WARNING: the material contained in these notes is a simplified guide to some of the major topics in land registration and mortgage law of Belgium. It is not intended as a substitute for legal advice on individual transactions, and does not necessarily stand on its own.  Whilst the contents are believed to be correct, the author cannot accept any responsibility for errors or omissions.

Sophie BORSU
Avocat au barreau de Bruxelles
Cabinet d’avocats MASQUELIN
Membre EUROJURIS INTERNATIONAL
 

1. Le marché de l’immobilier et la sécurité juridique

Ou est tenu le registre ? Qui tient le registre ? Comment est organisé le registre ? Quelles sont les informations contenues au registre ? Quels sont les effets d’une inscription au registre ? Comment procéder à une inscription ? Existe-t-il un recours contre les dispositions et les décisions de l’organe chargé de la tenue du registre ?

Avant d’analyser comment un créancier peut prendre une sûreté immobilière pour garantir sa créance ou procéder à l’exécution forcée sur les biens immobiliers il est primordial de voir comment le créancier peut être informé de l’existence de biens immobiliers appartenant à son débiteur et comment il peut déterminer le droit de son débiteur sur des biens immobiliers.

1. L’administration du cadastre

En Belgique l’administration cadastrale collationne sur tout le territoire du pays les informations relatives à la nature, la superficie, la forme des biens immobiliers. Elle groupe ces informations par propriétaire et les reproduit sur des plans, des registres, microfiches, etc… Par ailleurs, l'administration du cadastre a un rôle fiscal puisqu'elle estime le revenu cadastral des immeubles et procède aux "péréquations" (adaptations périodiques) de ce revenu cadastral. Il y a une administration centrale qui se trouve à Bruxelles et des directions provinciales dans chaque province.

Les documents cadastraux sont :

Il existe un retard important dans l’enregistrement des informations par l’administration cadastrale de sorte que les informations qui sont transmises par l’administration ne peuvent pas être considérées comme preuve absolue de propriété d’un bien immobilier. Ces informations doivent donc être considérées comme simplement informatives.

Lorsque l’on connaît les données cadastrales d’un bien immobilier, la section et le numéro, il est possible, en s’adressant à l’administration cadastrale, de connaître le nom et l’adresse du propriétaire.
 

2. L’administration de l’enregistrement

En vertu de l’article 13 de la loi du 10 octobre 1913, les receveurs de l’enregistrement et des droits de succession sont tenus de faire connaître, à la demande de tout intéressé, les titres de propriété des biens immeubles situés dans le ressort de leur bureau. Le bureau compétent sera donc celui du lieu de la situation des biens. Les frais de consultation ne sont pas très élevés (quelques centaines de francs belges).  Les renseignements que l’on peut y obtenir sont toutes les opérations qui ont été soumises à la formalité de l’enregistrement ou qui ont fait l’objet d’une déclaration de succession. Le receveur est donc le seul qui peut fournir toute la liste des actes en rapport avec un immeuble.

L’administration indiquera donc :

L’administration indiquera tous les actes authentiques concernant l’immeuble en question, leur date et le nom du notaire qui les a reçus. L’administration pourra donner le nom de tous les propriétaires qui se sont succédés, de même que celui de tous ceux qui ont exercé un démembrement du droit de propriété (usufruit, nue-propriété) Elle indiquera également le nom de ceux qui auraient conclu, à propos du bien en question, une cession de mitoyenneté, un contrat de bail, un contrat d’emphytéose¹⁾  ou un commodat²⁾ .

Ces renseignements ne présentent pas les garanties attachées aux titres remis aux particuliers pour faire foi des conventions ni à celles dérivant des certificats hypothécaires. Ils doivent donc être contrôlés.

3. La conservation des hypothèques

La retranscription de tous les actes authentiques portant transfert de biens immobiliers (vente partage, échange ou donation) ainsi que l’inscription des hypothèques et autres sûretés réelles qui pourraient grever un bien immobilier sont assurées par le bureau des hypothèques. C’est donc au bureau des hypothèques que l’on pourra savoir si un bien est grevé ou non d’une hypothèque. Le conservateur des hypothèques émet des attestations qui relatent de manière succincte la situation d’un bien immeuble quant aux sûretés dont il pourrait faire l’objet.
Le système de classement des informations est nominatif. Il faut donc connaître le nom du propriétaire pour pouvoir demander des informations au conservateur des hypothèques (informations disponibles à l’administration du cadastre). Il y a un bureau des hypothèques par province. 

En fait la loi du 16 décembre 1851 sur la révision du régime hypothécaire a prévu trois formes de publicité :

Le conservateur doit tenir trois registres de formalités :

En effet, chaque pièce qui doit être publiée est inscrite au registre de dépôt sous un numéro qui fixe l’ordre de préférence entre les titres successivement publiés. Lorsque plusieurs titres ont été présentés le même jour à la conservation des hypothèques, la préférence se détermine d’après la date de ces titres. Pour les titres ayant la même date, la préférence se détermine d’après le numéro d’ordre sous lequel la remise des titres est mentionnée au registre des dépôts.
 

Le conservateur doit enfin tenir un registre de manutention appelé le répertoire au nom des propriétaires grevés dans lequel figure une analyse succincte de tous les actes rendus public, avec l'indication du registre où l'acte est publié et de son numéro d'ordre. Dans chaque bureau il existe aussi une table alphabétique des personnes au nom desquelles une publication a été faite avec renvoi au répertoire.

La publicité des actes a pour effet de les rendre opposables aux tiers, elle ne couvre pas les vices de fond de l’acte en question, elle se borne à informer le tiers de l’existence de l’acte, sans rien ajouter à sa valeur propre.

La publicité de ces actes est essentielle à la sécurité juridique des transactions et du crédit immobilier. Les charges qui grèvent un immeuble doivent être connues. Le conservateur des hypothèques est personnellement responsable à l’égard des tiers qui auraient été trompés par une erreur ou une omission dans la tenue des registres ou la délivrance de certificats inexacts ou incomplets ³⁾. Le conservateur des hypothèques est un fonctionnaire public qui relève de l’administration de l’enregistrement et des domaines. Il bénéficie d’un statut particulier, c’est à dire qu’il est comptable de l’Etat (chargé de percevoir les impôts afférents aux formalités de publicité) mais il est aussi un officier public qui (comme un notaire) est rémunéré par le public suivant une taxation prévue par la loi et il agit sous sa propre responsabilité sans engager l’Etat.

Dans la pratique, ce sont en principe les notaires qui font les recherches permettant de déterminer quel est le droit de qui sur quel bien immeuble. Le public n’a pas accès direct aux registres du conservateur, qu’il ne peut consulter. Toute personne désireuse de connaître les hypothèques qui grèvent un bien adressera au conservateur une réquisition écrite (cfr en annexe modèle de réquisition écrite) à laquelle celui-ci réservera suite en délivrant un extrait du registre appelé état de charges (ou, en l’absence d’hypothèque, un certificat négatif). La réquisition indiquera l’identité du propriétaire de l’immeuble (cfr. certificats en annexe).

Par ailleurs c’est le notaire qui généralement fera procéder aux formalités de publicité.
Le système belge de publicité hypothécaire vient de connaître une profonde modification puisque depuis le 1.1.2001 est entré en vigueur la loi du 9 février 1995 et l’arrêté royal du 12 décembre 2000 qui prévoit que les registres sont tenus sur support informatique.

Très récemment encore, les transcriptions d’actes étaient encore effectuées manuellement dans les registres de la conservation ! Depuis le 1.1.2001 les actes sont scannés et les registres sont tenus sur supports informatiques. Avant l’entrée en vigueur de cette loi les actes qui devaient être transcrit n’étaient bien souvent restitués au Notaire qu’après un délai de 6 mois. Ce délai est actuellement réduit à une quinzaine de jours.

Un certificat hypothécaire peut s’obtenir en une quinzaine de jours également. Son coût est relativement peu élevé (+ - 1000 BEF).
 
 

2. Le bien immobilier : garantie de crédit

Quels sont les différents types de charges foncières ? Quel est l’intérêt de chacune de ces charges ? Ces charges foncières doivent-elles être inscrites au registre ? Existe-t-il une hiérarchie des différentes inscriptions entre elles ? Quel est le critère de détermination du rang du droit inscrit ? Les droits inscrits sont-il cessibles ou transmissibles ? Comment définit-on une hypothèque ou des droits comparables ? Comment décrire l’étendue de la responsabilité des hypothèques ou de droits comparables ? Existe-t-il des particularités juridiques protectrices du consommateur ?

2.1. Les immeubles

Avant d’envisager le bien immobilier comme garantie du crédit, quels sont les biens immeubles ?

