l'hypothèque.
La propriété peut
porter, évidemment, tant sur des biens meubles que sur des biens
immeubles. Les servitudes portent uniquement sur des biens
immeubles. Le gage peut être constitué uniquement sur des biens
meubles et l'hypothèque ne peut être constituée - sauf exception
- que sur des biens immeubles. Exceptionnellement, une
hypothèque peut être constituée sur un navire, sur un aéronef
ou, par application des dispositions de la Loi no 4112/1929,
lorsqu'elle est constituée en garantie d'un prêt accordé à une
société industrielle, sur un terrain lui appartenant en
propriété, sur l'ensemble des machines aussi qui sont liées au
sol. D'habitude, les prêts dont question ci-dessus sont des
prêts accordés par des Banques.
Dans les lignes qui
suivent, seront examinées uniquement les servitudes et
l'hypothèque.
Ensuite, nous examinerons
de quelles autres manières le bien immobilier peut servir de
garantie de prêt.
1.1. Les servitudes
Les servitudes se
distinguent en servitudes foncières et servitudes personnelles.
a. Les servitudes
foncières.
Un immeuble peut être
grevé ( fonds servant ), au profit de quiconque serait
propriétaire d'un autre immeuble ( fonds dominant ), d'un droit
réel lui procurant une utilité quelconque ( servitude foncière
). Par exemple, le fonds servant peut être grevé d'un droit réel
de passage au profit de l'immeuble dominant. La servitude
foncière est constituée en faveur de l'immeuble dominant, en ce
sens que, si le propriétaire de celui-ci change, la servitude
continuera à exister en faveur du nouveau propriétaire. Par
contre, lorsqu'il s'agit d'une servitude personnelle, elle est
constituée en faveur d'une personne physique précise.
Les servitudes foncières
sont constituées soit par acte notarié, qui est transcrit dans
les Registres Fonciers, soit par usucapion ordinaire ( exercice
du droit de la part d'une ou de plusieurs personnes de bonne
foi, sur base d'un titre légitime, fût-il putatif, qui se
succèdent - le terme "se succèdent" étant pris au sens large du
terme et non pas dans le sens de la succession héréditaire
seulement - pendant dix ans ) ou extraordinaire ( exercice du
droit pendant vingt ans, même si la ou les personnes qui
l'exercent sont de mauvaise foi ).
b. Les servitudes
personnelles
Un immeuble peut être grevé
d'un droit réel de servitude personnelle conférant à une
personne déterminée un certain pouvoir ou lui offrant une
certaine utilité relativement au fonds servant. Il s'agit des
servitudes personnelles restreintes.
b.a. En fait,
par application de l'article 1188 du Code Civil Hellénique, tout
ce qui peut faire l'objet d'une servitude foncière peut faire
l'objet d'une servitude personnelle, mais l'utilité offerte par
le fonds servant l'est en faveur d'une personne déterminée et
non pas en faveur d'un fonds déterminé quel qu’en soit le
propriétaire comme dans le cas des servitudes réelles. La
servitude personnelle restreinte est, donc, liée à la personne
du bénéficiaire et non pas à un fonds dominant. Par exemple, le
droit de passage, qui grèverait un fonds en faveur d'une
personne physique ou morale déterminée seulement serait une
servitude foncière seulement. Si cette personne venait à
disparaître, la servitude serait éteinte ipso facto.
Outre les servitudes
personnelles restreintes, il existe des servitudes personnelles
beaucoup plus importantes, qui sont l'usufruit et le droit
d'habitation.
b.b. L’usufruit
La servitude personnelle
d'usufruit consiste dans le droit réel de l'usufruitier de faire
entièrement usage d'un bien meuble ou immeuble appartenant à
autrui et d'en percevoir les fruits, à charge d'en conserver
intégralement la substance.
L'usufruit sur un bien
immeuble est constitué soit par acte juridique, soit par
usucapion. Lorsque l'usufruit d'un bien immeuble est constitué
par acte juridique, celui-ci doit nécessairement revêtir la
forme d'acte notarié et doit être transcrit.
L'usufruit d'un immeuble
est acquis par usucapion de la même manière que la propriété
d'un immeuble.
L'usufruit peut aussi
être constitué sur une part indivise de l'immeuble.
L'usufruitier est tenu, à
la fin de l'usufruit, de restituer l'immeuble au propriétaire.
L'usufruit n'est pas
cessible, sauf stipulation différente. Par contre, l'exercice de
l'usufruit peut en être transféré à autrui pour une durée ne
dépassant pas celle de l'usufruit.
Si l'usufruitier décède,
l'usufruit s'éteint. L'usufruit constitué au profit d'une
personne morale disparaît en même temps que celle-ci.
L'usufruit s'éteint dès
qu'il se confond avec la propriété sur la tête d'une seule et
même personne.
L'usufruit s'éteint par
déclaration unilatérale de renonciation adressée par le
bénéficiaire au propriétaire. En matière d'immeubles, la
déclaration susdite se fait par acte notarié, qui est signifié
au propriétaire et doit être transcrit dans le Registre Foncier.
b.c. Le droit
d’habitation
La servitude personnelle
d'habitation consiste dans le droit réel et exclusif du
bénéficiaire d'user du bâtiment d'autrui ou d'un appartement de
ce bâtiment, pour y habiter.
Le titulaire du droit
d'habitation a le droit d'habiter dans le bâtiment avec sa
famille et le personnel domestique correspondant à sa situation
sociale.
Le droit d'habitation est
incessible et s'éteint par le décès du bénéficiaire.
En matière de droit
d'habitation sont applicables, mutatis mutandis, les
dispositions relatives à l'usufruit d'immeuble pour autant
qu'elles soient compatibles avec la nature du droit
d'habitation.
Comme indiqué ci-dessus,
les servitudes tant foncières, que personnelles, sont
constituées, transférées ou abrogées, en vertu d'actes notariés,
qui doivent être transcrits dans les Registres Fonciers. Plus
précisément, la transcription se fait dans les mêmes Registres
et de la même manière que les actes constitutifs, translatifs,
etc. d'un droit de propriété d'immeuble.
2. Les
servitudes, à l'exception peut-être de l'usufruit, ne présentent
strictement aucun intérêt comme moyen éventuel de garantie d'un
prêt. Par contre, l'hypothèque est la seule charge immobilière,
qui puisse constituer une sûreté substantielle de la créance
qu'elle garantit.
2.1. L'hypothèque
Il peut être constitué
sur l'immeuble d'autrui un droit réel d'hypothèque pour garantir
une créance, le créancier se faisant payer sur la chose par
privilège. L'hypothèque est un droit accessoire. Elle peut être
acquise pour garantir aussi une créance future ou
conditionnelle.
L'hypothèque, qui est
régie par les articles 1257 et suivants du Code Civil, est une
des sûretés les plus importantes qui peuvent être fournies par
le débiteur, d'une part du fait qu'un immeuble perd rarement sa
valeur ( au contraire, celle-ci est susceptible d'augmenter et
même considérablement, notamment à l'heure actuelle, en ce qui
concerne la Grèce tout du moins, où la construction connaît une
effervescence croissante due, surtout, aux Jeux Olympiques de
l'année 2004, qui doivent avoir lieu à Athènes ) et, d'autre
part, du fait du droit de suite qui a pour résultat que, même si
l'immeuble grevé de l'hypothèque est vendu, il continue à
constituer une sûreté réelle pour le créancier, puisque
l'hypothèque n'est pas affectée par le transfert de la propriété
de l’immeuble à un tiers.
Tout immeuble susceptible
d'aliénation peut être grevé d'hypothèque. L'usufruit des
immeubles susceptibles d'aliénation peut lui-même être grevé
d'hypothèque.
Ne sont pas susceptibles
d'aliénation les immeubles appartenant au domaine public (
monuments ), ceux destinés à l'usage public ( parcs, places
publiques ), les terrains caractérisés comme forestiers, les
terrains dont le sol ou le sous-sol contiennent des biens
archéologiques, etc.
2.2. Pour inscrire
une hypothèque sur un immeuble, il faut disposer d'un titre
conférant le droit de procéder à cette inscription. L'hypothèque
est constituée à dater de la transcription du titre en question
dans le Registre des Hypothèques tenu par le Service de la
Conservation des Hypothèques, qui se confond avec le Service de
la Conservation des Titres Fonciers, les fonctions de
Conservateur des Titres Fonciers et celles de Conservateur des
Hypothèques étant en fait exercées par la même personne.
Les titres, qui donnent
le droit d'inscrire une hypothèque sur un ou plusieurs immeubles,
sont :
 |
la Loi |
 |
la
sentence judiciaire et |
 |
la
volonté des particuliers |
Possèdent en vertu de la Loi un
titre pour inscrire une hypothèque :
 |
le Fisc,
sur les immeubles de ses débiteurs pour des créances du
chef d'impôts arriérés. |
 |
le Fisc,
les Municipalités, les établissements religieux ou
d'intérêt public, ainsi que les personnes morales de
droit public, sur les immeubles de leurs administrateurs
ou des cautions de ceux-ci, pour leurs créances du chef
de l'administration. |
 |
les
personnes placées sous l'autorité parentale ou sous
tutelle, sur les biens de leurs parents ou tuteurs, en
raison du patrimoine administré par ceux-ci et des
créances, qui découlent de l'administration. |
 |
chacun
des époux, pour ses réclamations du fait de
l'augmentation du patrimoine de l'autre. |
 |
les
légataires, sur les immeubles de la succession, pour
leurs créances. |
 |
les
héritiers sur les immeubles de la succession, pour le
paiement destiné à la péréquation des parts héréditaires,
ainsi que pour la revendication des parts échues à
chacun d'eux. |
 |
les
créanciers hypothécaires, qui tiennent leur hypothèque
de la volonté de celui dont elle grève le ou les
immeubles, pour les intérêts arriérés de la créance,
ainsi que pour les frais d'inscription de l'hypothèque
ou les frais judiciaires, tant que l'immeuble
hypothéqué n'a pas été transféré à un tiers. |
Confèrent un titre pour obtenir
une hypothèque, si elles allouent une somme d'argent ou une
prestation susceptible d'être évaluée en argent, les sentences
rendues en dernier ressort par les juridictions civiles, pénales
et administratives ou par d'autres juridictions spéciales, ainsi
que les sentences exécutoires des arbitres ou des Tribunaux
étrangers.
L'ordre de paiement d'une somme
d'argent, qui est rendu par le Juge du Tribunal de Première
Instance compétent sur requête du créancier selon la procédure
sommaire prévue par les articles 623 et suivants du Code de
Procédure Civile, constitue un titre pour l'inscription d'une
hypothèque si elle n'est plus susceptible d'opposition, soit
parce que le délai d'opposition est révolu, soit parce que
l'opposition formée par le débiteur a été rejetée.
2.3. Le droit d'inscrire
une hypothèque en vertu de la Loi ou d'une sentence judiciaire
s'étend à tous les immeubles du débiteur, sauf disposition
différente de la Loi. Ceci ne veut pas dire que l'hypothèque
peut être inscrite d'une manière générale sur tous les immeubles
du débiteur, mais que le créancier a le droit de choisir le ou
les immeubles qu'il considère les plus appropriés, sur lesquels
il fera inscrire l'hypothèque pour une somme déterminée.
Le droit d'inscrire une
hypothèque peut être accordé délibérément au créancier soit par
le débiteur lui-même sur un ou plusieurs immeubles lui
appartenant en propriété ( ou sur leur usufruit ) ou par un
tiers en faveur du débiteur sur un ou plusieurs immeubles
appartenant au tiers (ou sur leur usufruit ).
En principe, le droit
d'inscrire une hypothèque, lorsqu'il est accordé de plein gré
par le débiteur ou par un tiers en faveur du débiteur nécessite
une déclaration unilatérale faite par devant Notaire, dans
laquelle l'immeuble grevé de l'hypothèque doit être décrit d'une
manière très détaillée. De même, la créance garantie par
l'hypothèque doit être définie d'une manière précise dans ce
même acte notarié, qui sera ensuite transcrit, selon la
procédure décrite ci-dessus, dans le Registre approprié du
Service de la Conservation des Titres Fonciers.
L'hypothèque étant un droit
accessoire, elle présuppose l'existence d'une créance dont le
recouvrement sera garanti par elle. La cause génératrice de la
créance importe peu, du moment que le débiteur reconnaît son
existence et est disposé à accorder au créancier une sûreté
réelle, qui lui garantisse la récupération du montant
correspondant. En général, le droit d'inscrire une hypothèque
est accordé au créancier en même temps que naît la créance de
celui-ci, même si elle n'est pas immédiatement exigible.
