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(3. Euroimmobilienforum) par Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök, Berlin ______________________________________ Mr. le Président,
Mesdames, Messieurs, Merci Mr. le
Président de m´avoir donné la parole. Mesdames et
Messieurs, permettez moi tout d´abord de vous remercier pour la confiance
que vous avez témoigné par votre participation au colloque. Nous nous sommes
rencontrés à Wiesbaden pour un colloque international et
de droit comparé. Je me suis donc décidé de vous présenter
l´ordre du jour en francais, qui est la langue de travail de notre
groupe. Ca me permet de voir les choses avec un peu plus de distance et
ca raccourcira mes interventions au minimum et au nécessaire. J´espère
alors ne pas trop vous ennuyer et de rester dans les temps. Ce séminaire
est quelque chose de nouveau. Depuis 1994, suite à l´internationalisation
croissante du marché immobilier, le marché hypothécaire
devient de plus en plus international. Ce marché n´est pas
comparable aux autres prestations financières parce qu´il
est une partie du marché immobilier qui, sur le plan juridique,
est resté un marché plutôt national. Les immeubles
représentent souvent une valeur importante. Par conséquent
les législateurs et les tribunaux ont établis des régles
très strictes et particulières. Comme l´hypothèque
est
un produit purement juridique et donc artificielle, implanté dans
le système national des biens immobiliers avec toutes ces particularités
régionales, elle n´est propre à une observation superficielle
et standardisée. Or, les banques et les crédits fonciers
ont le besoin écononique de standardiser leur conditions et la gérance
quotidienne. Le dilemme est évident. Aujourd´hui
nous allons donc suivre d´un plan assez singulier, qui nous semblait,
lors de la préparation du colloque le seul possible afin de démontrer
la situation du marché hypothécaire dans son contexte. Partons
de la base: 1. Dans les
quinze pays de la Communauté existe un marché hypothécaire
important. Les banques européennes y profitent d´une pluralité
de suretés et de systèms de refinancement. Chaque pays a
son propre système de publicité foncière, c´est-à-dire
d´enregistrement d´immeuble et d´inscription d´hypothèque.
Le nombre de sûretés diffère selon les pays. L´importance
de l´hypothèque se varie de pays en pays. On va vous introduire
aux différences. 2. Toute analyse
serait incomplète si, ce palmarès des sûretés
dressé, il ne se complétait pas par une étude sur
l'efficacité des sûretés au moment où le débiteur
est en état de cessation des paiements. Une sûreté
qui est simple de constitution, qui ne porte qu´une atteinte strictement
nécessaire au crédit du débiteur, qui s´adapte
en même temps à l´évolution de la créance
garantie et qui sera celle, dont l´exécution forcée
sera efficace, simple et rapide, en somme une sûreté idéale,
mais qui ne sera plus efficace au moment où s´ouvre une procédure
collective, n´est certainement pas acceptable. Nous allons essayer
de vous donner une image de la pratique dans les pays. 3. Avec l'avènement
de l'euro, le risque de change a disparu. Depuis l´harmonisation
du marché hypothécaire de l´année 1993, les
crédits fonciers européens ne connaissent plus de frontières
administratives. Mais ce marché libre présente quelques risques.
L´harmonisation du droit n´est pas complète. En Europe,
il n´existe pas un prêt hypothécaire uniforme, surtout
à cause des différences du droit hypothécaire et du
droit immobilier. La proposition modifiée de directive du Parlement
européen et du Conseil concernant la commercialisation à
distance de services financiers auprès des consommateurs, et modifiant
les directives 97/7/CE et 98/27/CE nous démontre que les particularités
du marché hypothécaire sont assez résistantes contre
tout effort d´harmonisation. En ce qui concerne les crédits
immobiliers, crédits établis sur base d'obligations foncières
(« Pfandbrief » par exemple), la ladite proposition permet
aux Etats membres de prévoir que le consommateur ne bénéficie
pas du droit de rétractation. Par conséquent et pour l´instant
le crédit foncier européen se voit confronté à
une pluralité de systèmes juridiques et à une diversité
de suretés bancaires dans les pays membres de la Communauté
qui influencent la normalisation des contrats de prêts d´un
côté et l´évaluation du risque bancaire de l´autre
côté. Les suretés destinée à garantir
le prêt sont, en principe soumise à la loi de la situation
de l'immeuble affecté en garantie, tandis que les prêts sont
régis par la loi choisie expressément par les parties, directement
ou indirectement. Or, la loi choisie par les parties, plus particulièrement
par l'établissement prêteur, peut être écartée
au profit de la loi du pays où l'emprunteur à sa résidence
habituelle. En sa qualité de consommateur, l'emprunteur peut invoquer
les règles protectrices et impératives de son pays, conformément
à l'article 5 de la Convention de Rome. Certains pays se sont dotés
d'un véritable arsenal de règles destinées à
protéger l'emprunteur immobilier. C'est le cas notamment de la France
et de la Belgique. Le caractère hétérogène
des législations en matière de prêt immobilier peut
conduire à des situations totalement opposées selon que telle
ou telle loi sera applicable. Ces distorsions peuvent apparaître
à plusieurs niveaux. Nous allons vous montrer quelques effets étonnants. 4. A défaut
de choix de droit le contrat de prêt est régi par la loi avec
laquelle il présente les liens les plus étroits. Or, cette
règle ne manque pas d´incertitude. La Convention de Rome précise
que c'est la loi du pays où est situé le principal établissement
de la partie qui fournit le "prestation caractéristique", autrement
dit le financement; si le service est fourni par un établissement
secondaire (succursale), c'est le pays où est situé cet établissement.