Le droit belge connaît des :

2.2. Les droits réels immobiliers

Quels sont les différents droits qui peuvent s’exercer sur un immeuble ?.

Il y a d’abord les droits réels immobiliers à savoir :

Par ailleurs, certains créanciers bénéficient d’un privilège ou d’une sûreté sur le droit dont leur débiteur dispose sur un immeuble.

Les privilèges sont octroyés par la loi à certains créanciers en raison de la qualité de ce créancier ou de la nature de sa créance.

La principale sûreté immobilière en droit belge est l’hypothèque. Dans la mesure où l’on envisage d’affecter un immeuble en garantie d’un crédit, c’est par le biais de cette sûreté réelle que le créancier pourra garantir sa créance, conventionnellement, sur le droit réel immobilier de son client. Je reviendrai plus longuement ci dessous sur l’hypothèque.

2.3. Publicité des droits réels immobiliers

La publicité n’est organisée que pour les actes entre vifs (cfr. supra). Aucune publicité n’est prévue ni pour les actes à cause de mort (testaments), ni pour les faits matériels auxquels la loi attache un effet translatif en ce qui concerne les droits réels immobiliers. Nous avons vu ci-avant qu’il est possible d’obtenir ces informations auprès de l’administration de l’enregistrement.

Quels sont les actes soumis à la transcription ?

Quels sont les actes qui doivent faire l’objet d’une mention marginale :

La publicité de certains privilèges immobiliers et des hypothèques est assurée par une inscription.

2.4. L’hypothèque

Revenons à l’hypothèque. Il s’agit d’une sûreté réelle, c’est à dire une sûreté qui grève un bien du débiteur et donne à son titulaire une priorité sur le prix de réalisation du bien qui en est l’assiette. Ce bien est affecté par préférence au règlement de la dette. Il échappe alors au concours des autres créanciers à concurrence de la créance du titulaire de cette sûreté. L’hypothèque n’entraîne pas la dépossession du débiteur, est soumise à publicité et confère en droit de suite à son titulaire. L’hypothèque suit l’immeuble en quelques mains qu’il passe (art 41 al 3 loi hypothécaire).

L’hypothèque peut être légale (prévue par la loi en raison de la qualité du créancier) ou conventionnelle (qui trouve sa source dans la volonté des parties). L’hypothèque légale n’est ouverte qu’à certains créanciers spécifiques, qui disposent de ce droit par la loi mais ce droit n’est opposable aux autres créanciers que lorsque le titulaire l’a mise en œuvre, c’est à dire lorsqu’il procède à l’inscription qui va assurer sa spécialisation (quels immeubles ?) et la publicité. Je n’envisagerai que l’hypothèque conventionnelle puisque c‘est elle qui permet l’obtention de crédit.

Comme toute sûreté, l’hypothèque est un droit accessoire d’un autre droit, la créance qu’elle garantit. Il n’existe pas en droit belge d’hypothèque conventionnelle indépendante de la créance, qui serait « détachée » de la créance qui en est la cause, ce qui existe par exemple en droit suisse ou allemand. Ce caractère accessoire de l’hypothèque a plusieurs conséquence :

La loi du 13 avril 1995 a inséré un l’article 51bis dans la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire qui permet de prendre une hypothèque conventionnelle « pour sûreté de créances futures », pour autant qu’à la date de la constitution, « les créances soient déterminées ou déterminables ». Cette hypothèque prend rang au jour de son inscription, sans égard aux époques auxquelles les créances garanties prennent naissance ⁵⁾. Dans la pratique on constate que depuis l’entrée en, vigueur de cette loi, la mention « pour toutes sommes » est aujourd’hui une clause de style dans tous les actes hypothécaires. Cette clause est particulièrement utile compte tenu du coût élevé de l’hypothèque. Il est dès lors pratique de pouvoir l’utiliser à nouveau une fois remboursée la créance concomitante de sa constitution, pour garantir d’autres avances⁶⁾ .

L’hypothèque ne peut porter que sur des droits réels immobiliers. La seule exception à ce principe est l’hypothèque maritime, constituée sur navire, soumise pour partie à des règles particulières. Par ailleurs, la plupart des pays de l’Union européenne connaissent l’hypothèque sur aéronef. Ce type d’hypothèque n’existe pas en Belgique mais lorsque la sûreté a été valablement constituée dans un état étranger, elle est reconnue en Belgique conformément à l’article 1er, d, de la Convention de Genève du 19 juin 1948 relative à la reconnaissance internationale des droits sur les aéronefs ⁷⁾.

L’hypothèque est indivisible. Cela signifie qu’elle grève l’immeuble tout entier. Si une partie de l’immeuble est vendue par le débiteur, l’hypothèque subsiste, en garantie de toute la dette, tant sur la partie dont le débiteur est resté propriétaire que sur la partie vendue. Si une partie de l’immeuble est détruite, l’hypothèque grève la partie restante pour toute la dette.
En cas de division de l’immeuble, l’hypothèque grève chaque part indivise. La division de la dette par substitution de plusieurs débiteur (par exemple en cas de décès du débiteur qui laisse plusieurs héritier), laisse subsister l’hypothèque intacte à charge du propriétaire de l’immeuble. Par exemple en cas de décès du débiteur, ses héritiers deviennent débiteurs mais l’héritier qui a reçu l’immeuble dans son lot sera tenu hypothécairement sur l’immeuble de toute la dette.

L’hypothèque grève non pas un immeuble mais le droit que le débiteur a sur l’immeuble. Il s’agit souvent d’un droit de propriété mais d’autres droits peuvent être hypothéqués. Si le droit sur lequel l’hypothèque est annulé (par exemple en cas de résolution du contrat de vente ou de révocation d’une donation,…), l’hypothèque l’est également. Pour prévenir le créancier hypothécaire, le législateur a prévu que toute demande en annulation ou révocation d’un droit réel immobilier doit être portée à la connaissance des tiers par son inscription en marge de la transcription du titre.

L’hypothèque ne peut porter que sur des droits réels immobiliers qui sont dans le commerce, c’est à dire qui sont aliénable (ce n’est pas le cas, par exemple , des droits d’usage et d’habitation).

Quels sont les droits qui peuvent ainsi être hypothéqués ? 
La pleine propriété peut certainement être hypothéquée. 
L’hypothèque prise sur la part indivise de l’immeuble à charge d’un copropriétaire est également valable mais le sort de l’hypothèque dépendra de l’effet du partage. Il faut donc pour que le créancier puisse exécuter son hypothèque qu’il fasse préalablement procéder au partage ou à la licitation (une convention d’indivision transcrite peut lui être opposée pendant un période maximum de 5 ans). Il faut savoir que la constitution d’une hypothèque sur une propriété indivise est précaire pour le créancier car elle dépend de l’issue des opérations de partage. Si l'immeuble est attribué au débiteur après partage, il n'y a pas de difficultés, le débiteur est censé avoir toujours été propriétaire et l’hypothèque est parfaitement valable. Par contre si l’immeuble est attribué à un autre indivisaire, l’hypothèque disparaît car le partage purge le bien. Le créancier pourra faire valoir ses droits uniquement sur la soulte éventuellement due à son débiteur. Il en va de même si le bien est licité et adjugé à un tiers, l’hypothèque s’éteint car la licitation purge l’immeuble. Le droit du créancier se reportera alors sur la part du débiteur dans le prix. Tout ceci ne concerne pas l’hypothèque prise sur les parties communes, en état d’indivision forcée, en même temps qu’une propriété privative dont ces parties communes ne sont que l’accessoire (les parties communes des immeubles à appartements). Cette hypothèque (sur les parties communes) sera bien évidemment indissociable de l’hypothèque prise sur la propriété privative (l’appartement) et tout partage des parties communes est exclu puisqu’il s’agit d’une indivision forcée.
L’hypothèque peut être prise également sur les droits réels démembrés, c’est à dire sur les droits d’usufruit, d’emphytéose et de superficie pendant la durée de ces droits. C’est bien évidemment une hypothèque précaire puisque ces droits sont temporaires. L’hypothèque s’éteindra en même temps que le droit qu’elle grève. Il est également possible de procéder à une hypothèque sur la nue-propriété. A l’extinction de l’usufruit, l’hypothèque grèvera la pleine propriété.

La multipropriété est-elle susceptible d’hypothèque ? Cela dépend si les titulaires disposent d’un droit réel sur l’immeuble. S’ils disposent d’un droit de jouissance sur un immeuble qui est la propriété d’une société dont ils sont actionnaires, ils ne peuvent certainement pas hypothéquer de droit. Par contre s’il s’agit d’une véritable propriété indivise, l’hypothèque pourra être prise sur la part d’un multipropriétaire. Cette hypothèque présente toutefois de sérieuses difficultés puisqu’il faudra sortir d’indivision lors de l’exécution.