2.4. Nous donnerons, dans
les lignes qui suivent, des exemples pratiques qui, de notre
avis, sont les plus caractéristiques.
2.4.1.Nous prendrons tout
d'abord l'exemple de la vente d'un immeuble dans l'hypothèse où
le prix n'en est pas acquitté dans son entièreté par l'acheteur
au moment de la signature de l'acte notarié de vente. Pour
sauvegarder sa créance relative à la portion du prix pour
laquelle le vendeur accorde un crédit à l'acheteur, le vendeur
demandera des garanties telles que l'acceptation de la part de
l'acheteur d'une ou de plusieurs traites ( selon que le solde du
prix doit être payé en une ou en plusieurs tranches ), dont
l'échéance coïncidera avec celle de l'échéance de chacune des
tranches au moyen desquelles l'acheteur s'engage à verser au
vendeur la part du prix qu'il reste lui devoir, l'émission par
l'acheteur de billets à ordre du vendeur, dont les échéances
coïncideront avec celles des tranches du solde restant dû du
prix de vente, l'émission par l'acheteur de chèques à l'ordre du
vendeur (post-datés), qui fournissent au vendeur une garantie
plus solide, en ce sens que l'émission d'un chèque non
provisionné constituant en Grèce une infraction pénale
poursuivie sur plainte de la partie lésée, la présence de
chèques sera plus contraignante pour l'acheteur que la présence
de lettres de change ou de billets à ordre.
Mais en toute hypothèse, le
vendeur - s'il est prudent - demandera à l'acheteur de lui
accorder le droit d'inscrire une hypothèque sur l' immeuble même
qui est vendu. L'acheteur devra accorder ce droit sachant que,
s'il refuse, le vendeur ne vendra pas. Mais le vendeur inscrira
rarement l'hypothèque tout de suite, car pareille inscription
entraîne des frais très considérables qui sont de l'ordre de six
pour cent (6%) environ calculés sur le montant garanti par
l'hypothèque. Souvent, une solution intermédiaire sera trouvée
consistant à inscrire une hypothèque pour une petite partie
seulement du montant du prix de vente restant dû par l'acheteur
et à inscrire pour le reste une hypothèque
provisoire - dont il sera question in extenso ci-dessous -
l'inscription de laquelle entraîne des frais de loin inférieurs
à ceux de l'inscription d'une hypothèque, c’est – à – dire des
frais de l’ordre de 0,75% du montant de la créance.
Le problème qui se pose est de
savoir quel est le rang de l'hypothèque, que l'acheteur
accordera au vendeur. Si l'acheteur n'a pas l'intention
d'obtenir un prêt auprès d'une Banque, l'hypothèque, dont il
accordera le droit d'inscription au vendeur, aura le premier
rang. Mais si l'acheteur a l'intention d'obtenir un prêt
bancaire, il faudra nécessairement qu'il réserve le droit
d'inscription d'une hypothèque de premier rang à la Banque,
autrement il ne pourra pas obtenir de prêt, à moins qu'il n'ait
d'autres garanties suffisantes à fournir à la Banque. S'il veut
conserver le premier rang pour l'hypothèque qu'il accordera à la
Banque, il ne sera en mesure d'accorder au vendeur qu'une
hypothèque de deuxième rang. La question de savoir si le vendeur
acceptera ou pas déborde du présent exposé.
L'acte de vente d'un immeuble
devant nécessairement revêtir la forme de l'acte notarié, le
droit d'inscription d'hypothèque sera accordé par l'acheteur au
vendeur dans le contexte de l'acte de vente même. C'est-à-dire
que, dans le cas de ce premier exemple, l'acte unilatéral au
moyen duquel le débiteur accorde au créancier le droit
d'inscrire une d'hypothèque est contenu dans l'acte notarié de
vente, à savoir dans le contrat d'achat-vente de l'immeuble,
lequel d'ailleurs n'appartient pas encore à l'acheteur qui
accorde le droit d'hypothèque, puisque la propriété ne lui en
sera transférée qu'à partir de la transcription de cet acte dans
le Registre correspondant du Service de la Conservation des
Titres Fonciers compétent. Ceci constitue une sorte de
dérogation à la règle selon laquele celui qui accorde le droit
d'inscription d'hypothèque sur un immeuble doit en être le
propriétaire.
En effet, dans le cas de
l'exemple choisi ci-dessus, l'acheteur n'est pas encore
propriétaire et néanmoins il accorde un droit d'inscription
d'hypothèque sur l'immeuble, qui ne lui appartient pas encore.
Mais ce droit est accordé à celui qui est encore propriétaire de
l'immeuble. C'est pour cela qu'il ne s'agit pas d'une vraie
dérogation à la règle susmentionnée, qui interdit d'accorder un
droit d'inscription d'hypothèque sur un immeuble appartenant à
un tiers sans l'assentiment de celui-ci. Dans le cas de la vente
d'un immeuble, il y a enchevêtrement des intérêts et les parties
sont directement concernées par le règlement de leurs rapports :
ce ne sont pas des tiers, mais des co-contractants qui règlent
librement leurs droits et obligations, dans le cadre tracé par
la Loi, bien entendu.
4.2.2 Le second exemple
concerne l'hypothèque, qui est accordée pour garantir une
créance découlant d'un contrat de prêt. Que le prêt soit accordé
par une Banque ou par un particulier, il ne doit nullement
revêtir la forme d'un acte notarié. Par contre, l'hypothèque ne
peut être constituée que par acte notarié, qui est ensuite
transcrit dans le Registre des Hypothèques. Si les parties
voulaient combiner l'acte de prêt avec l'acte d'octroi du droit
d'inscription d'hypothèque, c'est-à-dire si elles voulaient que
le prêt et l'hypothèque fassent l'objet d'un seul et même acte,
il faudrait dresser un acte notarié ayant pour objet tant le
prêt, que l'octroi du droit d'inscrire une hypothèque en
garantie du remboursement du prêt. Cette formule n'est
pratiquement jamais appliquée, car elle est coûteuse, étant
donné que le frais de l’acte s’élèvent dans cette hypothèse à
sept et 0,5 pour cent (7,5%) du montant, qui sera garanti par
l’hypothèque :
Aussi, le prêteur, que ce soit
une Banque ou un particulier, optera pour un contrat de prêt
sous seing privé. Ensuite, le droit de timbre devra être versé,
qui sera de trois et 0,6 pour cent (3,6%) si tant le prêteur que
l'emprunteur sont des particuliers et de deux et 0,4 pour cent
(2,4%) si l'une des parties est une entreprise commerciale et
que le prêt a trait à ses activités. Le prêteur prendra soin
d'inclure dans le contrat de prêt une clause par application de
laquelle l'emprunteur s'engage à accorder au prêteur le droit
d'inscrire hypothèque sur un immeuble lui appartenant. Si
l'immeuble, qui sera grevé de l'hypothèque, appartient à un
tiers, le tiers devra signer lui aussi le contrat de prêt comme
partie intervenant au contrat "par ailleurs", c'est-à-dire en
qualité de caution en fait, puisque le remboursement du prêt
sera garanti par son immeuble. Dans les deux hypothèses, le
prêteur prendra soin d'inclure dans le contrat de prêt une autre
clause aussi, par application de laquelle le montant du prêt ne
sera versé à l'emprunteur que lorsque sera signé par devant
Notaire l'acte unilatéral accordant au prêteur le droit de
prendre hypothèque sur l'immeuble, que ce soit celui de
l'emprunteur ou celui du tiers.
L'emprunteur ou le tiers se
présenteront chez le Notaire, signeront l'acte unilatéral
d'octroi du droit d'inscription d'hypothèque, dont une
expédition sera remise au prêteur, qui devra alors verser le
montant du prêt en prenant soin de faire inscrire simultanément
l'hypothèque dans les Registres des Hypothèques du Service de la
Conservation des Titres Fonciers compétent.
Si le prêteur est une Banque,
l'inscription de l'hypothèque sera faite immédiatement, la
Banque n'ayant pas à se préoccuper des frais, puisque ceux-ci
sont mis à charge de l'emprunteur, par application d'une clause
y afférente qui est comprise dans le contrat de prêt. Si le
prêteur est un particulier, il prendra peut-être le risque de ne
pas faire inscrire l'hypothèque immédiatement, en acceptant
d'avance les conséquences préjudiciables que pareille attitude
entraînera peut-être pour lui.
Toujours est-il que les
Banques resteront préoccupées par l'importance des frais de
l'inscription de l'hypothèque, en ce sens qu'ils constituent une
charge additionnelle pour leur clientèle, puisqu'ils viennent
s'ajouter aux intérêts, excessivement élevés jusqu'il y a peu
longtemps en Grèce, que la Banque est en droit de percevoir.
Aussi, pour dissuader le moins
possible leur clientèle de demander des prêts, la pratique des
Banques a forgé une formule selon laquelle l'emprunteur accorde
à la Banque le droit d'inscrire une hypothèque de premier rang
pour un montant souvent dérisoire, non seulement uniquement pour
que la Banque se garantisse le premier rang, mais pour qu’elle
soit en mesure de diligenter la procédure de la vente publique
lorsque sa créance deviendra exigible. Quant au reste du montant
du prêt, l'emprunteur accepte qu'une inscription provisoire
d'hypothèque soit faite sur son immeuble en garantie du
remboursement du prêt ( si l'immeuble appartient à un tiers,
c'est bien entendu le tiers qui acceptera que cette inscription
provisoire d'hypothèque soit faite sur son immeuble ).
Supposons, maintenant, que
l'emprunteur ou le tiers ait accordé une deuxième hypothèque à
un autre créancier, qui viendrait activer la procédure de la
réalisation de l'hypothèque ( vente aux enchères publiques ) :
la créance de la Banque garantie par l'hypothèque de premier
rang serait satisfaite par priorité mais, dans l'exemple choisi,
la créance en question serait d'un montant très peu élevé.
Aussi, pour récupérer par priorité le montant garanti par
l'inscription provisoire d'hypothèque, la Banque devrait-elle
convertir celle – ci en hypothèque, ce qui nécessite un titre
exécutoire. Le contrat de prêt sous seing privé n'en étant pas
un, la Banque devrait très rapidement engager une procédure
judiciaire pour obtenir un ordre de paiement contre
l'emprunteur. Ceci peut, effectivement, se passer très vite.
Mais, si l'emprunteur fait opposition contre l'ordre de paiement
lorsque celui-ci lui sera notifié avec commandement de payer, la
conversion ne pourra se faire que lorsque l'opposition sera
vidée. La plupart des fois, ceci nécessitera des mois, si pas
des années. Dans cette hypothèse, l'immeuble sera vendu et le
produit de la vente sera distribué - après déduction du montant
garanti par l'hypothèque de premier rang inscrite en faveur de
la Banque, lequel sera versé à celle-ci - aux autres créanciers
hypothécaires éventuels – au deuxième créancier hypothécaire
dans l’exemple ci – dessus - si bien que, si les autres créances
garanties d'hypothèques venaient à absorber le reste du prix de
la vente aux enchères, la Banque se retrouverait dans
l'impossibilité de récupérer le solde de sa créance, lequel,
dans notre exemple pris dans la pratique des Banques en
Grèce, représenterait la plus grosse partie du montant du prêt,
la créance garantie par une inscription hypothécaire provisoire
n’étant colloqué qu’ à titre éventuel, tant qu'elle n'est pas
convertie en hypothèque. Aussi, serait-il prudent, tant pour les
Banques, que pour tout prêteur d'argent en général, de garantir
l'entiéreté de leurs créances au moyen d'une hypothèque dûment
inscrite, quitte à conclure un peu moins de prêts ou quitte même
à prendre en charge tous les frais ou une partie des frais, le
risque de se trouver dans l'impossiblité de récupérer le montant
du prêt étant plus important. Tout dépend, évidemment, de la
prudence et du degré du risque que l'emprunteur est disposé à
prendre.
Une formule intermédiaire, qui
pourrait être appliquée, consisterait à faire revêtir le contrat
de prêt de la forme de l'acte notarié. Ceci entraînerait les
frais dont il a été question ci-dessus, mais présenterait
l'avantage que, l'acte notarié pouvant être déclaré par les
parties exécutoire dès sa signature, si l'hypothèque n'était
inscrite que pour une petite somme, tandis que le reste du
montant du prêt était garanti par une inscription provisoire
d'hypothèque, la conversion de celle-ci en hypothèque pourrait
se faire très rapidement, en vertu de l'acte notarié même.
