Juristisches Internet Journal 14. Jahrgang

Herausgeber: Dr.Hök / Prehm


Offizielles Organ des Vereins für rechtsvergleichendes Grundbuch- und Hypothekenrecht e.V. mit Sitz in Berlin
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Intervention introductive au colloque du 29 mars 2001 à Wiesbaden
(3. Euroimmobilienforum)

par Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök, Berlin

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Mr. le Président, Mesdames, Messieurs,
Mr. President, Ladies and Gentlemen,
Herr Präsident, meine Damen und Herren,

Merci Mr. le Président de m´avoir donné la parole.

Mesdames et Messieurs, permettez moi tout d´abord de vous remercier pour la confiance que vous avez témoigné par votre participation au colloque. 

Nous nous sommes rencontrés à Wiesbaden pour un colloque international et de droit comparé. Je me suis donc décidé de vous présenter l´ordre du jour en francais, qui est la langue de travail de notre groupe. Ca me permet de voir les choses avec un peu plus de distance et ca raccourcira mes interventions au minimum et au nécessaire. J´espère alors ne pas trop vous ennuyer et de rester dans les temps.

Ce séminaire est quelque chose de nouveau. Depuis 1994, suite à l´internationalisation croissante du marché immobilier, le marché hypothécaire devient de plus en plus international. Ce marché n´est pas comparable aux autres prestations financières parce qu´il est une partie du marché immobilier qui, sur le plan juridique, est resté un marché plutôt national. Les immeubles représentent souvent une valeur importante. Par conséquent les législateurs et les tribunaux ont établis des régles très strictes et particulières. Comme l´hypothèque est un produit purement juridique et donc artificielle, implanté dans le système national des biens immobiliers avec toutes ces particularités régionales, elle n´est propre à une observation superficielle et standardisée. Or, les banques et les crédits fonciers ont le besoin écononique de standardiser leur conditions et la gérance quotidienne. Le dilemme est évident.

Aujourd´hui nous allons donc suivre d´un plan assez singulier, qui nous semblait, lors de la préparation du colloque le seul possible afin de démontrer la situation du marché hypothécaire dans son contexte. Partons de la base:

1. Dans les quinze pays de la Communauté existe un marché hypothécaire important. Les banques européennes y profitent d´une pluralité de suretés et de systèms de refinancement. Chaque pays a son propre système de publicité foncière, c´est-à-dire d´enregistrement d´immeuble et d´inscription d´hypothèque. Le nombre de sûretés diffère selon les pays. L´importance de l´hypothèque se varie de pays en pays. On va vous introduire aux différences.

2. Toute analyse serait incomplète si, ce palmarès des sûretés dressé, il ne se complétait pas par une étude sur l'efficacité des sûretés au moment où le débiteur est en état de cessation des paiements. Une sûreté qui est simple de constitution, qui ne porte qu´une atteinte strictement nécessaire au crédit du débiteur, qui s´adapte en même temps à l´évolution de la créance garantie et qui sera celle, dont l´exécution forcée sera efficace, simple et rapide, en somme une sûreté idéale, mais qui ne sera plus efficace au moment où s´ouvre une procédure collective, n´est certainement pas acceptable. Nous allons essayer de vous donner une image de la pratique dans les pays.

3. Avec l'avènement de l'euro, le risque de change a disparu. Depuis l´harmonisation du marché hypothécaire de l´année 1993, les crédits fonciers européens ne connaissent plus de frontières administratives. Mais ce marché libre présente quelques risques. L´harmonisation du droit n´est pas complète. En Europe, il n´existe pas un prêt hypothécaire uniforme, surtout à cause des différences du droit hypothécaire et du droit immobilier. La proposition modifiée de directive du Parlement européen et du Conseil concernant la commercialisation à distance de services financiers auprès des consommateurs, et modifiant les directives 97/7/CE et 98/27/CE nous démontre que les particularités du marché hypothécaire sont assez résistantes contre tout effort d´harmonisation. En ce qui concerne les crédits immobiliers, crédits établis sur base d'obligations foncières (« Pfandbrief » par exemple), la ladite proposition permet aux Etats membres de prévoir que le consommateur ne bénéficie pas du droit de rétractation. Par conséquent et pour l´instant le crédit foncier européen se voit confronté à une pluralité de systèmes juridiques et à une diversité de suretés bancaires dans les pays membres de la Communauté qui influencent la normalisation des contrats de prêts d´un côté et l´évaluation du risque bancaire de l´autre côté. Les suretés destinée à garantir le prêt sont, en principe soumise à la loi de la situation de l'immeuble affecté en garantie, tandis que les prêts sont régis par la loi choisie expressément par les parties, directement ou indirectement. Or, la loi choisie par les parties, plus particulièrement par l'établissement prêteur, peut être écartée au profit de la loi du pays où l'emprunteur à sa résidence habituelle. En sa qualité de consommateur, l'emprunteur peut invoquer les règles protectrices et impératives de son pays, conformément à l'article 5 de la Convention de Rome. Certains pays se sont dotés d'un véritable arsenal de règles destinées à protéger l'emprunteur immobilier. C'est le cas notamment de la France et de la Belgique. Le caractère hétérogène des législations en matière de prêt immobilier peut conduire à des situations totalement opposées selon que telle ou telle loi sera applicable. Ces distorsions peuvent apparaître à plusieurs niveaux. Nous allons vous montrer quelques effets étonnants.