L’hypothèque va grever non seulement l’immeuble mais également tous ses accessoires pourvu qu’ils soient immobiliers. L’hypothèque porte également sur les améliorations survenues à l’immeuble hypothéqué. Cette règle n’est pas impérative et les parties pourraient en convenir autrement.

La subrogation réelle est applicable à l’hypothèque. Cela signifie qu’en cas de perte ou de détérioration, le droit du créancier hypothécaire se reportera sur l’indemnité, de même que, lorsqu’il y a (dans certaines circonstance  d’aliénation) purge de l’immeuble, le droit du créancier se reportera sur le prix dû par l’acquéreur.

 Brièvement les conditions de fond pour pouvoir procéder à l’hypothèque sont les suivantes :

Les conditions de formes pour la constitution d’hypothèque sont :

La promesse d’hypothèque, c’est à dire «  la convention par laquelle le débiteur s’engage envers le créancier à constituer ultérieurement hypothèque à son profit sur des biens et pour une somme déterminés ou tout au moins déterminables »⁹⁾ , se rencontre souvent dans la pratique. Ce type de contrat n’est soumis à aucune condition particulière. Ce contrat se rencontre notamment quand le débiteur est pressé d’obtenir un prêt sans attendre l’accomplissement des formalités requises pour la constitution de l’hypothèque qui doit en garantir le remboursement.

Dans la pratique plus récente, le créancier accepte de ne pas exiger immédiatement la constitution de l’hypothèque et se contente d’une simple promesse du débiteur de consentir celle-ci à première demande. Le débiteur évite ainsi les formalités et frais de la constitution  de l’hypothèque. Bien souvent pour garantir l’exécution de cette promesse, le créancier exigera du débiteur un mandat irrévocable conféré à un tiers de passer l’acte. Le mandataire passera l’acte dès que le créancier le jugera opportun. Cette pratique est tout à fait licite. Ce mandat devra revêtir la forme authentique.

La promesse d’hypothèque présente certains inconvénient. Il n’est en effet pas possible d’en obtenir l’exécution forcée. Par ailleurs un débiteur de mauvaise foi pourrait hypothéquer son bien au mépris de la promesse faite ou aliéner l’immeuble. Le créancier bénéficiaire de la promesse est d’autre part à la merci d’une saisie que pratiquerait et transcrirait sur l’immeuble un autre créancier. Enfin en cas de faillite ou de concordat judiciaire du débiteur, la promesse ne pourrait plus être exécutée. Par ailleurs, l’hypothèque faite en exécution de la promesse en période suspecte pourrait être annulée.

L’hypothèque n’est opposable qu’après son inscription dans le registre du conservateur des hypothèques. Cette inscription en assure la publicité. Dans la pratique c’est le notaire qui a reçu l’acte qui se charge de l’inscription au bureau du conservateur des hypothèques dans le ressort duquel est situé l’immeuble. Les frais de l’inscription sont à charge du débiteur. Cette inscription sera conservée sous le nom du débiteur. L’inscription est périmée après 15 ans, sauf renouvellement demandé avant l’expiration du délai. A défaut l’inscription cesse d’être opposable aux tiers. L’inscription peut être radiée (par annotation en marge de l’inscription), soit volontairement de l’accord du créancier qui donne mainlevée de l’inscription, soit de façon judiciaire lorsqu’elle est obtenue en justice par le débiteur, à la suite d’un refus injustifié du créancier de consentir mainlevée de l’inscription, par exemple après paiement de la dette ou extinction de l’hypothèque pour causes propres ou encore lorsque l’hypothèque est annulée.

Certaines situations font l’objet d’une mention marginale :

Une fois que l’hypothèque a été constituée quels sont les actes que le débiteur peut encore accomplir ?

A défaut de paiement par le débiteur, le créancier intentera l’action hypothécaire. Le créancier sera tenu de respecter la procédure de saisie-exécution . Cette procédure sera développée au point  4 de l’exposé. L’action hypothécaire se fait nécessairement sous contrôle judiciaire.

Comment s’éteint l’hypothèque ?

2.5. Les privilèges sur les immeubles

Le droit belge connaît également des privilèges spéciaux sur les immeubles (privilège du vendeur d’immeuble, le privilège du copermutant¹⁰⁾ , le privilège du donateur, le privilège du copartageant, le privilège des architectes, entrepreneur et ouvrier), des privilèges sur meubles et immeubles ( les frais de justice, le privilège de l’assureur sur la chose assurée), le privilège du vendeur d’équipement professionnel, des frais de conservation, le privilège du prêteur agricole et le gage sur fonds de commerce. Ces différents privilèges ne seront pas ici développés dans la mesure où il ne s’agit pas d’envisager l’immeuble comme une garantie du crédit mais de protéger certains créanciers en raison de leur qualité ou de la nature de leur créance.

Ces privilèges sont susceptibles d’entrer en conflit avec l’hypothèque et d’une manière générale priment l’hypothèque conventionnelle et donnent donc priorité au créancier privilégié sur le créancier hypothécaire¹¹⁾ .

2.6. L’antichrèse

Le droit belge connaît une autre sûreté immobilière qui est l’antichrèse, c’est à dire le nantissement ¹²⁾ d’un immeuble. Cette sûreté est toutefois tombée en désuétude car elle présente pour le débiteur un inconvénient majeur puisque ce dernier est dépossédé de l’immeuble pendant la durée de la garantie. Je ne développerai donc pas cette sûreté dans le cadre de la présente note.

2.7. Protection du consommateur

La loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire réglemente le crédit hypothécaire ayant pour objet le financement de l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers consentis à une personne physique pour ses besoins privés dans un but de protection du consommateur. Cette loi a été modifiée notamment en 1995 et en 1998. Cette loi réglemente entre autre la variabilité du taux d’intérêt du crédit, les contrats d’assurance annexés au contrat de crédit, les frais et indemnités qui peuvent être mis à charge de l’emprunteur, les informations qui doivent être soumises à l’emprunteur avant la communication du contrat et règlements le contrat de crédit lui-même, sur les conditions d’un remboursement anticipé, …
 

3. Les crédits hypothécaires transfrontaliers et leurs garanties
 

Une hypothèque et la créance garantie peuvent-elles relever de deux ordres juridiques différents ? Une hypothèque peut-elle être libellée en monnaie étrangère ? Peut-on inscrire aux registres les documents d’un notaire étranger ? Existe-t-il des réserves d’ordre public ?

L’hypothèque est un droit réel, Ses effets sont donc soumis à la loi de la situation du bien qui constitue son assiette. Il en est de même des sûretés conventionnelles, connues à l’étranger, qui reposent sur la propriété d’un bien, et qui seront refoulées par les tribunaux belges si le bien se trouve dans notre pays¹³⁾ .

L’article 77 de la loi hypothécaire prévoit que : « A défaut de dispositions contraires dans les traités ou dans les lois politiques, les hypothèques consenties en pays étranger n’auront d’effet, à l’égard des biens situés en Belgique, que lorsque les actes qui en contiennent la stipulation auront été revêtus du visa du président du tribunal civil de la situation des biens. Le magistrat est chargé de vérifier si les actes et les procurations, qui en sont le complément, réunissent toutes les conditions nécessaires pour leur authenticité dans le pays où ils ont été reçus ».
D’une manière générale les actes publics étrangers dûment exequaturés sont dispensés de ce visa ¹⁴⁾.
 

Il est possible que la créance relève d’un autre ordre juridique que l’hypothèque (cfr. principes de la convention de Rome du 19 juin 1980 relative à la loi applicable aux obligations contractuelles).
Même si les parties ont entendu soumettre le contrat d’hypothèque à une autre loi que la lex sitae, il revient à celle-ci de déterminer les effets de la sûreté à l’égard des tiers, notamment des autres créanciers du débiteur hypothécaire.