Ainsi, le risque de non récupération serait lié, dans cette
hypoyhèse à des éléments objectifs ( insuffisance du prix de la
vente publique ) et non pas à l'absence de grantie suffisante.
4.2.4. L'inscription d'une
prénotation hypothécaire se fait uniquement en vertu d'une
décision judiciaire.
La prénotation hypothécaire est
inscrite de la même manière que l'hypothèque.
La prénotation ne confère qu'un
droit de priorité pour obtenir l'hypothèque. Dès que la créance
est allouée en dernier ressort, la prénotation est convertie en
hypothèque, laquelle est réputée inscrite depuis le jour de la
prénotation.
La conversion de la prénotation
hypothécaire en hypothèque n'est pas empêchée du fait que
l'immeuble est passé à la propriété d'un tiers.
En fait, l'inscription provisoire
d'hypothèque est une mesure conservatoire ordonnée par le
Tribunal sur requête de la personne justifiant d'un intérêt
légal à cette fin. Cependant, il est très fréquent que le
débiteur d'une somme d'argent soit d'accord pour que son
créancier procède à une inscription hypothécaire provisoire sur
un ou plusieurs immeubles lui appartenant en propriété. Même
alors, c'est-à-dire même lorsqu'il y a assentiment du débiteur,
il faut nécessairement que l'inscription provisoire d'hypothèque
soit ordonnée par un jugement du Tribunal compétent.
Lorsque le débiteur est d'accord,
les choses se passent en pratique ainsi: le créancier introduit
une requête auprès du Juge du Tribunal de Première Instance dans
le ressort duquel se trouve le domicile du débiteur ou bien est
situé l'immeuble. Au moment même du dépôt de la requête, il se
présente ensemble avec le défendeur au Juge, le défendeur marque
son consentement et le juge rend un jugement d'expédient
ordonnant l'inscription hypothécaire provisoire sur un ou
plusieurs immeubles du défendeur.
La prénotation hypothécaire est
inscrite de la même manière que l'hypothèque, c'est-à-dire
qu'elle doit être enregistrée dans les Registres des Hypothèques
du Service de la Conservation des Titres Fonciers dans le
ressort duquel est situé l'immeuble, qui sera prénoté.
Comme il a été exposé ci-dessus,
il est très fréquent que le débiteur soit d’accord pour qu’une
prénotation hypothécaire soit inscrite sur un ou plusieurs
immeubles lui appartenant. Ceci se produit surtout en cas de
prêt bancaire où l’emprunteur doit fournir des sûretés. S’il a
des immeubles, il acceptera volontiers qu’ une prénotation
hypothécaire soit inscrite le concernant en faveur de la Banque.
Malgré le consentement de l’emprunteur, la Banque devra déposer
auprès du Tribunal compétent une requête de mesures
conservatoires, dans laquelle il sera spécifiquement demandé
qu’une prénotation hypothécaire soit inscrite pour sauvegarder
sa créance découlant de la convention de prêt, sur un ou
plusieurs immeubles de l’emprunteur.
Si l’immeuble a fait l’objet
d’une exécution forcée, avant la conversion de la prénotation en
hypothèque, la créance garantie par la prénotation est colloquée
à titre éventuel et l’immeuble passe libre à l’acquéreur à
partir du moment où il a payé le prix de l’adjudication. Par
contre, si l’immeuble fait l’objet d’une exécution forcée après
la conversion de la prénotation en hypothèque, la créance
sauvegardée par celle-ci est privilégiée de la même manière
qu’elle l’aurait été s’il y avait eu inscription d’hypothèque
dès le départ, sans prénotation auparavant. L’immeuble passe
libre à l’acquéreur du moment qu’il a payé le prix de
l’adjudication, c’est-à-dire que l’hypothèque, tout comme la
prénotation hypothaire, est éteinte, mais la créance garantie
par l’hypothèque est colloquée à titre privilégié. Conformément
aux dispositions y afférentes du Code de Procédure Civile, les
créanciers se partagent le prix de l’adjudication à concurrence
de deux tiers (2 /3) pour les créanciers hypothécaires et les
personnes en droit de demander remboursement des frais de
conservation de l’immeuble et d'un tiers (1/3) pour les
créanciers ayant un privilège général ( le Fisc pour des
réclamations fiscales, les organismes de sécurité sociale, etc.)
et ce, après déduction du montant payé par l'adjudicataire des
frais de la procédure. La reliquat – s’il en existe – est
distribué aux créanciers chirographaires au marc le franc.
Tout comme l’hypothèque, la
prénotation hypothécaire peut être inscrite sur un ou plusieurs
immeubles appartenant, non pas au débiteur, mais à un tiers,
avec le consentement de celui-ci bien entendu.
La prénotation hypothécaire
interrompt la prescription de la créance au profit de celui dont
elle garantit le droit. Si elle est radiée, la prescription est
réputée n'avoir pas été interrompue.
4.2.5. Celui qui cède
sciemment en hypothèque un immeuble appartenant à autrui ou
dissimule au créancier les restrictions et charges de sa
propriété est tenu d'acquitter la dette immédiatement s'il ne
peut pas fournir une autre hypothèque garantissant la dette de
la même manière que l'hypothèque précédente. Si le comportement
de celui qui a cédé la première hypothèque sur un immeuble, qui
ne lui appartient pas, a provoqué des dommages à d'autres
personnes, il est tenu à la réparation de ceux-ci.
L'inscription de l'hypothèque a
toujours lieu pour une somme d'argent déterminée. Si le titre en
vertu duquel il est procédé à l'inscription de l'hypothèque
n'énonce pas une somme déterminée, celui qui demande
l'inscription doit fixer une somme ne fut-ce que d'une manière
approximative. Toutefois, le débiteur a le droit d'exiger que
cette somme soit ramenée à la mesure appropriée.
L'hypothèque inscrite en vertu
de la Loi ou d'une sentence judiciaire sur plusieurs immeubles
du débiteur peut être limitée à la demande de celui-ci, à ceux
des immeubles dont la valeur garantit suffisamment la créance.
Si l'immeuble n'appartient pas
au moment de l'inscription de l'hypothèque à celui qui la
fournit, l'inscription est nulle. Elle n'est pas validée par la
ratification, par application du principe qu'il ne peut être
remédié à la nullité et que pour être valable l'acte nul doit
être répété. Même l'acquisition subséquente de l'immeuble de la
part du débiteur, qui a voulu y inscrire une hypothèque avant
qu'il n'en soit propriétaire, ne rend pas cette inscription
valable, toujours par application du principe qu'aucun remède
ne peut être apporté à la nullité.
4.2.6. Le rang de
priorité des hypothèques est déterminé par la date de leur
inscription.
Toutes les hypothèques inscrites
le même jour ont le même rang.
Deux ou plusieurs crénciers
ayant des hypothèques ou des prénotations hypothécaires, sur le
même immeuble, lesquelles ont été inscrites successivement à des
dates différentes, peuvent interchanger le rang de celles-ci par
acte notarié. Annotation est faite de cela dans le Registre des
Hypothèques en face de l'inscription correspondante.
L'inscription de l'hypothèque
interrompt la prescription de la créance au profit de celui dont
elle garantit le droit. Si l'hypothèque est radiée, la
prescription est censée n'avoir pas été interrompue.
L'hypothèque est un droit
indivisible
L'hypothèque s'étend sur
l'immeuble hypothéqué entier, ainsi qu'à ses parties
constitutives et à ses accessoires.
Si une chose mobilière formant
partie constitutive ou accessoire de l'immeuble hypothéqué en a
été détachée et transférée à un tiers, le créancier hypothécaire
n'a pas le droit de la réclamer à l'encontre de celui-ci.
S'il y a lieu de craindre une
détérioration ou une dépréciation de la valeur l'immeuble
hypothéqué, de la faute du débiteur, le créancier a le droit
d'exiger soit l'omission ou la suppression des actes
préjudiciables, soit l'acquittement immédiat de la dette, soit
qu'une autre hypothèque semblable à la précédente lui soit
fournie. Il n'est pas exclu que le créancier soit en droit de
demander dédommagement en vertu des dispositions relatives aux
actes illicites ( articles 914 et suivants du
Code Civil ).
Lorsque l'immeuble
hypothéqué est un bâtiment, le créancier a le droit de l'assurer
contre l'incendie ou tout autre risque, aux frais du débiteur.
Il s'agit là d'une règle que les Banques appliquent
serupuleusement, en général lorsqu'elles accordent un prêt
hypothécaire.
Il faut noter que si le
débiteur n'acquitte pas les primes d'assurance, le créancier
peut exiger le paiement immédiat de la dette en vertu des
dispositions du deuxième alinéa de l'aricle 1285 du Code Civil.
En cas d'assurance de l'immeuble
hypothéqué, le droit d'hypothèque s'exerce également sur
l'indemnité due en vertu de l'assurance. Le créancier est tenu
d'en consigner le montant dans un établissement public en vue de
la procédure de la collocation des créances. Cependant, si le
bien hypothéqué est un bâtiment, le débiteur a le droit, dans
les six mois à compter du sinistre, d'exiger que le montant en
question soit affecté au rétablissement du sinistre. Si le
rétablissement n'a pas lieu dans un délai d'un an à partir du
paiement de l'indemnité, le montant de celle-ci est consigné
dans un établissement public en vue de la procédure de
collocation.
En cas d'expropriation forcée de
l'immeuble hypothéqué, le droit d'hypothèque est exercé sur
l'indemnité. Celle-ci est consignée dans un établissement public
et la procédure de collocation des créances est poursuivie. Nous
reviendrons sur la collocation des créances plus bas dans le
présent texte.
4.2.7. Si le capital de la
créance garantie par l'hypothèque a été inscrit comme productif
d'intérêts, l'hypothèque, quel que soit celui qui se trouve être
le propriétaire de l'immeuble, garantit également et au même
rang d'inscription que le capital les intérêts arriérés d'une
année avant la saisie éventuelle de l'immeuble, quel que soit le
saisissant, ainsi que les intérêts postérieurs à la saisie
jusqu'au remboursement de la dette ou jusqu'à ce que la table de
collocation devienne irrévocable.
4.2.8. L'inscription d'une
hypothèque ne prive pas le propriétaire de l'immeuble du droit
de constituer sur le même immeuble d'autres hypothèques au
profit d'autres personnes. Cependant, le propriétaire de
l'immeuble et le créancier peuvent conclure une convention au
moyen de laquelle le propriétaire de l'immeuble s'engage à ne
pas accorder d'autres hypothèques sur l'immeuble en cause. Si
cette convention est inscrite dans le Registre des Hypothèques,
elle peut être opposée aux tiers qui acquièrent une hypothèque
sur base d'un titre émanant de la volonté du propriétaire de
l'immeuble, c'est-à-dire d'une hypothèque qui ne découle pas de
la Loi ou qui n'est pas inscrite en vertu d'une décision
judiciaire.
4.2.9. Le créancier a le
droit d'exiger du débiteur l'acquittement de sa dette en
exerçant, à son choix, soit l'action découlant de l'acte
générateur de la créance, soit l'action réelle découlant de
l'hypothèque. L'exercice de l'action découlant de l'acte
générateur de la créance n'exclut pas l'exercice de l'action
réelle découlant de l'hypothèque.
Le débiteur peut poursuivre par
l'action réelle l'acquittement de la dette au moyen de
l'aliénation forcée de l'immeuble hypothéqué, dès que la dette
devient exigible. L'aliénation forcée de l'immeuble hypothéqué
se fait par vente publique selon ce qui sera exposé en détail
plus bas.
Le créancier hypothécaire, qui ne
reçoit pas satisfaction de sa créance à travers l'immeuble
hypothéqué, a le droit de se retourner contre toute personne
tenue de payer en exerçant contre elle l'action qui découle de
l'acte générateur de la créance garantie par l'hypothèque.
Le tiers propriétaire, qui a
fourni l'hypothèque, ainsi que le tiers qui se trouve en
possession de l'immeuble en vertu d'un titre légitime peuvent
être assignés par le créancier, lequel en exerçant l'action
réelle découlant de l'hypothèque est en droit de poursuivre la
récupération de sa créance au moyen de l'exécution forcée sur
l'immeuble. Ce risque du le tiers propriétaire, qui a fourni
l'hypothèque ou du tiers possesseur de l'immeuble est écarté
s’ils acquittent toutes les créances hypothécaires, dans la
mesure où elles sont garanties par l'hypothèque.