Finalement, c'est toujours la loi de la banque. Mais hélas! La convention
de Rome n´est pas aussi claire et stricte. Les allemands dans la
majorité des cas préfèreront la loi de la situation
de l'immeuble affecté en garantie présentant les liens les
plus étroits avec le contrat de prêt. Que font les autres
pays membres de la convention de Rome? Tel sera und des objets de la présente
réunion. 5. La banque
européenne, habituée à son système national
doit donc intégrer dans sa gestion quotidienne quinze systèmes
juridiques, qui sont assez différents les uns des autres. Cela coute
cher. Il faut non seulement se familiariser avec les différents
systèmes donnés mais il faut anticiper l´harmonisation
du droit hypothécaire. Peut-on alors trouver, parmi les sûretés
les plus utilisées du monde des affaires, celles qui, dans une situation
déterminée et devant des impératifs précis,
présentent le plus d'efficacité. Y-a-t-ils des traits communs
qui peuvent être déterminés afin d´harmoniser
au mois la gérance des prêts transfrontalier? Nous allons
en parler. 6. Avant de
terminer cette courte introduction il ne faut pas oublier de mentionner
que le marché hypothécaire est basé sur un système
fragile dont l’objectif est de garantir un régime des obligations
foncières. Les obligations foncières, encore peu développées
dans la pluspart des autres pays membres de la Communauté, sont
notamment au Danmark et en Allemagne la base du refinancement des banques
hypothécaires. Le marché allemand des Pfandbriefe représente
aujourd’hui le premier marché de taux de la zone euro, avant même
les titres publics, pour un montant de l’ordre de 1 500 milliards de DM.
Chaque harmonisation interne ou externe doit donc respecter les exigences
du régime national dit des Pfandbriefe de chaque banque européenne,
ce qui pose dans la pratique des problèmes énormes si le
pays ciblé ne connaît pas le système des Pfandbriefe
ou si ce pays re rend pas compte des exigences d´un tel système. Aujourd´hui
nous allons donc parler très brièvement: · du
marché immobilier et de la sécurité juridique Enfin nous
vous proposons une discussion sur les possibilités d´une standardisation
face à la pluralité des systèmes jurisdiques internes. Je viens alors
de vous démontrer trés brièvement la complexité
du programme de comparaison du droit des hypothèques en Europe.
C´est certainement à cause de cette complexité que
jusqu´à maintenant chaque initiative d´harmonisation,
que nous avons connue, a échouée. Nous espérons de
tout coeur, que l´harmonisation du droit hypothécaire pourra
réussir un jour ou l´autre. Or, tout d´abord nous sommes
des practiciens en Europe qui doivent s´orienter à partir
des règles données. Notre tâche d´aujourd´hui
est donc de vous décrire le cadre d´un marché hypothécaire
européen qui consiste en une pluralité et diversité
de droit. Si nous arrivons en même temps à vous démontrer
que les différences ne sont pas si immenses qu´on pourrait
le penser et qu´il vous reste un potentiel d´économie
et d´harmonisation interne, nous nous estimerions heureux. C´est
maintenant le moment de vous présenter les intervenants d´aujourd´hui
qui ont fait un long voyage pour cette journée d´hypothéque
européenne et bien sûr canadienne. Mes Chers Confréres,
je vous remcercie. Vu que le marché
hypothécaire est devenu un marché international, mais quand
même très particulier, ce groupe de travail s´est formé
au sein d´Eurojuris International, qui représente des experts
nationaux sous la forme d´une association allemande, le Verein für
rechtsvergleichendes Grundbuch- und Hypothekenrecht e.V. J´ai alors
l´honneur de vous présenter Maître Boittelle-Coussau
de la France, Maître Cotsaki de la Grèce, Maître Lasance
de l´Espagne, Maître Masquelin et Maître Borsu de la
Belgique, Maître Wallace de l´Angleterre, Maître Langlais
du Québec et enfin Maître Danieli de l´Italie. Les intervenants
vont vous introduire au droit national, pays par pays. Comme il y existe
quand-même de nombreuses ressemblances entre certains systèmes
juridiques internes permettez-nous de supprimer selon le cas un pays ou
l´autre en faveur des spécialités qui se trouvent dans
les pays de référence. Vous allez trouver un rapport complèt
de chaque pays dans votre dossier personel. Merci d´avoir
eu votre attention et bonne continuation du colloque. |
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