Par ailleurs, la loi du 4 août 1992 sur le crédit hypothécaire s’applique  (article 1) : « … au crédit hypothécaire ayant pour objet le financement de l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers, consenti à une personne physique qui agit exclusivement dans un but pouvant être considéré comme étranger à ses activités commerciales, professionnelles ou artisanales et qui, au moment de la conclusion du contrat, a sa résidence habituelle en Belgique :

Suivant l’article 3 de cette loi :
 « Toute stipulation contraire aux dispositions du présent titre ¹⁵⁾ et de ses arrêtés d’exécution est nulle. 
Sans préjudice de l’application des traités et accords internationaux, sont nuls toutes clauses et tous accords de droit privé attribuant aux tribunaux étrangers à l’exclusion du juge belge compétence pour connaître de toutes contestations relatives aux contrats de crédit hypothécaire. »

Concernant le libellé d’une hypothèque en monnaie étrangère, la Cour de Justice des Communautés Européenne a rendu un arrêt le 16 mars 1999 sur la question. La Cour a considéré que l’obligation de recourir, aux fins de la constitution d’hypothèque, à la monnaie nationale doit, en principe, être qualifiée de restriction aux mouvements de capitaux, au sens de l’article 73 B du traité CE. Cet article s’oppose à une réglementation nationale qui oblige à inscrire en monnaie nationale une hypothèque affectée à la garantie d’une créance payable dans la monnaie d’un autre Etat Membre.

En Belgique¹⁶⁾ , la loi du 12 juillet 1991 permet d’exprimer dans les actes publics et administratifs les sommes en écus ou dans une unité monétaire d’un Etat membre de l’Organisation pour la coopération et le développement économiques¹⁷⁾ .

La loi hypothécaire ne contient pas d’indication quant à la possibilité d’exprimer ou non une créance hypothécaire dans une monnaie étrangère.

C’est l’Arrêté Royal du 14 septembre 1992 qui fixe les modalités de la conversion en francs. Selon cet arrêté royal : la contre-valeur en francs belges des montants exprimés en écus ou en monnaies des Etats Membres de l’OCDE s’obtient en multipliant ces montants par le dernier cours indicatif publié par la Banque Nationale de Belgique. A défaut de publication de cours indicatifs, le cours à prendre en considération est celui que communique, sur demande la Banque Nationale de Belgique à partir de ses données les plus représentatives.
Les montants des créances, des privilèges et des hypothèques sont convertis en francs le jour du procès-verbal de distribution ou d’ordre. Donc tant les montants dus au créancier hypothécaire que les montants garantis par l’hypothèque ne sont connus en francs belges que lors de l’établissement du procès-verbal d’ordre suite à la conversion qui intervient à ce moment, c’est à dire à la fin de la mise en œuvre de l’action hypothécaire. Tant le débiteur que le créancier subissent donc l’incertitude liée aux variations du taux de conversion.

Toute cette réglementation sera modifiée avec l’arrivée de l’euro puisque mi 2002, il ne sera plus question, dans les actes publics et administratifs, d’exprimer des sommes en francs belges.

Deux règlements du Conseil de l’Union européenne donnent le cadre juridique de l’instauration de l’euro dans les pays de la zone euro : le règlement (CE) n° 1103/97 du Conseil et le règlement (CE) n° 974/98 du Conseil du 3 mai 1998. Suite au premier règlement toutes les références à l’écu sont remplacées par une référence à l’euro, au taux d’un euro pour un écu. Suivant le second règlement, la monnaie de tous les états de la zone est depuis le 1.1.99 l’euro. Pendant la période transitoire qui s’étend du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2001 les monnaies nationales coexistent avec l’euro et sont définies comme des subdivisions de l’euro. Les contrats, les lois nationales et les autres instruments juridiques peuvent valablement être établis en euro ou dans l’unité monétaire nationale.

Il est conseillé pour les actes notariés tels que par exemple les ouvertures de crédits garanties par une hypothèque dont les effets s’étendent au-delà du 1er janvier 2002, d’exprimer les montants tant en euro qu’en francs belges. 

4. La réalisation des sûretés

Combien de mesure d’exécution forcée sur un immeuble existe-t-il ? Quel est le but d’une mesure d’exécution forcée sur un immeuble ? Quel est l’organe compétent auprès duquel il faut introduire et exécuter la procédure d’exécution forcée ? Qui peut procéder à l’exécution forcée ? Comment se déroule la procédure ? Qui doit participer à cette procédure ? Comment sera répartie la recette de l’exécution forcée ? Existe-t-il des réserves d’ordre public ?

4.1. L’exécution forcée sur les immeubles et l’action hypothécaire

La procédure d’exécution sur les immeubles est la procédure de saisie-exécution immobilière. Les voies d’exécution ou saisies - exécution conduisent à la vente des biens du débiteur condamné et au paiement de la dette sur les deniers qui en proviennent. La matière est régie par les articles 1489 à 1675 du Code judiciaire.

Dans le cas du créancier hypothécaire, à défaut de paiement il devra pour exécuter sa sûreté intenter l’action hypothécaire. Toute clause de voie parée (clause qui autoriserait le créancier à réaliser l’immeuble de sa propre initiative et sans contrôle judiciaire) est illicite. Le créancier hypothécaire va devoir lui aussi suivre la procédure de saisie-exécution immobilière.
Le créancier hypothécaire devra donc être muni d’un titre exécutoire. Le titre exécutoire est l’acte qui, revêtu de la formule exécutoire permet l’exécution. 

Lorsque le titre exécutoire qui sert de base à la saisie-exécution est une décision de justice, elle devra préalablement être signifiée au débiteur par exploit d’huissier de justice. La décision judiciaire doit, pour être exécutoire être passée en force de chose jugée. Cela signifie qu’elle ne doit plus être susceptible de recours ordinaires (opposition ou appel), à moins que l’exécution provisoire n’ait été prononcée
Si le titre exécutoire est un acte authentique, il ne doit pas préalablement être signifié.

C’est surtout à l’égard des tiers que l’exécution de l’hypothèque produit des effets remarquables.  En effet, le créancier hypothécaire bénéficie à l’égard des autres créanciers du débiteur hypothécaire d’un droit de préférence. Ce droit de préférence s’exerce dans le cadre de la procédure d’ordre (cfr. infra) dont le notaire instrumentant est chargé. 

A l’égard du tiers acquéreur du bien hypothéqué, le créancier hypothécaire bénéficie d’un droit de suite. Le créancier exercera contre le tiers détenteur l’action hypothécaire,  Le tiers est celui qui a constitué l’hypothèque sur son immeuble en garantie de la dette d’autrui (la caution réelle) ou l’acquéreur à titre particulier de l’immeuble contre lequel le créancier exerce son droit de suite. Le créancier va donc poursuivre la saisie exécution entre ses mains. Ce tiers détenteur pourra se soustraire à la procédure de saisie-exécution en payant la dette hypothécaire. Le tiers détenteur qui a payé la dette ou subi l’expropriation dispose d’un recours contre le débiteur. Le Code civil protège le tiers acquéreur s’il veille à payer le prix de l’immeuble non au vendeur mais au créancier inscrit en rang utile, l’article 1251 2° le subrogera dans l’hypothèque ainsi apurée.
C’est le notaire de l’acquéreur qui devra l’aviser des hypothèques inscrites sur le bien. Si ces hypothèques sont inférieures au prix de vente convenu, l’acquéreur paiera les créances en retenant sur le prix le montant nécessaire. Le paiement éteint les hypothèques. Lorsque le prix de vente est inférieur aux hypothèques, l’acheteur est alors contraint de recourir à la procédure de purge volontaire (art.109 à 122 de la loi Hypothécaire). Cette procédure de purge volontaire est rarement utilisée dans la pratique car elle est trop compliquée et coûteuse. Les notaires ont développé une technique amiable plus souple. Le notaire prend contact avec les créanciers et demande leur accord sur le prix convenu. Ces derniers s’engagent à renoncer à leur hypothèque pour autant que le prix de vente – dont ils acceptent le montant- leur soit versé, sous la responsabilité du notaire. L’immeuble peut alors être vendu quitte et libre de toutes charges et l’acquéreur évitera les poursuites hypothécaires.
En cas de faillite, l’article 100 de la loi sur les faillites et l’article 1193 ter du Code judiciaire prévoient que c’est le curateur qui réalise l’immeuble hypothéqué, sur décision du juge-commissaire saisi soit à sa requête soit à la requête du créancier.

4.2. La procédure de saisie-exécution immobilière

Quelles sont les principales étapes de la procédure de saisie-exécution immobilière ?

La saisie-exécution immobilière est régie par les articles 1560 à 1626 du Code judiciaire.
Suivant l’article 1560 du Code Judiciaire, le créancier peut poursuivre l’expropriation :

• des biens immobiliers et de leurs accessoires réputés immeubles, appartenant en propriété à son débiteur
• des droits d’usufruit, d’emphytéose et de superficie appartenant au débiteur, sur les biens de même nature

Il est à noter que la jurisprudence belge admet que les immeubles par destination économique puissent être compris dans la saisie-exécution immobilière mais admet également qu’ils puissent être saisis conformément aux dispositions relatives à la saisie mobilière¹⁸⁾ .
 La part indivise du débiteur ne peut être exécutée par ses créanciers personnels, ceux-ci doivent d’abord demander le partage ou la licitation (article 1561 du Code judiciaire).