L'exécution à l'encontre du
tiers propriétaire ou possesseur se poursuit conformément aux
dispositions du Code de Procédure Civile. Si après paiement des
créanciers privilégiés, des créanciers hypothécaires et des
créanciers chirographaires, qui sont payés au marc le franc, il
reste un reliquat quelconque du prix d'adjudication, celui-ci
est remis au tiers.
Le tiers, propriétaire ou
possesseur de l'immeuble hypothéqué, n'est tenu que jusque la
valeur de l'immeuble, à moins qu'il ne se soit engagé
personnellement vis-à-vis du créancier au remboursement de la
dette.
Si l'hypothèque a été constituée
en garantie d'un cautionnement, le tiers propriétaire ou
possesseur de l'immeuble hypothéqué a le droit d'exiger que le
débiteur principal soit actionné en premier lieu à moins que la
caution ne se soit désistée du droit de soulever l’exception de
discussion prévue par l’article 855 du Code Civil.
Si le tiers propriétaire ou
possesseur de l'immeuble hypothéqué paye la dette hypothécaire
ou s'il est dépossédé de l'immeuble par suite de l'adjudication,
il est subrogé aux droits du créancier hypothécaire.
La priorité entre les créanciers
hypothécaires est réglée suivant l'ordre chronologique
d'inscription de leurs hypothèques.
Les créanciers dont les
hypothèques ont été inscrites le même jour sont payés au marc le
franc.
Toute personne quelconque peut
requérir l'enregistrement d'un acte octroyant le droit
d'inscription d'une hypothèque en sa faveur ou en faveur d'un
tiers.
La requête aux fins
d'inscription d'une hypothèque au profit d'autrui peut être
déposée, notamment : par le créancier du débiteur, si celui-ci
néglige de faire inscrire l'hypothèque à son profit, par la
caution, si le créancier néglige de faire inscrire une
hypothèque qu'il possède à l'encontre du débiteur principal, par
le tuteur, le subrogé tuteur ou tout parent concernant
l'inscription d'hypothèque, au profit du pupille, sur les
immeubles du tuteur.
Est nulle toute convention entre
époux à l'effet de ne pas faire inscrire l'hypothèque que chacun
d’eux peut faire inscrire en vertu de la Loi sur les immeubles
de l’autre pour garantir sa réclamation du chef de
l'augmentation du patrimoine de l'autre époux.
Celui qui demande l'inscription
de l'hypothèque doit soumettre au Service de la Conservation des
Titres Fonciers compétent le titre en vertu duquel sera inscrite
l'hypothèque, ainsi que deux résumés de celui-ci.
Le résumé, dont question
ci-dessus, doit contenir, impérativement, les prénom (1), nom de
famille, domicile et profession du créancier et du débiteur, la
date et la nature du titre, la somme garantie par l'hypothèque,
la date d'échéance de la dette, la description de l'immeuble
avec indication de sa nature, de sa situation et de ses limites.
Le créancier hypothécaire est
tenu de notifier au débiteur - à moins que celui-ci n'ait
concouru à l'inscription - une copie du résumé susdit et ce,
dans les huit jours qui suivent l'inscription.
Une hypothèque peut être inscrite
sur des immeubles d'une personne décédée. L'inscription peut
être opérée au nom de la personne décédée, sans mention de ses
héritiers.
Par application des paragraphes
1, 3 et 4 de l'article 997 du Code de Procédure Civile,
l'aliénation de l'immeuble saisi par le débiteur est interdite
et elle est nulle à l'égard du saisissant et des créanciers, qui
ont annoncé leurs créances. S'il s'agit d'un immeuble
hypothéqué, ce qui précède est valable également pour le tiers
propriétaire et le possesseur, qui ne peuvent pas aliéner
l'immeuble hypothéqué.
L'enregistrement d'une
hypothèque, fondée sur n'importe quel titre, qui est faite
après l'inscription de la saisie de l'immeuble dans le Registre
des Saisies n'est pas opposable au saisissant et aux créanciers,
qui ont annoncé leurs créances. La conversion de la prénotation
hypothécaire en hypothèque, effectuée après l'inscription de la
saisie, est opposable au saisissant et aux créanciers qui ont
annoncé leurs créances, à condition que l'inscription de la
prénotation ait eu lieu avant l'inscription de la saisie.
S'il advient qu'une inscription
de saisie - exécution et une inscription d'hypothèque portant
sur le même immeuble soient effectuées le même jour, la priorité
est accordée à celle d'entr'elles qui a été enregistrée la
première, la différence de temps fût-elle minime. Il en est de
même en ce qui concerne la saisie – conservatoire.
En cas de cession ou de mise en
gage d'une créance hypothécaire, mention est faite de la cession
ou de la mise en gage sur la colonne y afférente du Registre des
Hypothèques, à la diligence du cessionnaire ou du créancier
gagiste, qui répondent de tout préjudice résultant de leurs
omissions èventuelles à cet égard.
La diminution de la somme
garantie par l’hypothèque ou la mainlevée de l’hypothèque d’une
partie des immeubles hypothéqués, ainsi que la modification des
modalités de la dette ne sont notées que sur sentence judiciaire
ou avec le consentement des parties établi par acte notarié.
Les fautes et omissions
relatives à l'inscription, lorsqu'elles sont imputables aux
parties, ne sont rectifiées qu'en vertu des mêmes pièces qui
sont requises pour la première inscription.
Les rectifications sont valables
à partir du jour où elles sont effectuées.
Sauf stipulation contraire, les
frais d'inscription de l'hypothèque sont à la charge du
débiteur, mais sont avancés par celui qui demande l'inscription.
Il en est de même des frais de la prénotation hypothécaire, si
celle-ci est convertie en hypothèque.
L'hypothèque s'éteint par
l'extinction de la créance, quelle que soit la manière de
laquelle intervient l‘extinction.
L'hypothèque s'éteint également
par la disparition totale de l'immeuble hypothéqué, par la
renonciation du créancier, par la vente aux enchères de
l'immeuble hypothéqué et le paiement du prix d'adjudication de
la part de l'adjudicataire et par l'expiration du délai pour
lequel l'hypothèque a été accordée.
Il est intéressant de noter sur
ce point que, conformément au paragraphe 1 de l'article 1008 du
Code de Procédure Civile, s'il y a consentement du créancier
hypothécaire, l'enchérisseur peut accepter la créance
hypothécaire sur l'immeuble, l'hypothèque restant valable. Dans
ce cas, l'enchérisseur peut être dispensé d'une partie du prix
de l'adjudication, qui corresponde à la dette garantie par
l'hypothèque.
La renonciation au droit
d'hypothèque se fait par déclaration unilatérale par devant
Notaire.
Cette renonciation ne supprime
pas l'action découlant de l'acte générateur de la créance
garantie par l'hypothèque, qui peut être dirigée contre toute
personne tenue au paiement du montant de la créance en cause.
L'hypothèque s'éteint aussi par
la prescription de la créance et par la réunion en la même
personne du droit de propriété de l'immeuble et du droit
d'hypothèque sur celui-ci.
La prénotation hypothécaire
s'éteint pour les mêmes motifs que l'hypothèque et en outre par
la révocation du jugement qui l'a ordonnée. Elle s'éteint aussi
si elle n'a pas été convertie en hypothèque dans les
quatre-vingt-dix jours à compter du jugement, qui alloue la
créance, lorsqu’il est coulé en force de chose jugée.
Les hypothèques inscrites sont
radiées du Registre des Hypothèques soit avec le consentement du
créancier, soit en vertu d'un jugement coulé en force de chose
jugée.
Le consentement du créancier pour
la mainlevée est donné unilatéralement par devant Notaire.
Si le créancier ne consent pas à
la mainlevée, toute personne justifiant d'un intérêt légal à
cette fin peut introduire une assignation par devant le Tribunal
compétent ayant pour but que soit ordonnée la mainlevée.
Pareille assignation sera reçue, notamment, si la créance
garantie par l'hypothèque a été payée.
D'une manière plus générale, le
Tribunal ordonne la radiation si l'hypothèque est éteinte ou si
son inscription est nulle.
L'inscription de l'hypothèque
est nulle s'il en résulte une incertitude au sujet de la
personne du créancier ou du débiteur ou de l'immeuble hypothéqué
ou du montant de la créance garantie, si elle n'est pas datée et
si elle a été effectuée en vertu d'un titre nul.
La prénotation hypothécaire est
radiée soit par consentement du créancier donné par acte
notarié, soit sur production d'un jugement révoquant celui qui
avait ordonné son inscription ou d'un jugement ordonnant sa
radiation ou si quatre-vingt-dix jours se sont écoulés depuis
que la créance a été allouée en dernier ressort sans que la
prénotation n'ait été convertie en hypothèque. La radiation se
fait à la demande de quiconque justifie un intèrêt légal à cette
fin.
Si l'hypothèque est radiée, son
rang est pris par celle qui la suit .
L'hypothèque éteinte ne renaît
point. Si elle est inscrite de nouveau, elle n’est valable qu’à
partir de la date de la nouvelle inscription.
La radiation de l'hypothèque ou
de l'inscription hypothécaire provisoire est annotée dans le
Registres des Hypothèques en face de l'inscription de
l'hypothèque ou de la prénotation hypothécaire.
Les actes du Service des
Hypothèques ont autorité d'actes publics s'ils sont effectués
selon les conditions de la Loi. Il en est de même des copies
tirées du Registre des Hypothèques.
Les Registres des Hypothèques
sont numérotés à la page et paraphés par le Président du
Tribunal civil avant toute inscription. Le nombre des pages est
certifié à la fin du Registre.
Toutes les quantités dont il est
fait mention dans les Registres des Hypothèques sont énoncées en
chiffres et en toutes lettres.
Le Conservateur des Hypothèques
doit signer de sa propre main toutes les inscriptions,
prénotations hypothécaires et radiations. Il doit également
rassembler en Volumes séparés les résumés, ainsi que toutes les
autres pièces requises pour l'inscription des hypothèques.
Le Conservateur des Hypothèques
est tenu de dédommager la partie lésée pour tout acte ou
omission commis dans l'accomplissement de ses fonctions.
4.2.10. En cas de cession
d'une créance garantie par une hypothèque, celle-ci est cédée
ensemble avec la créance qu'elle garantit.
Le cessionnaire n'acquiert de
droits à l'égard du débiteur et des tiers qu'à partir du moment
où le cédant notifie la cession au débiteur.
En cas de vente d'un immeuble
grevé d'hypothèque, si le vendeur et l'acheteur conviennent que
la dette du vendeur garantie par l'hypothèque sera apurée par
l'acheteur, l'acheteur est subrogé au vendeur relativement à la
dette et le vendeur est libéré si le créancier ne refuse pas par
écrit le changement du débiteur dans un délai de six mois à
dater du jour où ce changement lui est notifié par écrit. La
notification en question est faite après la transcription de
l'acte notarié de vente. La notification susdite est faite
exclusivement de la part du vendeur et c'est au vendeur que le
créancier doit adresser sa réponse. Le vendeur porte sans retard
à la connaissance de l'acheteur la réponse du créancier (
article 476 du Code Civil).
4.2.11. Il ressort de ce
qui précède que l'hypothèque est une sûreté réelle extrêmement
solide et que si le prêteur a pris soin de vérifier que la
valeur de l'immeuble, qui sera grevé de l'hypothèque, est
considèrablement supérieure au montant du prêt et des intérêts,
même si lors de la vente aux enchères publiques le prix de
l'adjudication est inférieur à la valeur marchande de
l'immeuble, le prêteur pourra malgré tout récupérer la somme qui
lui est due.
Il n'en reste pas moins que le
créancier ne pourra procéder à la réalisation de l'hypothèque
qu'en vertu d'un titre exécutoire qui lui permettra de faire
procéder à la vente publique du bien grevé de l'hypothèque dans
le but de recevoir remboursement de sa créance au travers du
prix de l'adjudication. Si l'acte juridique générateur de la
créance est un acte notarié, les parties auront sans doute
convenu - et ce sera là une exigence du créancier - de déclarer
l'acte exécutoire, étant entendu qu'il ne pourra être procédé à
l'exécution forcée en veru de cet acte que lorsque la dette qui
en découle sera devenue exigible. Cela ne sera pas le cas si
l'acte générateur de la créance garantie par l'hypothèque est un
acte sous seing privé, hypothèse dans laquelle le créancier
devra obtenir un jugement en dernier ressort lui allouant sa
créance avant de pouvoir procèder à l'exècution, selon ce qui a
été exposé en détail ci-dessus.