4. A défaut de choix de droit le contrat de prêt est régi par la loi avec laquelle il présente les liens les plus étroits. Or, cette règle ne manque pas d´incertitude. La Convention de Rome précise que c'est la loi du pays où est situé le principal établissement de la partie qui fournit le "prestation caractéristique", autrement dit le financement; si le service est fourni par un établissement secondaire (succursale), c'est le pays où est situé cet établissement. Finalement, c'est toujours la loi de la banque. Mais hélas! La convention de Rome n´est pas aussi claire et stricte. Les allemands dans la majorité des cas préfèreront la loi de la situation de l'immeuble affecté en garantie présentant les liens les plus étroits avec le contrat de prêt. Que font les autres pays membres de la convention de Rome? Tel sera und des objets de la présente réunion.

5. La banque européenne, habituée à son système national doit donc intégrer dans sa gestion quotidienne quinze systèmes juridiques, qui sont assez différents les uns des autres. Cela coute cher. Il faut non seulement se familiariser avec les différents systèmes donnés mais il faut anticiper l´harmonisation du droit hypothécaire. Peut-on alors trouver, parmi les sûretés les plus utilisées du monde des affaires, celles qui, dans une situation déterminée et devant des impératifs précis, présentent le plus d'efficacité. Y-a-t-ils des traits communs qui peuvent être déterminés afin d´harmoniser au mois la gérance des prêts transfrontalier? Nous allons en parler.

6. Avant de terminer cette courte introduction il ne faut pas oublier de mentionner que le marché hypothécaire est basé sur un système fragile dont l’objectif est de garantir un régime des obligations foncières. Les obligations foncières, encore peu développées dans la pluspart des autres pays membres de la Communauté, sont notamment au Danmark et en Allemagne la base du refinancement des banques hypothécaires. Le marché allemand des Pfandbriefe représente aujourd’hui le premier marché de taux de la zone euro, avant même les titres publics, pour un montant de l’ordre de 1 500 milliards de DM. Chaque harmonisation interne ou externe doit donc respecter les exigences du régime national dit des Pfandbriefe de chaque banque européenne, ce qui pose dans la pratique des problèmes énormes si le pays ciblé ne connaît pas le système des Pfandbriefe ou si ce pays re rend pas compte des exigences d´un tel système.

Aujourd´hui nous allons donc parler très brièvement:

· du marché immobilier et de la sécurité juridique
· du bien immobilier comme garantie de prêt
· du prêt hypothécaire transfontalier et des sûretés réelles
· de l´exploitation des sûretés
· des sûretés réelles en cas de faillite du débiteur

Enfin nous vous proposons une discussion sur les possibilités d´une standardisation face à la pluralité des systèmes jurisdiques internes.

Je viens alors de vous démontrer trés brièvement la complexité du programme de comparaison du droit des hypothèques en Europe. C´est certainement à cause de cette complexité que jusqu´à maintenant chaque initiative d´harmonisation, que nous avons connue, a échouée. Nous espérons de tout coeur, que l´harmonisation du droit hypothécaire pourra réussir un jour ou l´autre. Or, tout d´abord nous sommes des practiciens en Europe qui doivent s´orienter à partir des règles données. Notre tâche d´aujourd´hui est donc de vous décrire le cadre d´un marché hypothécaire européen qui consiste en une pluralité et diversité de droit. Si nous arrivons en même temps à vous démontrer que les différences ne sont pas si immenses qu´on pourrait le penser et qu´il vous reste un potentiel d´économie et d´harmonisation interne, nous nous estimerions heureux.

C´est maintenant le moment de vous présenter les intervenants d´aujourd´hui qui ont fait un long voyage pour cette journée d´hypothéque européenne et bien sûr canadienne. Mes Chers Confréres, je vous remcercie.

Vu que le marché hypothécaire est devenu un marché international, mais quand même très particulier, ce groupe de travail s´est formé au sein d´Eurojuris International, qui représente des experts nationaux sous la forme d´une association allemande, le Verein für rechtsvergleichendes Grundbuch- und Hypothekenrecht e.V. J´ai alors l´honneur de vous présenter Maître Boittelle-Coussau de la France, Maître Cotsaki de la Grèce, Maître Lasance de l´Espagne, Maître Masquelin et Maître Borsu de la Belgique, Maître Wallace de l´Angleterre, Maître Langlais du Québec et enfin Maître Danieli de l´Italie. Les intervenants vont vous introduire au droit national, pays par pays. Comme il y existe quand-même de nombreuses ressemblances entre certains systèmes juridiques internes permettez-nous de supprimer selon le cas un pays ou l´autre en faveur des spécialités qui se trouvent dans les pays de référence. Vous allez trouver un rapport complèt de chaque pays dans votre dossier personel.

Merci d´avoir eu votre attention et bonne continuation du colloque.

 


 
 
 
 







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