Il existe pour la saisie-exécution un ordre des poursuites. Le créancier ne peut commencer les poursuites en expropriation des immeubles qui ne sont pas hypothéqués en sa faveur que dans le cas d’insuffisance de biens faisant l’objet d’hypothèque en sa faveur. Si le créancier veut vendre des biens qui ne sont pas hypothéqués en sa faveur il doit en demander l’autorisation au juge des saisies par requête (article 1563 du Code judiciaire). L’ordonnance du juge n’est susceptible d’aucun recours. Cet article 1563 n’est pas prescrit à peine de nullité et les parties peuvent toujours y déroger.
La loi du 4 août 1992 ¹⁹⁾ a en outre complété la procédure en imposant avant tout acte de saisie une comparution en conciliation, destinée à donner la possibilité au débiteur de sauver les immeubles familiaux en obtenant des délais de paiement. Cette obligation n’existe que si :

• il s’agit d’une exécution ou d’une saisie en vertu d’un jugement ou d’un autre acte authentique.
• l’exécution ou la saisie entre dans le cadre de la loi sur le crédit hypothécaire, c’est à dire un crédit destiné à l’achat du bien en question.

La loi du 5 juillet 1998 relative au règlement collectif de dettes et à la possibilité de vente de gré à gré des biens immeubles saisis crée la possibilité, dans le cadre d’une saisie-exécution immobilière de procéder à une vente de gré à gré de l’immeuble saisi²⁰⁾ .

Par ailleurs, la loi du 18 mai 1998 complète l’article 1580 du Code judiciaire et met fin aux difficultés liées à l’obstruction ou l’absence du saisi lors de la préparation de la vente et de la visite de l’immeuble²¹⁾ .
 

Le commandement
La saisie est précédée d’un commandement et ce à peine de nullité. Ce commandement est fait par le créancier, qui doit faire élection de domicile dans l’arrondissement où siège le juge des saisies compétent. Il se fait par exploit d’huissier au débiteur. L’huissier de justice doit, avant de procéder à la saisie - exécution immobilière consulter les avis de saisie, délégation et cession. Le commandement contient à peine de nullité : les mentions de base de l’article 43 du Code judiciaire, en tête du commandement, la copie entière du titre sauf si la signification en a été faite au débiteur dans les trois années qui précèdent le commandement ou s’il s’agit d’un acte authentique contenant une constitution d’hypothèque. Le commandement contient l’élection de domicile. Il doit également énoncer que, faute de paiement, il sera procéder à la saisie des immeubles du débiteur et indiquer les nom, prénoms, profession domicile, lieu et date de naissance du débiteur (article 1564 du Code judiciaire). Comme exposé plus haut, l’article 1564 du Code judiciaire a été modifié par la loi du 5 juillet 1998, entrée en vigueur le 1er janvier 1999. Suivant cet article modifié, le commandement doit informer le débiteur qu’il peut transmettre au juge toute offre d’achat de gré à gré de son immeuble dans les huit jours de la signification de l’exploit de saisie.
Le commandement, même non transcrit a pour effet que les baux de plus de 9 ans ou qui contiennent des quittances de trois ans de loyers au moins, consentis par le saisi après commandement ne sont pas opposables au créancier (article 1575 du Code judiciaire). Il vaut mise en demeure et interrompt la prescription. Le commandement peut être transcrit au registre de la conservation des hypothèques et, dès ce moment, tout acte de disposition ultérieur n’est plus opposable au créancier. Les effets du commandement peuvent être suspendus s’il n’a pas été transcrit et si le débiteur avant la saisie s’oppose au titre exécutoire qui sert de fondement à la poursuite ou formule une demande en délai de grâce²²⁾ .

Le commandement doit être suivi dans les 6 mois d’un exploit de saisie qui doit être transcrit dans les 15 jours dans le registre au bureau des hypothèques du lieu où se trouvent les biens et ce nonobstant l’opposition du débiteur. A défaut, il cesse de plein droit de produire tout effet (article 1567 du Code judiciaire). Le débiteur peut demander au juge des saisies, en citant le créancier, que les effets de la transcription du commandement ne s’étendent pas à tous les immeubles s’ils ne sont pas tous nécessaires pour acquitter la dette. L’ordonnance qui est alors rendue est déposée auprès du conservateur des hypothèques qui mentionne la limitation à côté de la transcription. La durée de validité de la transcription est de 6 mois et elle peut être renouvelée (article 1567 du Code judiciaire).

Le débiteur a la possibilité de :

• contester la validité du commandement. Cette procédure s’introduit par voie de citation du créancier à comparaître devant le juge des saisies. Elle doit être introduite au plus tard dans les 8 jours de la sommation à prendre communication du cahier des charges et n’a pas d’effet suspensif.
• contester le droit du créancier qui a procédé au commandement. Dans ce cas cette procédure suspend le délai de validité du commandement mais pas la procédure de saisie. Durant la suspension, le créancier fera renouveler régulièrement la transcription.

Sommation au tiers détenteur
Les créanciers qui bénéficient d’un privilège ou d’une hypothèque sur un immeuble le suivent en quelque mains qu’il passe (article 96 de la Loi hypothécaire). Tout créancier hypothécaire a le droit de « faire vendre sur lui » l’immeuble hypothéqué 30 jours après commandement fait au débiteur originaire et après sommation au tiers détenteur de payer la dette exigible ou de délaisser l’héritage (article 99 de la Loi hypothécaire).
La loi du 5 juillet 1998 offre également au tiers détenteur la possibilité de transmettre au juge dans les huit jours qui suivent la signification de la saisie faite sur lui, toute offre d’achat de gré à gré de son immeuble.
 

La saisie
L’exploit de saisie ne peut être signifié qu’au plus tôt 15 jours après le commandement et ce à peine de nullité (articles 1566 et 1622 du Code judiciaire). Lorsque la saisie se fait dans le cadre de la loi sur le crédit hypothécaire, une conciliation doit avoir lieu au préalable (cfr. supra).
La saisie doit être pratiquée dans les 6 mois du commandement, nonobstant l’opposition du débiteur à la validité de ce commandement, à défaut, le commandement cesse de plein droit  de produire tout effet.
L’exploit de saisie doit reprendre les mentions suivantes :

• les mentions de base de tout exploit d’huissier
• à peine de nullité : 
  • l’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel la saisie est faite
  • l’indication des biens saisis (commune, rue ou lieu-dit, nature, contenance approximative de chaque pièce et deux au moins des tenants ou ayants tenu), le tout avec référence à la matrice cadastrale ou au titre de propriété
  • l’indication du juge des saisies qui, sur requête désignera le notaire qui procédera à l’adjudication des biens saisis et aux opérations d’ordre.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 5 juillet 1998 (soit le 1.1.1999), l’exploit de saisie doit indiquer la faculté offerte au débiteur de transmettre au juge, à peine d’irrecevabilité, dans les huit jours qui suivent la signification de l’exploit de saisie, toute offre d’achat de gré à gré de son immeuble.
L’acte de saisie doit être transcrit dans les 15 jours dans le registre au bureau des hypothèques et ce à peine de nullité. La transcription restera valable pendant un délai de trois ans. Dans ce délai, les biens saisis doivent être vendus et l’adjudication doit être mentionnée à côté de la transcription de la saisie, à défaut, la saisie cesse de plein droit ses effets et n’est plus mentionnée sur les certificats hypothécaires. Ce délai de validité de trois ans peut être renouvelé (article 1569 du Code Judiciaire).
S’il y a déjà eu une précédente saisie sur le bien présentée au conservateur des hypothèques, celui-ci doit refuser la transcription d’une deuxième saisie sur le même bien.
En effet, en droit belge, une seconde saisie est interdite en matière immobilière. Toutefois, le créancier, muni d’un titre exécutoire et qui ne peut plus saisir, est autorisé à  intervenir dans le déroulement de la saisie en cours, notamment pour faire valoir ses droits et contester les opérations qu’il juge préjudiciables.
 

L’adjudication
La vente de l’immeuble sera faite par l’intermédiaire d’un notaire désigné par le juge des saisies. Le créancier doit introduire sa demande par requête dans le mois de la transcription de la saisie (article 1580 du Code judiciaire). Le juge des saisies vérifie la validité de la procédure et désigne un notaire qui se chargera de l’adjudication des biens saisis. Des recours sont possibles contre l’ordonnance qui désigne le notaire. Ainsi le saisissant peut par voie de requête solliciter le remplacement du notaire et tout tiers, y compris le saisi, peut s’opposer à la désignation du notaire en faisant tierce-opposition.