5. Il convient de se
pencher sur d'autres formules qui peuvent être appliquées afin
que le bien immobilier garantisse le paiement d'une dette. Ces
formules sont praticables essentiellement quand il s'agit de
transfert de la propriété d'un bien immobilier en vertu d'un
contrat onéreux où le nouvel acquéreur ne s'acquitte pas
immédiatement de ses obligations. Nous prendrons de nouveau
l'exemple de la vente d'un immeuble où le vendeur fait crédit à
l'acheteur pour l'entiéreté ou une partie du prix. Outre
l'hypothèque, le vendeur dispose des moyens suivants pour
garantir l'encaissement du montant, qui lui reste dû :
a. la rétention de la
propriété, dont question à l'article 532 du Code Civil, qui
prévoit que s'il a été stipulé que le vendeur conservera la
propriété jusqu'à apurement intègral du prix, il n’y a
transfert de propriété à l'acheteur que lorsque celui-ci
s'est acquitté de l'entiereté du prix de vente convenu. En
fait, il s'agit d'une clause suspensive du transfert de la
propriété.
b. le
pacte de rachat ( réméré ) dont question à l'article 565 du
Code Civil, qui prévoit qu'en vertu du pacte de rachat le
vendeur a le droit de reprendre la chose, moyennant un prix
convenu, dans un délai déterminé. En pratique, le prix de
rachat qui sera convenu sera égal au montant de la créance
du vendeur, en capital, intérêts et frais.
Le délai de rachat est de cinq
ans, même si les parties n'ont pas expressément convenu de sa
durée ou si celle convenue dépasse les cinq ans.
Le rachat est accompli par la
déclaration du vendeur à l'acheteur qu'il exerce la faculté de
réméré. La forme prévue par la Loi pour le contrat de vente est
également requise pour la déclaration de rachat. (acte notarié
en cas d’immeuble).
Le rachat étant accompli,
l'acheteur doit restituer la chose avec ses accessoires, exempte
des charges dont il l'aurait éventuellement grevée avant le
rachat, tandis que, de son côte, le vendeur doit rembourser le
prix.
Il ressort de ce qui précède que
l'emprunteur-vendeur ne prendrait pas de risque puisque le
rachat de son immeuble dépendrait uniquement de lui. De son
côté, le prêteur-acheteur garderait définitivement l'immeuble si
l'emprunteur-vendeur n'était pas en mesure de faire usage du
pacte de rachat. Bien entendu, cette formule ne pourrait être
appliquée qu'à des prêts dont la durée n'excéderait pas cinq
ans.
Le pacte de rachat pourrait,
théoriquement être appliqué non seulement en cas de vente d'un
immeuble, mais aussi en cas de contrat de prêt de la manière
suivante: l'emprunteur pourrait vendre un immeuble lui
appartenant au prêteur et faire inclure dans le contrat de vente
un pacte de rachat, conformément auquel l'emprunteur ( vendeur )
pourrait racheter l'immeuble dans un délai égal à celui de la
durée du prêt pour un prix déterminé, qui serait égal au montant
du prêt majoré des intérêts et des frais. Cependant, pareille
formule serait périlleuse car l'emprunteur - vendeur pourrait
obtenir l'annulation de l'acte de vente en alléguant qu'il
s'agit d'un transfert fiduciaire de la propriété de l'immeuble,
qui n'est acceptable dans la Législation Hellénique qu'en ce qui
concerne un bien mobilier seulement, le transfert de la
propriété d'un immeuble en garantie d'une dette ne constituant
pas une cause légitime du transfert de la propriété d’un bien
immeuble. Or, comme il a été exposé ci – dessus, la présence
d’une cause légitime est une condition sine qua non pour que le
transfert de a propriété d’un bien immeuble soit effectué
(article 1033 du Code Civil).
En effet, les causes légitimes de
transfert de la propriété d'un immeuble sont la vente,
l'échange, la donation, l'héritage et les causes légitimes
prévues par la Loi, telles que, par exemple, le transfert par
l'un des époux à l'autre d'une partie des immeubles acquis
durant le mariage. Le garantie d’une dette n’étant pas prévue
parmi les causes légitimes du transfert de la propriété d’un
bien immeuble, le pacte de rachat d'un immeuble ne peut pas
constituer en Grèce un moyen de garantie d'un prêt.
c. La condition
résolutoire, par application de laquelle, si l'acheteur n'apure
pas sa dette, la propriété est automatiquement acquise de
nouveau par le vendeur initial. Si une partie du prix a été
versée au départ par l'acheteur et que la condition résolutoire
s'accomplit, le vendeur doit, en principe, restituer le montant
qu'il a perçu. Mais, en général, l'acte notarié de vente
contenant une condition résolutoire prévoira que, si celle-ci
s'accomplit, le montant initialement perçu par le vendeur sera
conservé par lui à titre de dommages-intérêts forfaitaires pour
la résiliation de la vente.
En cas de vente d’immeubles avec
condition résolutoire, celle - ci est notée dans le casier du
propriétaire. Elle n’est radiée que lorsqu’il y a lieu, sur
production de la part de l’intéressé de documents prouvant
qu’elle a été levée.
6. Protection du
consommateur.
Dans la Législation Hellénique il
n'existe pas de particularités juridiques protectrices du
consommateur.
III. LE PRET HYPOTHECAIRE TRANSFRONTALIER ET LES
SURETES REELLES
1. L'hypothèque et la
créance garantie par elle peuvent relever de deux ordres
juridiques différents.
Plus particulièrement, si
la créance découle d'une convention, les parties sont libres de
choisir le Droit qui régira cette convention, tant par
application des dispositions y afférentes de la Convention de
Rome de 1980, à laquelle la Grèce a adhéré au moyen de la Loi
1792/1988, que par application de l'article 25 du Code Civil
Hellénique, qui continue à avoir un champ d'application lorsque
une des partie contractantes n'a pas adhéré à la Convention de
Rome, lequel prévoit que les obligations contractuelles sont
régies par le Droit auquel les parties se sont soumises. Cette
règle pose le même principe que la Convention de Rome.
Cependant, l'article 33 du Code
Civil prévoit qu'une disposition de Droit étranger n'est pas
applicable, si son application se heurte aux bonnes moeurs ou,
en général, à l'ordre public. Cette règle constitue une sorte de
limite de la liberté des parties contractantes.
D'ailleurs, l'article 281 du
Code Civil prévoit que l'exercice d'un droit est prohibé s'il
dépasse manifestement les limites imposées par la bonne foi ou
les bonnes moeurs ou par son but social ou économique. Il s'agit
d'une autre limite du champ d'action des parties.
Mises ensemble et analysées, les
dispositions légales susmentionnées permettent de dire que bien
qu'en principe les parties soient libres de choisir n'importe
quel Droit pour régir leurs rapports contractuels, cette liberté
sera limitée par deux éléments: primo, si le Droit choisi
contient des dispositions contraires aux bonnes moeurs ou à
l'ordre public interne de la Grèce, elles seront écartées et
secundo, si les parties exercent d'une manière abusive leur
droit de choisir le Droit qui régira leurs rapports
contractuels, dans le but, par exemple, d'écarter l'application
de règles impératives contenues dans la Législation Hellénique,
lesquelles, pour une raison ou pour une aurte, leur sont
dèfavorables, le choix d'un Droit étranger n'empêchera pas
l'application des dispositions impératives du Droit Hellénique,
dont les parties auraient intentionnellement voulu éviter
l'application. D'ailleurs, le non respect de règles de droit
impératives enfreint, en général, l'ordre public d'un Etat, si
pas les bonnes moeurs qui y prévalent.
En ce qui concerne l'hypothèque,
celle-ci sera toujours régie par le Droit Hellénique et ce, par
application de l'article 27 du Code Civil, qui prévoit que la
possession et les droits réels sur les biens meubles ou
immeubles sont régis par le Droit du pays où ces biens sont
situés. Par conséquent, si le bien grevé d'hypothèque se trouve
en Grèce, c'est la lex rei sitae, à savoir le Droit Hellénique,
qui sera d'application.
Il convient de signaler que
l'article 11 du même Code que dessus prévoit que l'acte
juridique est valable quant à la forme s'il est conforme soit
au Droit qui en règle le contenu, soit au Droit du lieu où il
est accompli, soit au Droit national de toutes les parties. Dans
le cas de l'hypothèque, l'acte juridique au moyen duquel
l'hypothèque est accordée est régi par la Loi Hellénique,
laquelle prévoit que cet acte doit revêtir la forme de l'acte
notarié. L'acte au moyen duquel l'hypothèque est conférée devra,
donc, revêtir la forme notariée par application de cette
première option offerte par l'article 11. Quant à la deuxième
option, à savoir le Droit du lieu où il est accompli, ce sera
encore une fois la Législation Hellénique, puisque l'acte
notarié devra être établi soit par un Notaire grec en Grèce,
soit par un Consul de Grèce faisant fonction de Notaire à
l'étranger. En ce qui concerne la troisième option, à savoir le
Droit national de toutes les parties, elle est écartée par
l'article 27 susmentionné, car si les parties ne étaient pas de
nationalité hellénique, mais d'une autre nationalité,
l'application du Droit national des parties évincerait
l'application de la lex rei sitae, c'est-à-dire, en l'espèce, du
Droit Hellénique, dont les dispositions applicables aux biens
immobiliers et aux droits réels sur des immeubles sont, en
général, des règles d'ordre public.
En conclusion, le contrat
générateur de la créance, par exemple le contrat de prêt, peut
être régi par un Droit étranger, tandis que l'hypothèque est
nécessairement régie par le Droit Hellénique.
2. Une hypothèque peut
garantir une créance libellée en monnaie étrangère, mais
l'inscription hypothécaire devra obligatoirement mentionner
aussi le montant équivalent en drachmes sur base de la parité du
jour de l'inscription. Cela cessera d'être d'application pour ce
qui concerne les monnaies de la zone de l'euro à partir de
l'année prochaine, mais continuera à être valable pour ce qui
est des autres monnaies ( qui seront converties en euros et non
plus en drachmes ), essentiellement pour permettre de calculer
les droits d'inscription de l'hypothèque et la somme qui doit
être payée à ce titre, en drachmes actuellement et en euros à
partir de l'année 2002.
L'article 291 du Code Civil
prévoit qu'une dette pécuniaire en monnaie étrangère payable en
Grèce peut être apurée par le débiteur, s'il le souhaite, dans
la monnaie du pays, selon la parité de la monnaie étrangère par
rapport à la drachme à la date où s'effectue le paiement, sauf
accord contraire des parties.
Bien que l'article susdit
donnait, depuis la mise en vigueur du Code Civil en 1941, la
possibilité - théoriquement de conclure un accord ayant pour
objet une prestation pécuniaire en monnaie étrangère, en
pratique le champ d'application de l'article en question était
fort limité, étant donné que jusqu'à la libéralisation de la
circulation des capitaux entre la Grèce et les autres Etats
Membres de la Communauté Economique Européenne ( mais aussi
entre la Grèce et les Etats tiers ), qui a commencé
graduellement en 1986, mais n'a été achevée qu'en 1993, la Grèce
ayant formulé des réserves, notamment concernant ses
ressortissants quant, à la libre circulation des capitaux, qui
ont été d'ailleurs prolongées si bien que la libéralisation
totale a pris beaucoup plus de temps que celui prévu dans le
contexte du Traité au moyen duquel la Grèce a adhéré à la
Communauté Economique Européenne, une obligation contractuelle
ne pouvait être libellée et apurée en monnaie étrangère que dans
des cas exceptionnels, dont le plus important et le plus
courant était le commerce extérieur. Encore fallait - il obtenir
une licence d'importation et les documents de transport
n'étaient remis à l'importateur que par l'intermédiaire d'une
Banque, soit contre paiement du prix des marchandises importées
au comptant, soit contre acceptation de la part de l'importateur
d'effets de commerce en garantie du paiement du prix des
marchandises importées au cas où l'exportateur étranger aurait
accordé un crédit à cet égard.
IV.
L'EXPLOITATION DES SURETES
Nous ne dirons rien de nouveau en
signalant que le créancier hypothécaire ne devient pas
propriétaire de l'immeuble grevé de l'hypothèque. Lorsque la
créance devient exigible, il est en droit d'activer l'hypothèque
par le biais de l'exécution forcée sur l'immeuble grevé de
celle-ci. Mais, pour procéder à l'exécution forcée, le créancier
doit disposer d'un titre exécutoire.
Conformément à l'article 904 du
Code de Procédure Civile, sont des titres exécutoires:
a. les jugements
coulés en force de chose jugée, ainsi que les jugements qui
ont été déclarés exécutoires par provision;
b. les sentences
arbitrales;
c. les procès-verbaux
des audiences des Tribunaux contenant un compromis ou la
fixation des dépens judiciaires;
d. les actes notariés
e. les ordres de
paiement et les ordres de restitution de l'usage d'un bien
immeuble donné en location, à partir du moment où ils ne
sont plus susceptibles d'opposition ou que l'opposition
éventuellement formée contre eux par le débiteur a été
rejetée au moyen d'un jugement coulé en force de chose
jugée.
f. les titres
étrangers, qui ont été déclarés exécutoires;
g. les
ordonnances et les actes reconnus par la Loi comme titres
exécutoires.
2. Un titre étranger peut
être déclaré exécutoire en Grèce lorsque les conditions prévues
par les dispositions combinées des aricles 905 et 323 §2 à 5 du
Code de Procédure Civile sont réunies.
Plus particulièrement, l'article
905 du Code de Procédure Civile prévoit que, sous réserve de ce
qui est prévu par les Conventions Internationales, l'exécution
forcée peut avoir lieu en Grèce sur base d'un titre étranger à
partir du moment où celui-ci est déclaré exécutoire au moyen
d'un jugement du Tribunal de Première Instance ayant compétence
de lieu ( c'est-à-dire du Tribunal de Première Instance dans le
ressort duquel se trouve le domicile ou, à défaut, la résidence
du débiteur et si le débiteur n'a ni domicile ni résidence sur
le Territoire Hellénique, le Tribunal de Première Instance
d'Athènes ).
Le Tribunal susdit déclare le
titre étranger exécutoire à condition que celui-ci soit
exécutoire par application du Droit de l'Etat dans lequel il a
été rendu et à condition encore qu'il ne soit pas contraire aux
bonnes moeurs et à l'ordre public.
3. Si le titre étranger
est un jugement rendu par un Tribunal étranger, il faut en outre
qu'il soit coulé en force de chose jugée selon le Droit de
l'Etat où il a été rendu, que l'affaire fût de la compétence des
Tribunaux de l'Etat auquel appartient le Tribunal qui a rendu le
jugement et ce, conformément aux dispositions y afférentes du
Droit Hellénique, que le justiciable, qui a perdu le procès,
n'ait pas été privé du droit de défense et, en général, de
participation au procès et, enfin, que le jugement étranger ne
soit pas contraire à un jugement rendu par un Tribunal Grec dans
la même affaire, lequel a force de chose jugée pour les
justiciables concernés par le jugement du Tribunal étranger.
Un jugement rendu par un
Tribunal d'un Etat Membre de la CEE en matière civile et
commerciale peut être revêtu de l'exequatur en Grèce par
application des dispositions de la Convention de Bruxelles en
date du 27 septembre 1968, que la Grèce a ratifiée par la Loi No
1814/1988, entrée en vigueur le 1er avril 1989, qui prévoit une
procédure plus sommaire et des conditions plus simples que
celles énumérées ci-dessus.
4. A la lumière de ce qui
précède, l'exécution forcée ayant pour objet la récupération
d'une créance garantie par une hypothèque inscrite sur un
immeuble situé en Grèce peut être poursuivie au moyen d'un acte
notarié signé par devant Notaire à l'étranger, pour autant que
l'acte en question soit déclaré exécutoire en Grèce. Référence
est faite, bien entendu, à l'acte générateur de la créance et
non pas à l'acte d'inscription de l'hypothèque, qui doit être
nécessairement signé par devant un Notaire Grec ou un Consul
Grec faisant fonction de Notaire à l'étranger, comme il a été ci
– dessus.
5. Il n'est pas exclu que
le créancier hypothécaire dispose dès le départ d'un titre
exécutoire. Il s'agira des cas où la créance garantie par
l'hypothèque découle d'un acte notarié contenant une clause
stipulant que, faute d'exécution par l'une ou l'autre des
parties contractantes d'une obligation pécuniaire lui incombant,
l'autre partie contractante pourra procéder à l'exécution forcée
sur les biens patrimoniaux du débiteur en vertu de l'acte
notarié lui-même, qu'elles conviennent de déclarer exécutoire,
sans avoir recours à la Justice. Ceci n’est d’application qu’en
ce qui concerne les actes notariés signés en Grèce, les actes
notariés signés à l’étranger devant d’abord être déclarés
exécutoires en Grèce.
Si le créancier ne dispose pas
dès le début d’un titre exécutoire il devra obtenir un autre
titre exécutoire parmi ceux mentionnés ci-dessus sub (a), (b),
(c), (d), (e) et (f) les actes mentionnés sub (g) étant
essentiellement des actes de l'Administration reconnus
exécutoires par la Loi ayant pour objet l'encaissement de la
part du Fisc, des entités juridiques régies par le Droit Public,
les Organismes de Sécurité Sociale etc…, des taxes, redevances
et autres droits, qui leur sont dus.
L'obtention d'un titre
exécutoire après l'échéance de la dette, c'est-à-dire après que
celle-ci sera devenue exigible, prendra un temps assez long,
même si les conditions sont réunies pour que le créancier
obtienne un ordre de paiement, lequel est rendu à la suite d'une
procédure sommaire. En effet, si le débiteur venait à faire
opposition, le procès qui serait ouvert au moyen de celle-ci,
durerait aussi longtemps presque que le procès, qui serait
ouvert au cas où le créancier introduisait en Justice une action
ordinaire au fond. D'où l'importance de faire revêtir la
convention génératrice de la créance de la forme de l'acte
notarié.
5.1. Le titre exécutoire
obtenu, le créancier hypothécaire peut procéder à l'exécution
forcée sur un ou plusieurs biens meubles ou immeubles faisant
partie du patrimoine de son débiteur. Il n'est pas obligé de
procéder à l'exécution forcée sur l'immeuble grevé de
l'hypothèque, mais il va sans dire que c'est cet immeuble qu'il
choisira puisque - comme il sera démontré ci-dessous - sa
créance sera satisfaite par priorité au moyen du produit de la
vente publique de l'immeuble grevé de l'hypothèque, ce qui ne
serait pas le cas si l’exécution forcée portait sur d’autres
biens patrimoniaux de débiteur.
5.1.1. L'exécution forcée
est pratiquée par un huissier de Justice et un Notaire, selon la
procédure décrite ci-dessous.
Le premier acte de la procédure
de l'exécution forcée consiste à faire notifier au défendeur par
huissier de Justice une photocopie certifiée conforme de la
grosse et copie du titre exécutoire ensemble avec un
commandement de payer les sommes dues. Dès que trois jours
ouvrables s’écoulent à dater de la signification-commandement
susmentionnée, le créancier poursuivant est en droit de donner
instructions, qui sont obligatoirement données par écrit à
l'huissier de Justice instrumentant afin que celui-ci procède à
l'exécution du titre. Ces instructions doivent contenir - entre
autres - l'indication des objets sur lesquels le titre doit être
exécuté. Lorsqu'il s'agira d'une créance hypothécaire, il sera
demandé à l'huissier de procéder à l'exécution au moyen de la
saisie et de la mise en vente publique de l'immeuble grevé de
l'hypothèque.
Dans le courant des trois jours
susmentionnés, qui interviennent entre la
signification-commandement du titre exécutoire et le jour où
l'huissier est autorisé de procéder à la saisie, le débiteur
peut, en introduisant une requête auprès du Tribunal de Première
Instance siégeant en matière de mesures conservatoires, demander
- dans les cas et aux conditions prévues par la Loi- que soit
ordonné le sursis de l'exécution du titre exécutoire.
Le Tribunal peut accorder le
sursis avec ou sans caution, s'il considère que l'exécution
forcée provoquera un préjudice irréparable au requérant.
Si le sursis est accordé, la
procédure est bloquée jusqu'à ce qu'un jugement en dernier
ressort intervienne sur le recours, que le débiteur devra
généralement avoir introduit auprès du Tribunal compétent avant
de déposer sa requête en sursis d'exécution.
Si la requête en sursis est
rejetée ou si le débiteur n'a pas demandé le sursis, l'huissier
de Justice procèdera, lorsque les trois jours susmentionnés
seront passés, à la saisie de l'immeuble hyporthéqué,
conformément aux instructions écrites qui lui seront données sur
le texte même de la grosse et copie du titre exécutoire, dont
l'huissier doit être porteur au moment de la saisie et jusqu'à
ce que ce document soit déposé au Notaire, qui sera désigné pour
effectuer la vente aux enchères publiques.
Il faut noter - et ceci met
justement en exergue l'importance de l'hypothèque et son utilité
- que le créancier chirographaire poursuivant n'a aucun
privilège vis-à-vis des autres créanciers du débiteur contre qui
est poursuivie l'exécution forcée , qui annonceront en bonne et
due forme et en temps utile leurs créances respectives.
5.1.2. L'huissier de
Justice instrumentant doit dresser un procès-verbal de la
saisie-exécution qu'il opère, lequel doit contenir - entre
autres - une description détaillée de l'immeuble saisi, ainsi
que de la créance en récupération de laquelle il est procédé à
la saisie-exécution. Dans ce même procès-verbal, l'huissier de
Justice doit mentionner le jour et le lieu où l'immeuble
hypothéqué saisi sera vendu en vente aux enchères publiques,
ainsi que le nom du Notaire, qui effectuera la vente et le prix
de la première offre, qui représente – en général, mais pas
obligatoirement – la moitié de la valeur attribué par l’huissier
à l’immeuble dans le contexte de ce même procès - verbal de
saisie. Il est rappelé que, si l’immeuble est situé dans une
région où le système de la valeur ‘’objective’’ attribuée par le
Ministère des Finances aux immeubles est d’application, le
valeur, qui sera attribué par l’huissier à l’immeuble, ne pourra
pas être inférieure à sa valeur ‘’objective’’ susdite.
Une copie ou un résumé du
procès-verbal de saisie doit être notifiée au débiteur, au
propriétaire ou à celui quia la possession de l'immeuble grevé
de l'hypothèque si c’est un tiers, ainsi qu'au Conservateur des
Titres Fonciers dans le ressort territorial duquel est situé
l'immeuble saisi.
Une fois ces notifications
faites, l'huissier de Justice doit déposer le titre exécutoire
auprès du Notaire désigné pour effectuer la vente publique,
ensemble avec le procès-verbal de notification du commandement,
le procès-verbal de saisie et le procès-verbal de sa
notification de celui – ci au débiteur et au Conservateur des
Titres Fonciers.
A partir du jour de la
notification du procès-verbal de saisie selon ce qui précède, il
est interdit au débiteur de disposer de l'immeuble saisi. Si,
malgré cette interdiction, il y a disposition de l'immeuble
saisi, celle-ci est nulle en faveur du créancier poursuivant et
des créanciers qui ont déclaré leurs créances avant la
disposition.
La saisie-exécution doit être
inscrite dans les Registres des Saisies du Service de la
Conservation des Titres Fonciers dans le ressort duquel est
situé l'immeuble.
Le Conservateur des Titres
Fonciers doit inscrire la saisie dans le Registre spécial des
Saisies, le jour même où la copie du procès-verbal de la saisie
lui est notifiée.
Après l’inscription susdite, il
est interdit d'imposer une nouvelle saisie -exécution sur
l’immeuble saisie et ce, sous peine de nullité de la deuxième
saisie-exécution.
Par contre, une saisie-exécution
peut être imposée sur des biens immeubles déjà saisis
conservatoirement. L'inverse n'est pas d'application.
L'huissier de Justice nomme un
séquestre de l'immeuble saisi, qui est placé sous la garde de
celui-ci.
Celui qui détient l'immeuble
lorsque la saisie est imposée est désigné comme séquestre par
l'huissier instrumentant.
L'huissier de Justice
instrumentant doit publier dix jours au moins avant le jour de
la vente publique le résumé du procès-verbal de saisie dans le
journal principal édité dans la Municipalité ou la Commune du
ressort territorial de laquelle relève le lieu de la vente aux
enchères publiques.