Le notaire dresse le cahier des charges qui mentionne entre autre et à peine de nullité :

• le jour de la vente
• la délégation du prix au profit des créanciers inscrits et des créanciers ayant fait transcrire un commandement conformément à l’article 1565 du Code Judiciaire.
• les mesures de publicité qui seront faites.

Un mois au moins avant la vente, et à peine de nullité, le notaire doit faire sommation aux créanciers inscrits, aux créanciers ayant fait transcrire un commandement conformément à l’article 1565 du Code Judiciaire, au débiteur, au tiers détenteur le cas échéant, de prendre connaissance du cahier des charges et d’être présent lors de l’adjudication.

La sommation se fait par exploit d’huissier à la requête du notaire. Les contestations sur le cahier des charges peuvent être présentées au notaire dans un délai de 8 jours à dater de la sommation. Si des contestations sont émises, le notaire en dresse procès-verbal, suspend toutes les opérations et dépose le procès verbal au greffe du tribunal de 1ère  instance. Les contestations seront tranchées par le juge des saisies. Après le délai de 8 jours ou, en cas de contestation dès que le juge des saisies aura statué, le cahier des charge est définitif et acquiert force obligatoire erga omnes.
Les actions en nullité des actes accomplis avant l’adjudication doivent à peine de déchéance être introduites au plus tard dans un délai de huit jours à compter de la sommation devant le juge des saisies. Le créancier inscrit, qui dispose en outre d’une action résolutoire (vendeur, échangeur ou donateur de l’immeuble saisi), doit être sommé de prendre connaissance du cahier des charges et d’être présent lors de l’adjudication. Il doit alors dans les 15 jours de la sommation opter entre son droit d’action résolutoire ou son privilège. A défaut d’avoir opté, il ne pourra plus exiger que son privilège. S’il opte pour l’action résolutoire, il devra l’introduire devant le juge du fond dans les 10 jours de la signification de sa décision au notaire (article 1583 du Code Judiciaire).
Mention de la sommation de prendre connaissance du cahier des charges est faite, dans les 8 jours de la date du dernier exploit de signification, en marge de la transcription de la saisie au bureau des hypothèques. A partir du jour de cette mention, la saisie sera commune aux créanciers inscrits. Elle ne pourra plus être rayée que du consentement ou en vertu d’un jugement contre les créanciers inscrits et les créanciers qui ont fait transcrire leur commandement (article 1584 du Code judiciaire).
L’adjudication a lieu, le jour fixé dans le cahier des charges ou le cas échéant par le juge des saisies. Elle doit avoir lieu dans les 6 mois de l’ordonnance du juge des saisies qui a désigné le notaire.
Le droit belge connaît la faculté de surenchère qui donne lieu à une nouvelle séance d’adjudication (délais de surenchère, 15 jours).
Le déroulement de l’adjudication se fait conformément aux articles 1585 et suivant du Code judiciaire.
Après l’adjudication, le notaire fait signifier un extrait de l’acte d’adjudication au saisi par exploit d’huissier (article 1598 du Code judiciaire). Cette signification doit intervenir au plus tard 15 jours après l’échéance du délai prévu au cahier des charges pour le paiement des frais qui sont à charge de l’adjudicataire. A partir de cette signification commence à courir le délai dans lequel les demandes en nullité de l’adjudication doivent être introduites (article 1622).
L’adjudicataire est tenu de payer dans le délai prévu au cahier des charges les sommes dont il est redevable (article 1596 du Code judiciaire). Faute pour l’adjudicataire de payer les frais ou de satisfaire aux obligations du cahier des charges, le bien est à nouveau vendu, à ses frais, sans préjudice des autres voies de droit (article 1600 du Code judiciaire). Si le nouveau prix est inférieur à la première adjudication, l’adjudicataire devra payer la différence, si le nouveau prix est supérieur, le surplus sera payé aux créanciers.
La procédure de folle enchère est décrite aux articles 1601 et suivants du Code Judiciaire. 

Depuis l’entrée en vigueur le 1er janvier 1999 de la loi du 5 juillet 1998, le juge peut, lorsque l’intérêt des parties le requiert, ordonner la vente de gré à gré. La procédure à suivre est prévue aux nouveaux articles 1580bis, 1580 ter, 1580 quater du code judiciaire ²³⁾
 

L’ordre
La vente sur saisie immobilière entraîne la purge des charges hypothécaires qui grèvent le bien avant l’inscription soit du commandement soit de la saisie elle-même. L’adjudication de l’immeuble a donc pour conséquence que les créanciers ne peuvent plus exercer aucun droit sur l’immeuble. Leurs droits seront reportés sur le prix qui doit être payé par l’acheteur.
L’acheteur doit payer au notaire les frais, droits et honoraires de la vente et payer soit au notaire, soit verser à la Caisse des Dépôts et Consignations le prix de la vente, éventuellement les intérêts et tous autres accessoires suivant le cahier des charges. Dès qu’il a payé et si le paiement est libératoire, l’acheteur est libéré de toutes obligations se rapportant aux créanciers.
Le plan d’ordre est établi par le notaire qui procède suivant les dispositions des articles 1639 à 1654 du Code judiciaire. Les principales étapes de la procédure sont : 

• l’annonce par les créanciers : soit la saisie leur est commune, soit ils bénéficient d’un titre exécutoire et peuvent alors faire opposition sur le prix (article 1642 du Code Judiciaire), soit ils ne bénéficient pas de titre exécutoire et peuvent alors : 

• soit faire une saisie conservatoire sur le bien immobilier si l’adjudication définitive n’a pas encore été transcrite .
• soit faire une saisie conservatoire chez l’acheteur si le prix n’a pas encore été payé
• soit faire une saisie-arrêt conservatoire entre les mains de la personne qui a reçu les fonds conformément au cahier des charges si le prix a déjà été payé par l’acheteur
• Le notaire dresse dans le mois le procès-verbal de distribution du produit de la vente et indique l’ordre de paiement des créanciers (article 1643 du Code judiciaire)
• Dans les 15 jours du procès-verbal il fait sommer les parties de prendre connaissance du procès verbal (article 1644 du Code Judiciaire)
• les créanciers et le débiteur saisi ont la possibilité de former des contredits (article 1644 du Code judiciaire)
• S’il n’y a pas eu de contredit le notaire le constate au procès-verbal de clôture et donne aux créanciers ce qui leur revient
• S’il y a des contredits formulés, le notaire tentera de résoudre le litige à l’amiable. Si le litige ne peut se résoudre à l’amiable, la contestation sera portée devant le juge des saisies qui déterminera si le contredit est fondé. Le Code judiciaire prévoit dans ce cas une protection de l’adjudicataire (article 1647 du Code judiciaire) et de certains créanciers (article 1646 du Code judiciaire) qui subissent un préjudice suite à cette contestation. A l’issue de la procédure le notaire rédige un procès-verbal définitif de distribution et d’ordre éventuel et délivre aux créanciers les bordereaux d’adjudication (article 1650 du Code judiciaire).

La saisie immobilière laisse le saisi en possession des immeubles saisis s’ils ne sont pas loués ou affermés (article 1572 du Code judiciaire). Le saisi est alors assimilé à un séquestre judiciaire. Le juge des saisies peut toutefois en décider autrement à la demande d’un ou plusieurs créanciers ou du notaire. Le sort des revenus du bien immobilier à partir de l’exploit de saisie est réglé par les articles 1572, 1574 et 1576 du Code judiciaire.
Tant que le bien n’est pas  vendu, le saisi reste propriétaire et doit se comporter en bon père de famille. Le saisi pourra donc conclure des baux. La question de l’opposabilité de ces baux est régie par l’article 1575 du Code judiciaire. De même le saisi pourra vendre ou grever le bien d’hypothèque. La question de l’opposabilité de ces aliénations ou hypothèques est régie par l’article 1577 du Code judiciaire. Par ailleurs, une aliénation ou constitution d’hypothèque inopposable peut être rendue opposable, si avant le jour de l’adjudication, l’acquéreur ou le créancier hypothécaire consigne les deniers suffisants pour acquitter, en principal et accessoires les sommes exigibles dues :
n si la demande n’est pas encore commune au créanciers inscrits, conformément à l’article 1584 du Code judiciaire : au créancier qui a fait transcrire son commandement et aux saisissants
n si la demande est rendue commune aux créanciers inscrits : aux créanciers inscrits, aux saisissants et à tout autre créancier qui a utilement fait transcrire un commandement conformément à l’article 1565 du Code judiciaire.