Les formalités susdites de
publicité sont prévues par la Loi sous peine de nullité de la
vente publique.
En Grèce, la vente aux enchères
se tient toujours le mercredi, entre midi et deux heures de
l'après-midi, dans une salle spécialement aménagée à cette fin,
mise à disposition par les Municipalités et les Communes.
La vente aux enchères d'un
immeuble ne peut avoir lieu avant que quarante jours ne
s'écoulent à partir du jour où la saisie-exécution a été
imposée. La vente aux enchères publiques ne peut pas avoir lieu
pendant la période de temps du 1er août au 15 septembre de
chaque année calendaire.
5.1.3. Au jour fixé, le
Notaire procède à la vente aux enchères publiques de l'immeuble
saisi selon la procédure suivante.
L'immeuble est adjugé au plus
offrant après qu'une invitation pour une offre supérieure aura
été formulée trois fois par le Notaire.
L'adjudicataire a l'obligation
de payer le prix au Notaire, qui effectue la vente, au comptant
dès que l'adjudication a lieu. Le Notaire doit déposer à la
Caisse des Prêts et Consignations le produit de la vente, au
plus tard le troisième jour ouvrable après le jour de la vente.
Si l'adjudicataire ne paye pas
le prix, le Notaire doit le sommer dans les deux jours qui
suivent de payer le montant dû. La sommation est notifiée par
voie d'huissier. Si l'adjudicataire ne paye pas dans les cinq
jours ouvrables qui suivent la sommation, l'adjudication devient
caduque et les enchérisseurs suivants sont invités à payer, à un
jour fixe, le montant qu'ils avaient offert.
Si, de l'avis du Notaire, il est
impossible ou particulièrement difficile, pour des raisons qui
doivent être consignées dans un procès-verbal dressé à cette
fin, d'inviter les enchérisseurs suivants ou si l'invitation
susmentionnée n'a pas de résultat, une nouvelle vente aux
enchères a lieu, qui est diligentée par le Notaire en charge de
la vente publique initiale ou bien par le créancier poursuivant
ou bien par le débiteur ou bien par le tiers propriétaire de
l'immeuble ou encore par tout créancier, qui a déclaré sa
créance, du moment que celle-ci découle d'un titre exécutoire.
L'adjudicataire initial, qui n'a
pas payé le prix, ne peut pas participer aux nouvelles enchères,
mais il peut, jusqu'à ce qu'elles commencent, verser le montant
dû, majoré des intérêts moratoires, ainsi que des frais et
demander que l'immeuble lui soit adjugé.
Si le prix obtenu lors des
premières enchères n'est pas obtenu lors des nouvelles enchères,
le premier adjudicataire, qui n'a pas payé le prix, est obligé
de verser la différence, majorée des intérêts moratoires.
Si l'adjudicataire aux nouvelles
enchères ne verse pas, lui non plus, le prix, de nouvelles
enchères peuvent avoir lieu de la même manière que celle exposée
ci-dessus.
Si aucun enchérisseur ne se
présente, l'immeuble est adjugé au créancier poursuivant –
hypothécaire ou pas - s'il le demande, au prix de la première
offre fixée dans le procès-verbal de saisie. Si pareille demande
n'est pas soumise, une nouvelle vente aux enchères se tient dans
les quarante jours qui suivent.
S'il n'y a pas d'adjudication
lors de la nouvelle vente aux enchères non plus, le Tribunal
compétent peut, à la requête de toute personne justifiant d'un
intérêt légal, ordonner qu'une nouvelle vente aux enchères se
fasse dans les trente jours, avec le même prix ou avec un prix
inférieur à la première offre. Le Tribunal peut également
autoriser le Notaire de vendre librement l'immeuble saisi au
saisissant ou à un tiers, pour un prix fixé par le Tribunal.
Si la nouvelle vente aux enchères
est restée sans résultat ou si la vente libre n'a pas pu avoir
lieu, le Tribunal peut lever la saisie et ordonner qu'une
nouvelle vente aux enchères se fasse plus tard, avec le même
prix ou avec un prix inférieur à celui de la première offre.
5.1.4. Comme il a été
exposé ci-dessus, la vente aux enchères publiques se termine par
l'adjudication.
Si l'adjudicataire est le
créancier hypothécaire, le Notaire peut lui permettre de ne pas
verser une partie du prix correspondante à tout ou partie du
montant de la créance garantie par l'hypothèque, jusqu'à ce que
la Table de collocation devienne dèfinitive.
Jusqu'à ce que l'adjudication ait
lieu, le débiteur ou le tiers propriétaire de l'immeuble grevé
de l'hypothèque a le droit d'acquitter les frais et les créances
du créancier poursuivant l'exécution forcée et des autres
créanciers, qui ont un titre exécutoire, qui ont déclaré leurs
créances et dont les déclarations ont été inscrites dans les
Livres des Saisies du Service de la Conservation des Titres
Fonciers dans le ressort territorial duquel est situé
l'immeuble, afin de reprendre possession de l'immeuble saisi.
5.1.5. Si le prix est
suffisant pour satisfaire tant le créancier poursuivant la
saisie, que les créanciers qui ont déclaré leurs créances, le
Notaire paye à chacun le montant lui revenant, après avoir
déduit les frais de l'exécution.
Si le prix de la vente aux
enchères n'est pas suffisant pour satisfaire les créanciers
susdits, le Notaire dresse une Table de collocation. La
collocation des créanciers se fait de la manière suivante : sont
colloqués les premiers les créanciers ayant un privilège
général, dont les plus importants sont le Fisc, les
Municipalités, les Communes, pour leurs créances relatives à des
taxes, redevances etc… qui leur sont dues pour l'année dans le
courant de laquelle s'est tenue la vente aux enchères, ainsi que
l'année précédente et les réclamations des Organismes de
Sécurité Sociale générées pendant les deux années précédant le
jour où la vente aux enchères a eu lieu.
Viennent ensuite les créanciers
ayant un privilège spécial. Sont assorties d'un privilège
spécial, notamment, les réclamations pour les dépenses
concernant la conservation du bien.
S'il y a concours de privilèges
généraux prévus par l'article 975 du Code de Procédure Civile et
de privilèges spéciaux prévus par l'article 976 du Code de
Procédure Civile, les privilèges généraux sont préférés.
Il est attribué aux crèances
assorties de privilèges généraux un tiers (1/3) du montant du
prix de la vente aux enchères disponible pour être versé aux
créanciers, tandis que les autres deux tiers (2/3) sont versés
aux créanciers ayant un privilège spécial relatif aux dèpenses
exposées pour la conservation du bien et aux créanciers
hypothécaires. ( L’hypothèque est traitée par la Loi comme étant
un privilège spécial, de même que le gage constitué sur un ou
plusieurs biens mobiliers ).
Le solde restant éventuellement
de la portion destinée aux privilèges généraux et aux privilèges
spéciaux, telles que ces portions sont définies dans le
paragraphe précédent, est utilisé pour satisfaire, le cas
échéant, les créances non satisfaites de l'autre catégorie. Le
solde éventuellement restant après la satisfaction des
créanciers ayant un privilège général, un privilège spécial ou
une hypothèque est distribué aux créanciers restants.
Le créancier hypothécaire ayant
une hypothèque de premier rang absorbera l'entièreté de la
portion du prix de vente revenant à cette catégorie de
créanciers, c'est-à-dire aux créanciers hypothécaires, le
créancier ayant éventuellement une hypothèque de deuxième rang
ne pouvant être satisfait - en tout ou en partie - que s'il
reste un montant quelconque à distribuer après satisfaction
totale du créancier ayant une hypothèque de premier rang et
ainsi de suite pour les créanciers ayant une hypothèque de
troisième, quatrième, cinquième etc…rang .
Chaque enchérisseur doit déposer,
soit en espèces, soit au moyen d'une lettre de garantie
bancaire, soit au moyen d'un chèque émis par une Banque, une
caution égale à un tiers (1/3) au moins du montant de la
première offre.
5.1.6. Si entre le jour
fixé pour la vente aux enchères et le jour de la saisie il y a
un intervalle de plus de quatre mois, tout créancier, dont la
créance est fondée sur un titre exécutoire et qui a fait
notifier au débiteur un commandement de payer, peut demander au
Tribunal compétent de lui permettre de poursuivre la procédure
de l'exécution.
5.1.7. Sur requête du
saisi, laquelle doit être déposée sous peine d'irrecevabilité au
moins cinq jours ouvrables avant le jour fixé pour la vente
publique, le Tribunal compétent peut ordonner le sursis de la
procédure de la vente (article 1000 du Code de Procédure
Civile). Le sursis ne peut pas être supérieur à six mois à dater
du jour initialement fixé pour la vente publique. Si la durée du
sursis initial est inférieure à six mois, il est permis
d'octroyer un deuxième sursis si des raisons exceptionnelles
concourent à cette fin. Les sursis ne peuvent pas excéder six
mois en tout. Lorsqu'il est accordé, le sursis est conditionné
au paiement : (a) des frais de la procédure de la vente aux
enchères et (b) d'un quart au moins du montant dû en capital au
créancier poursuivant la saisie, sauf si pour des raisons
exceptionnelles le Tribunal fixe ce montant à une portion
inférieure à un quart du montant de la créance.
5.1.8. L'article 1001 A du
Code de Procédure Civile prévoit qu'en cas de saisie d'immeubles
où des entreprises industrielles, artisanales, hôtelières ou
touristiques ou d'autres unités de production sont installées,
qui disposent d'équipements et constituent un ensemble
économique, si plus d'un immeuble ont été saisis au moyen du
même procès-verbal de saisie, ils sont mis en vente publique
ensemble s'ils constituent, du point de vue fonctionnel, une
unité qui dessert l'entreprise ou l'unité de production, qui est
installée sur l'un d'eux.
Toute les règles applicables à
l'exécution forcée sont d'ordre public à de très rares
exceptions près.
Les créanciers, qui ont fait
inscrire sur l'immeuble vendu aux enchères une prénotation
hypothécaires, sont colloqués à titre éventuel.
5.1.9. L'article 1019 du
Code de Procédure Civile prévoit que si la vente publique n'a
pas eu lieu dans un délai d'un an à dater du jour où la saisie a
été imposée ou bien si de nouvelles enchères n'ont pas eu lieu
dans un délai de six mois à dater du jour de la première vente,
la saisie-exécution cesse d'être valable en vertu d'un jugement
rendu par le Tribunal de Paix dans le ressort duquel a été
imposée la saisie et ce, à la demande de quiconque justifie
d'un intérêt légal à cette fin. S'il y a eu sursis de
l'exécution, la période du sursis n'est pas comptée dans la
période d'un an susmentionnée.
5.1.10. Si la procédure
de l’exécution forcée n’est pas activée par la créancier, le
créancier hypothécaire devra annoncer sa créance au Notaire qui
effectue la vente aux enchères publiques dans un délai de quinze
jours à dater de la vente publique. La créance garantie par
l’hypothèque sera colloqué alors de la manière décrite ci –
dessus.
6.Outre l'exécution forcée
sur un immeuble au moyen de la mise en vente publique de
celui-ci, tout créancier peut demander du Tribunal de Première
Instance compétent siégeant en matière de Mesures Conservatoires
d'ordonner la gestion forcée d'un immeuble.
6.1. L'immeuble se trouve
sous gestion forcée à partir du moment où le jugement y afférent
est notifié au débiteur.
A dater de la notification du
jugement, le débiteur est privé de la gestion de l'immeuble.
Le jugement ordonnant la gestion
forcée d'un immeuble désigne également le gestionnaire, qui
gèrera l'immeuble dans le but de récupérer un montant suffisant
pour satisfaire le créancier saisissant et les créanciers, qui
ont déclaré leurs créances, en prenant soin toutefois de
maintenir l'immeuble en bon état et d'éviter des actes qui
portent atteinte à sa valeur.
Le créancier, qui demande la mise
de l'immeuble sous gestion forcée, doit avoir un titre
exécutoire et doit avoir fait notifier un commandement de payer
au débiteur.
6.1.2. Le jugement qui
ordonne la mise sous gestion forcée d'un immeuble doit être
inscrit, par les soins du créancier qui l'a demandée dans le
Livre des Saisies tenu dans le Service de la Conservation des
Titres Fonciers dans le ressort territorial duquel est situé
l'immeuble.