Par ailleurs, tout acte fait en fraude des droits des créanciers est sanctionné pénalement. En effet, l’article 507 du Code pénal prévoit que : « seront punis d’un emprisonnement de huit jours à deux ans et d’une amende de 26 francs à 500 francs, le saisi et tous ceux qui auront frauduleusement détruit ou détourné dans son intérêt, des objets saisis sur lui ».

La vente sur saisie immobilière entraîne la purge des charges hypothécaires qui grèvent le bien avant l’inscription soit du commandement soit de la saisie elle-même.

Quels sont les contestations et les recours possibles ? 
Actions en nullité
Les dispositions des articles 1564 (commandement préalable), 1566 (délai entre commandement et saisie de 15 jours), 1568 (mentions de l’exploit de saisie), 1569 (transcription de l’exploit de saisie), 1582 (cahier des charges), 1586 (adjudication), 1587 (adjudication et délai pour y procéder) et 1591 (enchérisseur qui ne peuvent être reçus) du Code Judiciaire sont prescrites à peine de nullité.
La nullité doit être demandée par citation au juge des saisies. L’action doit être introduite, à peine de déchéance :

• au plus tard dans les 8 jours de la sommation de prendre connaissance du cahier des charges pour les actes accomplis avant l’adjudication. Le juge statue toutes affaires cessantes et fixe, le cas échéant une nouvelle date pour la vente.
• dans les 15 jours de la signification par le notaire de l’extrait d’acte d’adjudication au saisi pour les demandes en nullité de l’adjudication elle-même. Elle doit être dénoncée au notaire commis

Le saisi peut demander la suspension de la poursuite de la procédure de saisie-exécution pendant au maximum 2 mois devant le juge des saisies de la situation des biens par citation du saisissant lorsqu’il existe, antérieurement à la transcription de la saisie, un jugement ordonnant la vente des immeubles saisis, soit en vertu des articles 1186 à 1191 ou 1211 du Code judiciaire, soit en vertu des articles 564 et suivants du Code de commerce, soit dans tous les autres cas où la vente des immeubles a lieu aux enchères, en vertu des décisions judiciaires.

Action en distraction (article 1613 du Code judiciaire) :
Lorsque le propriétaire des droits ou biens saisis n’est pas le débiteur et n’est pas partie à la saisie, il peut introduire une action en distraction afin que son bien ou son droit soit distrait de la saisie. Cette action est introduite devant le juge des saisies contre, la partie saisie, le saisissant, le créancier premier inscrit et, si celui-ci est le poursuivant, contre le créancier dont l’inscription suit immédiatement. Elle est introduite par citation et elle doit contenir l’énonciation des titres justificatifs, qui seront déposés au greffe et la date de l’acte de ce dépôt (article 1615 du Code judiciaire).
Si un notaire a déjà été désigné, l’action en distraction lui est dénoncée et il sursoit à toutes opérations (article 1614 du Code Judiciaire) concernant le bien concerné. Toute partie intéressée peut néanmoins demander le sursis pour le tout (article 1616 al 2 du Code Judiciaire). Le jugement est réputé contradictoire à l’égard de toutes les parties et n’est susceptible d’aucun recours.

Subrogation :
Si une saisie a déjà été pratiquée, le conservateur refusera de transcrire une deuxième saisie sur le même bien.  Si la deuxième saisie est plus ample que la première, elle sera transcrite pour les biens non compris dans la première. Le deuxième saisissant doit alors dénoncer la saisie au premier qui poursuivra sur les deux saisies, si elles sont au même état, sinon il sursoit à la première saisie et poursuit sur la seconde jusqu'à ce qu’elle soit au même degré, elles sont alors réunies en une seule poursuite (article 1608 du Code Judiciaire).
Si le créancier saisissant reste en défaut de poursuivre la seconde saisie qui lui a été dénoncée, le second saisissant pourra demander la subrogation (article 1609 du Code Judiciaire). 
La subrogation pourra également être demandée par tout créancier qui a pratiqué une saisie sur le même bien lorsque le poursuivant n’a pas rempli une formalité ou n’a pas fait un acte de procédure dans les délais prescrits ou s’il y a fraude, collusion ou négligence, et, en ce cas, sans préjudice de tout dommages et intérêts (article 1610 du Code Judiciaire). La subrogation se demande au juge des saisies, par requête.

Recours
Les décisions du juge des saisies en matière de saisie-exécution immobilière ne sont pas susceptibles d’opposition (article 1624 du Code judiciaire). La tierce opposition est toutefois admise ²⁴⁾.

Ne peuvent être attaqués par voie d’appel :

• les jugements ou ordonnances qui statuent sur la demande en subrogation contre le poursuivant, à moins qu’elle n’ait été intentée pour collusion ou fraude
• les jugements ou ordonnances qui statuent sur des difficultés d’exécution. (article 1624 al 2 du Code Judiciaire)

Lorsque l’appel reste possible, il est signifié à partie ou au domicile élu et la partie saisie ne peut, sur l'appel, proposer des moyens autres que ceux qui ont été présentés en première instance. L’acte d’appel énonce les griefs. Ces dispositions sont prévues à peine de nullité.
Les arrêts rendus par défaut ne sont pas susceptibles d’opposition.
 
 

5. Le sort des sûretés en cas de faillite

Plus largement que le sort des sûretés en cas de faillite, il m’a paru intéressant d’envisager le sort de sûreté dans les principales situations qui font naître en droit belge une situation de concours et qui sont donc susceptibles de faire obstacle à l’exécution de la sûreté. Je traiterai donc du sort des sûreté en cas de faillite, de concordat judiciaire et en cas de règlement collectif de dettes.
 
 

5.1. La faillite

Pour rappel, la faillite est réservée au commerçant, personne physique ou morale. Elle est prononcée par le juge lorsque le commerçant est en état de cessation persistante de paiement et que son crédit est ébranlé. 

A dater de la faillite, les créanciers ne peuvent plus exercer de poursuites individuelles. La faillite met les créancier en concours. Ils déclarent leurs créances, lesquelles seront vérifiées par le curateur ou, en cas de contestation par le tribunal lui-même.

Si la suspension des poursuites individuelles s’impose aux créanciers chirographaires (c’est à dire les créanciers qui ne disposent d’aucune sûreté) et aux créanciers qui disposent d’un privilège général, les créanciers qui disposent d’une sûreté spéciale peut  poursuivre l’exécution de leur créance sur les biens qui sont l’assiette de ces sûretés, malgré la faillite. La loi leur impose cependant un délai d’attente, sauf exception au profit du bailleur, jusqu’à la clôture du procès-verbal de vérification des créances. Sur requête du curateur et « si l’intérêt de la masse l’exige », le tribunal de commerce peut cependant imposer un moratoire d’un an au plus aux créanciers hypothécaires et titulaires de privilèges mobiliers spéciaux. Cette faculté laisse au curateur les mains libres pour vendre lui-même le bien grevé, mais ce ne peut être au « désavantage » des créanciers.

Donc en principe, la faillite ne fait pas obstacle à la réalisation des sûretés après faillite, mais la faillite peut retarder cette exécution. 
 

En droit belge certains actes accomplis par le futur failli sont rendus inopposables s’ils sont accomplis pendant ce qu’on appelle la « période suspecte ». 

Le début de la période suspecte est déterminé par la date de cessation des paiements, fixée par le tribunal de commerce. Le juge ne peut cependant pas reporter cette date plus de six mois avant le prononcé de la faillite. Cette limite n’est cependant pas absolue. Lorsque la faillite est prononcée après mise en liquidation d’une société commerciale, la cessation des paiements peut être reportée, en cas de fraude, à la date de la dissolution.

Durant cette période, certains actes pourront être déclarés inopposables à la masse. Seul le curateur a qualité pour intenter l’action en inopposabilité et cette inopposabilité ne profitera qu’à la masse, c’est-à-dire à l’ensemble des créanciers. Elle n’est pas prononcée à l’avantage de tel ou tel créancier individuel. Ainsi par exemple, l’inopposabilité d’une hypothèque constituée en période suspecte ne permet pas aux créanciers dont l’inscription est subséquente de gagner un rang : ce qui reviendrait au créancier dont l’hypothèque est déclarée inopposable est versé au curateur et profite à l’ensemble des créanciers. Ainsi les sûretés réelles consenties en garantie de dettes antérieures peuvent à la demande du curateur être déclarée inopposables si elles ont été consenties pendant la période suspecte.
Par ailleurs, le juge peut annuler l’inscription hypothécaire prise en période suspecte plus de 15 jours après l’acte constitutif. Deux conditions sont cependant requises. Il faut d’abord une collusion entre le créancier et le débiteur, ou à tout le moins, une négligence du créancier. Il faut en outre un préjudice causé à la masse. Ce texte est toutefois rarement mis en œuvre ²⁵⁾.
 
 

5.2. Le concordat judiciaire

En Belgique, existe également le concordat judiciaire, qui est une mesure préventive à la faillite. C’est la loi du 17 juillet 1997 qui règle cette mesure. « Sil ne peut temporairement acquitter ses dettes ou si la continuité de son entreprise est menacée par des difficultés pouvant conduire, à plus ou moins bref délai, à une cessation de paiement », le débiteur peut, par requête déposée au greffe du tribunal de commerce proposer à ses créancier un règlement de l’ensemble de son passif, impliquant diverses concessions de leur part. Cette procédure peut aussi être introduite à l’initiative du procureur du Roi . Le but de cette procédure est d’assurer la survie de l’entreprise dont les difficultés sont temporaires.

Cette procédure s’ouvre par un « sursis provisoire » pendant une période « d’observation de six mois au plus, éventuellement prolongée de trois mois au plus, durant laquelle le droit d’exécution des créanciers (en ce compris les créanciers titulaires de sûretés réelles) est suspendu et les pouvoirs de gestion du débiteur restreints. Au terme de la période d’observation, le plan est soumis au vote des créanciers, à une double majorité simple en nombre et en sommes. Accepté par les créanciers, le plan doit être homologué par le tribunal de commerce.

Pour autant que les intérêts soient réglés régulièrement, le plan peut imposer aux créanciers titulaires d’une sûreté réelle spéciale sursis de paiement d’une durée de 18 mois au plus, ce qui tient en échec l’exécution de leurs sûretés. Dans la mesure où l’exécution porterait atteinte à l’assiette de sa sûreté, tout créancier est cependant en droit d’obtenir  du tribunal, à sa requête, une sûreté complémentaire ²⁶⁾.
 

5.3. Le règlement collectif de dettes

La faillite et le concordat judiciaire sont réservés aux commerçants ou aux sociétés commerciales. 

La loi du 5 juillet 1998 relative au règlement collectif de dettes et la possibilité de vendre de gré à gré les biens immeubles saisis autorise le débiteur, personne physique, qui n’a pas la qualité de commerçant et qui « n’est pas en état, de manière durable, de payer ses dettes exigibles ou encore à échoir » de demander au juge des saisies, par requête, l’ouverture d’une procédure de règlement collectif de dettes. 

La décision du juge des saisies qui dit la requête recevable est l’origine d’un concours entre les créanciers du débiteur, en ce compris les créanciers titulaires de sûretés réelles, dont le droit d’exécution est paralysé. Le débiteur voit ses pouvoirs de gestion et de disposition de son patrimoine restreints et un « médiateur de dette » est désigné. 

Le médiateur reçoit les déclarations de créance et est chargé de préparer un projet de plan de règlement du passif du débiteur. A défaut de règlement amiable (qui exige l’accord de tous les créanciers), le juge des saisies arrête un règlement judiciaire qui pourra imposer certains sacrifices aux créanciers (rééchelonnement du paiement des dettes, suspension, réduction du taux ou amputation des intérêts de retard). La durée du plan est de maximum 5 ans. Ce plan est contraignant même à l’égard des créanciers titulaires de sûretés réelles, dont l’effet se trouve par conséquent paralysé
 
 

Annexes 

1. Demande de certificat hypothécaire
2. Certificats hypothécaires

2)Commodat = Prêt à l’usage, il a pour objet une chose non consomptible qui doit être restituée par l’emprunteur en nature.
 

3)Voir Cass. 7 septembre 1967, pas. 1968, I, p. 27 et J.T., 1967, p. 720
 

4)Uniquement les véhicules servant au transport et à la livraison des produits fabriqués par l’entreprise, ils sont alors des accessoires de l’immeuble (pas par exemple les camions d’une entreprise de transport puisque dans ce cas c’est l’immeuble qui abrite les activités accessoires à l’objet même de l’exploitation, à savoir le transport) Voir VEHEYDEN N. et  DEOM  D“Les biens” UCL, Faculté de droit  p. 81 et s. 
 

5)Voir I MOREAU-MARGREVE, “L’hypothèque pour toutes sommes”, JT, 1996, p. 181
 

6)François t’KINT, “sûretés et principes généraux du droit de poursuite des créanciers, LARCIER, 2000, p. 284.
 

7)Approuvée par la loi du 6 août 1993
 

8)Art. 78 de la loi hypothécaire
 

9)DEPAGE, T VII, n° 724, p. 658, cité in t’Kint,op cit
 

10)en cas d’échange réciproque d’immeuble le copermutant (celui qui échange)au profit de qui un solde reste du par l’autre suite à cet échange, en raispon de la valeur moindre de l’immeuble qu’il reçoit par rapport à l’immeuble qu’il donne bénéficie d’un privilège sur cet immeuble pour le paiement du solde 
 

11) Pour une explication sur la solution de ces différents conflits cfr.François t’KINT, “sûretés et principes généraux du droit de poursuite des créanciers, LARCIER, 2000, p. 341 et s. 
 

12)Le nantissement est le contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour sûreté de la dette
 

13)François t’KINT, “sûretés et principes généraux du droit de poursuite des créanciers, LARCIER, 2000, p. 125 et s.
 

14)Voir à ce sujet les différentes conventions bilatérales conclues par la Belgique ainsi que la convention du Bruxelles du 27.9.1968 entre les états membres de la CEE article 50 et la conveniton de Lugano du 16.9.1988 qui énonce en son article 50 que “…les actes authentiques reçus et exécutoires dans un état contractant sont, sur requête, déclarés exécutoires dans un autre Etat contractant, conformément à la procédure prévue aux articles 31 et suivants. La requête ne peut être rejetée que si l’exécution de l’acte authentique est ocntraire à l’ordre public de l’Etat requis. L’acte produit doit réunir les conditions nécessaires à son authenticité dans l’Etat d’origine.” (voir RIGAUX F. “Droit international privé”, T II, p. 360
 

15)Il s’agit du Titre relatif au crédit hypothécaire
 

16)Voir à ce sujet Hervé MOUREAU TAYMANS d’EYPERNO, Le libellé des sommes en monnaies étrangères dans les actes publics et administratifs, Obs sous Cour de Justice des communautés Européenes 16 mars 1999, in RDC, 2000, p. 308 et s.
 

17)En 2000 l’OCDE rassemble 29 Etats Membres : 

- les Etats de la zone Euro : l’Allemagne, l’Atriche, la Belgique, l’Espagne, la Finlande, la France, l’Irlande, l’Italie, le Luxembourg, les Pays-Bas, le Portugal. Depuis, la Grèce a rejoint ces pays
- les autres Etats Membres de l’Union européenne : le Danemark, la Suède, le Royaume-Uni
- 14 autres Etats Membres : l’Australie, le Canada, la Corée, les Etats Unis, la Hongrie, l’Islande, le Japon, le Mexique, la Norvège, la 

Nouvelle Zélande, la Pologne, la République Tchèque, la Suisse, la Turquie
 

18)E. KRINGS, « Le droit des saisies dans les douze Etats membres de l’Union Européenne », Actualités du droit, 1995 p. 357
 

19)Moniteur Belge du 19 août 1992, p. 18196
 

20)DE LEVAL, « La loi du 5 juillet 1998 relative au règlement collectif de dettes et à la possibilité de vente de gré à gré des immeubles saisis, Ed. Collection Scientifique de la Faculté de Droit de Liège, 1998.
 

21)DE LEVAL, « La loi du 5 juillet 1998 relative au règlement collectif de dettes et à la possibilité de vente de gré à gré des immeubles saisis, Ed. Collection Scientifique de la Faculté de Droit de Liège, 1998, p. 105 à 108.
 

22)V.VAN HERREWEGHE, M. FORGES,  Th VERMEIRE, « Memento des saisies », 1998, p. 175 et 176 et jurisprudence citée
 

23)Voir DE LEVAL, « La loi du 5 juillet 1998 relative au règlement collectif de dettes et à la possibilité de vente de gré à gré des immeubles saisis, Ed. Collection Scientifique de la Faculté de Droit de Liège, 1998, p. 98 et s.
 

24)V.VAN HERREWEGHE, M. FORGES,  Th VERMEIRE, « Memento des saisies », 1998, p. 205
 

25)François t’KINT, “sûretés et principes généraux du droit de poursuite des créanciers, LARCIER, 2000, p. 71 et s.
 

26)François t’KINT, “sûretés et principes généraux du droit de poursuite des créanciers, LARCIER, 2000, p. 57 et s.