L'inscription susdite n'empêche
pas le transfert de la propriété de l'immeuble, lequel continue
cependant à se trouver sous gestion forcée après la vente.
Si l'immeuble est saisi - par le
même créancier ou par un autre - la gestion forcée cesse à dater
du jour où la vente publique a lieu. De même, la gestion forcée
cesse si le débiteur est déclaré en faillite. Dans les deux cas
qui précèdent, quiconque justifie d'un intérêt légal peut
demander la radiation de l'inscription relative à la gestion
forcée.
Le débiteur peut être nommé
gestionnaire si le Tribunal considère que cela est indiqué aux
fins de la meilleure gestion de l'immeuble. Si le débiteur est
nommé gestionnaire, le Tribunal nomme en même temps un
superviseur.
6.1.3. La gestion forcée
d'un immeuble ne peut pas être prononcée dans les cas suivants:
a. si le Tribunal
considère que les revenus de l'immeuble ne peuvent pas
satisfaire la créance du demandeur dans un délai
raisonnable;
b. si le Tribunal
estime que le montant de la créance ne justifie pas la mise
sous gestion forcée de l'immeuble;
c.
s'il s'agit d'un immeuble de petite valeur, dont le Tribunal
estime que la gestion forcée ne serait pas rentable.
6.1.4. La gestion forcée
prend fin au moyen d'un jugement que rend le Tribunal de
Première Instance du lieu où est situé l'immeuble, à la requête
du débiteur ou du créancier ou de toute autre personne
justifiant d'un intérêt légal, dans les cas suivants:
a. si toutes les
créances de celui qui a demandé la gestion forcée, ainsi que
des créanciers qui ont déclaré leurs créances, ont été
satisfaites.
b. si le Tribunal
estime que la continuation de la gestion forcée n'est pas
indiquée ou porte préjudice aux intérêts du débiteur et
c. si le créancier,
qui a demandé la gestion forcée, n'a pas pris soin, dans un
délai raisonnable à dater du jour où le jugement ordonnant
la gestion forcée a été notifié au débiteur, que celui qui a
été désigné comme gestionnaire entreprenne ses fonctions.
Lorsque, sur base du jugement
susdit - quand il devient définitif - il est procédé à la
radiation de l'annotation, qui avait été faite dans les
Registres des Saisies au sujet de la gestion forcée, celle-ci
cesse ipso facto.
V. DES
SURETES REELES EN CAS DE FAILLITE DU DEBITEUR
Par application de l'article 537
du Code de Commerce, toute hypothèque, qui est inscrite en vertu
d'un titre privé ou d'un jugement en garantie d'une dette du
failli antérieure à l'inscription de l'hypothèque, est nulle si
elle a été faite pendant la période suspecte, c'est-à-dire à
dater du jour que le Tribunal a fixé comme étant celui de la
cessation des paiements du commerçant déclaré en faillite ou dix
jours avant cette date. Il en est de même des inscriptions
provisoires d'hypothèque.
D'autre part, l'article 539 du
Code de Commerce prévoit que les titres valablement acquis aux
fins d'inscription d'une hypothèque peuvent être transcrits
jusqu'au jour de la publication du jugement qui déclare la
faillite. Les transcriptions faites après la cessation des
paiements ou durant la période de dix jours, qui précède la
cessation des paiements, peuvent être déclarées nulles, si plus
de quinze jours sont intervenus entre la date du titre en vertu
duquel l'hypothèque est inscrite et l'inscription de celle-ci.
Le délai susdit est prolongé d'un jour pour toute distance de
quatre kilomètres entre le lieu où le droit d'inscription
d'hypothèque a été obtenu et le lieu de l'inscription de
l'hypothèque.
Ce qui précède ne s'applique pas
aux hypothèques qui sont inscrites en vertu de la Loi.
La différence des questions
régies par les deux articles susmentionnés est évidente.
L'article 537 prévoit la nullité de l'acte juridique établi
volontairement par le failli, au moyen duquel il accorde un
droit d'hypothèque à un tiers, qui avait déjà une créance contre
le failli, ainsi que la nullité du droit d'hypothèque découlant
d'un jugement visant la garantie d’une créance antérieure,
lorsque l'acte est établi ou que le jugement intervient après la
date de la cessation des paiements du failli ou dix jours avant
cette date. Par contre, l'article 539 prévoit la possibilité
d'annuler - à la demande de quiconque justifie d'un intérêt
légal à cette fin et, bien entendu, du syndic en premier lieu -
l'inscription d'une hypothèque, qui se fait en vertu d'un acte
privé du failli ou en vertu d'un jugement judiciaire, qui
existaient avant la date de la cessation des paiements, mais qui
sont transcrits après cette date ou dans les dix jours qui
précèdent celle-ci et que le délai intervenant entre la date du
titre, qui sera transcrit (acte privé ou jugement) et la date de
l'inscription de l'hypothèque est supérieur à quinze jours.
VI. LA
STANDARDISATION
De notre avis, une
standardisation du régime immobilier et des sûretés réelles
constituées sur l'immeuble - référence étant faite
essentiellement à l'hypothèque - devrait être recherchée dans la
mesure du possible.
Les Etats Membres de la
Communauté Economique Européenne constituent déjà un marché
pratiquement unifié, dans plusieurs secteurs à tout le moins.
Par conséquent, il est incontestable que le banquier allemand,
français, anglais ou espagnol doit pouvoir prendre des décisions
rapides quant à l'acceptation d'une sûreté réelle, qui leur est
offerte sur un immeuble situé, par exemple, en Grèce.
Or, dans l'état actuel des choses,
la vérification des titres fonciers, qui est faite à partir du
nom du propriétaire actuel de l'immeuble et doit couvrir une
période de vingt ans vers l'arrière, est extrêmement difficile
et onéreuse. De plus, elle nécessite beaucoup de temps quand,
pour couvrir la période de vingt ans susdite, l'avocat doit
étudier, vingt cinquante, cent actes notariés ou même plus,
avant de pouvoir répondre si oui ou non l'immeuble faisant
l'objet de la vérification appartient bien ou n'appartient pas à
celui qui s'en présente comme propriétaire.
Il était incontestable que ce
régime devait changer, de sorte que tout intéressé - grec ou
étranger - puisse être fixé beaucoup plus rapidement. C'est la
raison pour laquelle l'Etat Hellénique a mis sur pied une oeuvre
d'une envergure très considérable, qui consiste à
l'établissement d'un Cadastre National. Pour ce faire, tout
propriétaire d’immeuble est appelé à le déclarer dans le cadre
du recensement des immeubles, qui est effectué présentement en
Grèce. Les travaux préparatoires ont commencé déjà depuis
plusieurs années et en dureront encore plusieurs, mais à la fin
de cette oeuvre gigantesque, tout le pays sera cadastré, tout
immeuble sera identifié en tant qu'immeuble et disposera d'un
casier dans lequel seront transcrits tous les actes le
concernant. Outre la facilitation de la vérification, ce système
fournira des garanties plus sûres, en ce sens que, comme dans
tous les pays qui disposent d'un cadastre, si un acte n'est pas
transcrit et noté dans le casier de l'immeuble ( et non pas du
propriètaire, ce qui ne fournit qu'une sécurité relative pour
les raisons exposées ci-dessus ) , il ne pourra pas - en
principe tout du moins - être opposé au tiers de bonne foi.
La standardisation s'impose, donc
- à notre avis en tout cas - vu la fréquence constamment
croissante des transactions, non seulement entre des entreprises
et/ou des particuliers qui résident dans les différents Etats de
la CEE, mais aussi des transactions entre résidants d'un Etat
Européen et résidents de n'importe quel autre Etat, qui n'est
pas Membre de la CEE (comme, notamment, les Etats-Unis, la
Suisse, le Japon). Ce nouvel état de choses est plus frappant en
Grèce et dans les autres Etats ( par exemple l'Espagne ), qui
connaissaient une réglementation du change, c'est-à-dire où la
circulation des capitaux devait faire l'objet d'autorisations
préalables et n'était possibe que dans les cas et dans les
conditions prévus par la Loi. En effet, avant la libre
circulation des capitaux, une entreprise installée en Grèce ne
pouvait – par exemple - contracter un prêt à l'étranger qu'après
l'autorisation expresse du Comité Monétaire de la Banque de
Grèce, celle-ci étant l'organe qui non seulement supervise les
Banques commerciales, mais qui établit et structure le régime
bancaire en viqueur en Grèce, au moyen d'études et de
propositions soumises au Ministère des Finances et au moyen
d'Actes de son Gouverneur, qui sont établis sur base d'une
délégation de pouvoirs à cette fin, prévue par la Loi ou par des
Décrets Présidentiels promulgués en exécution de celle-ci.
En ce qui concerne, maintenant,
l'introduction dans les systèmes juridiques, qui se basent sur
le système romano-germanique, de notions contenues dans le
système juridique anglo-saxon, telle que la floating charge,
elle créerait effectivement des problèmes d'adaptation mais au
début seulement, croyons-nous. Nous sommes d'avis que
l’introduction de pareilles notions en vaut la peine, non
seulement dans un but de standardisation, mais aussi dans le but
d'introduire dans les différents systèmes juridiques des
nouvelles notions flexibles et fournissant en même temps une
garantie certaine, ce qui aboutirait sûrement à l'expansion des
affaires.
D'ailleurs, même dans les
systèmes juridiques qui se basent sur le système juridique
romano-germanique, il existe d'importantes différences entre les
sûretés prévues par chaque Législation. Par exemple, le Droit
Hellénique ne connaît pas la dette foncière que connaît le Droit
Allemand. Il ne connaît pas encore le nantissement du fonds de
commerce, pour lequel cependant une Loi est en voie
d'élaboration. Il est incontestable que le fait de pouvoir
constituer une garantie sur son fonds de commerce permettra à
plusieurs hommes d'affaires, qui ne disposent pas d'immeubles,
de contracter des prêts dans le but d'une expansion de leurs
entreprises, avec tous les effets positifs de cela sur
l'économie nationale.
Il est intéressant de noter que
la notion de la floating charge fait également à l'heure
actuelle l'objet d'un projet de Loi en Grèce. Nous croyons,
quant à nous, qu'il est rassurant pour le débiteur de savoir
qu'il peut disposer de l'immeuble faisant l'objet de la garantie
qu'il a accordée à son créancier, du moment qu'un autre bien
patrimonial lui appartenant sera substitié à l'immeuble en
question, d'autant plus que souvent l'emprunteur accorde une
sûreté sur un bien qui constitue, peut-être, son seul bien
patrimonial sur le moment. Or, quelque temps après, il se peut
qu'il acquière d'autres biens patrimoniaux, qui pourraient
constituer pour le prêteur une garantie tout aussi suffisante
que la première, tandis que le fait pour l’emprunteur de libérer
le bien initialement grevé en faveur du prêteur pourrait être
d'une importance majeure. Par exemple, l'emprunteur pourrait
vendre l'immeuble et utiliser le prix de vente pour l'expansion
de son entreprise. Ceci serait très intéressant pour lui sans
nuire aux intérêts du prêteur, puisqu'un autre bien viendrait se
substituer à titre de garantie à celui initialement grevé en sa
faveur. Il est évident que dans tous les systèmes juridiques une
substitution de la première garantie par une autre est
concevable, mais elle entraîne des formalités, des frais et du
temps, qui sont au détriment de la conclusion de nouvelles
affaires. D'où l'intérêt de la floating charge. C'est pour cela
que nous ne croyons pas que son introduction dans nos systèmes
juridiques de provenance romano-germanique soit un inconvénient.
Bien entendu, l'introduction dans
une Législation, qui ne les connaît pas, de notions telles que
celles mentionnées ci-dessus, à savoir la dette foncière, la
floating charge, le nantissement du fonds de commerce,
nécessitent des soins particuliers du Législateur pour préserver
l'emprunteur ou, d'une manière plus générale, le débiteur, qui
d'habitude est la partie la plus faible (consommateur), afin que
soit préservé l'équilibre indispensable entre ses intérêts et
ceux du créancier. D'où la nécessité d'organiser ces nouvelles
notions en incluant dans toute Législation concernée des règles,
qui empêcheraient des abus de la part du prêteur et du créancier
en général, ainsi que l'imposition au débiteur de restrictions
plus lourdes qu'il ne le faut.
Athènes, le 25 février 2001
Catherine Cotsaki
Avocat.
Avocate
Catherine Cotsaki Tel.: # 30210 7522518
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